"תל אביב תשרוד את הריבית ואז המחירים ימשיכו לעלות - בפתח תקוה והרצליה יש עצירה"
כך סבור יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, אוהד דנוס. בשיחה עם ביזפורטל הוא אומר את מה שלא רציתם לשמוע: "הריבית תאתגר את המחירים בתל אביב, אבל האוכלוסייה חזקה ולא בטוח שנראה ירידות. הממשלה? לא יכולה להשפיע על תל אביב"
הממשלה החדשה הצהירה עוד לפני הקמתה שתנסה להתמודד עם עליית מחירי הדיור בישראל. אבל בינתיים, היא מקבלת שוק בעייתי ומחירים שעלו בכמעט 20% בשנה האחרונה. האם היא תצליח היכן שנכשלו קודמותיה בעשור האחרון? היא קיבלה מתנה מנגיד בנק ישראל - הוא מקפיץ את הריבית במשק (כדי להילחם באינפלציה. הנושא של שוק הדיור משני ופחות רלוונטי מבחינת בנק ישראל) וזה מוביל לעצירה בעסקאות, למכירות של משקיעים ולנפילה במשכנתאות, רק שזה לא מוריד בינתיים את מחירי הדיור. האם זה מה שסוף סוף יגרום לשינוי וירידת מחירים? ומה יקרה באופן ספציפי בתל אביב, שם מחירי הדיור כבר הגיעו לרמה שאף אחד לא היה יכול לצפות?
גם בהרצליה ופתח תקוה, ערי המעטפת של תל אביב, המחירים עלו, וכשיש עליה דרמטית גם במעגל השני - בערים כמו חדרה - השאלה המרכזית היא עד לאן המעגל יתרחב והאם המחירים בתל אביב ייעצרו או שהיא תסחוף אחריה את המעגלים הקרובים. ויש עוד הרבה שאלות שצריך לשאול בדרך - מה יקרה לשוק המשרדים וכיצד ישפיע פרוייקט שדה דב על המחירים באזור המרכז.
"המחירים בתל אביב מאוד גבוהים, זאת משימה כמעט בלתי אפשרית עבור חלקים נכבדים באוכלוסיה. המחירים יאותגרו כי הריבית תאתגר אותם. נכון, יש עצירה מסוימת בתל אביב ולכן יהיה מעניין לראות מה יקרה בתקופה הקרובה. אני סבור שלממשלה אין יכולת להשפיע על תל אביב כעת", אומר בראיון לביזפורטל אוהד דנוס, מי שכיהן כיו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכחבר מועצת השמאים, מנכ"ל ושותף במשרד שמאים באזור.
- כל הכותרות
בוא נדבר על השפעת עליית הריבית. מה יקרה כשהיא תיעצר?
דנוס: "בסופו של יום, אם לא יהיו עוד העלאות ריבית דרמטיות, תל אביב תשרוד. ואז המחירים בתל אביב ימשיכו לעלות. המצב הוא מאוד קשה, אבל צריך לקחת בחשבון שמדובר באוכלוסיה חזקה".
מתי נראה ירידות, אם בכלל?
"אנחנו רואים בלימה. ירידות? לוקח זמן עד שזה מגיע. יש אנשים שצריכים לסגור פוזיציות על המשכנתאות. יש אנשים שלא קונים דירות, זה נכון. אבל זה משפיע גם על צד ההיצע, כי הפוזיציה מקשה עליהם ואנשים מוכרים. מצד שני, יש אנשים שעוצרים רכישות בגלל נושא הריבית. אני לא בטוח שנראה ירידות".
בדיוק בשביל זה, רמ"י (רשות מקרקעי ישראל, א"י) הוציאה מכרז לשדה דוב. מחיר המינימום הוא 570 מיליון שקל, כלומר מחיר הקרקע לדירה אחת, מתוך 270 דירות שישווקו, הוא 2.3 מיליון שקל. ההערכה היא שהמחיר דירה לא יפחת מ-5-6 מיליון, אחרי עלויות בניה, רווח יזמי ועוד.
סיפור שדה דב יכול להוריד את המחירים?
"שדה דב יכול היה להשפיע על להשפיע לרדת, אבל לא כך הדברים עובדים במציאות. צריך להבין שאנשים רוצים לגור במקומות מסוימים. מי שרוצה בלב העיר לא יגור בשדה דוב, זו לא אופציה בשבילו בכלל. מצד שני, צריך לקחת בחשבון שיש שם הרבה מאוד בעלי קרקעות ומרביתם ייקחו דירה לעצמם. אז נכון, תשתחרר כמות נכבדת, אבל לא כמו שכולם חושבים. בסוף, אנשים ירצו לגור שם או להעביר את הזכות הזאת לבני משפחה".
הפרויקט הזה יכול לפחות לייצב את רמות המחירים?
"אני חושב שהוא מסוגל לייצב, לפחות מעט, את רמות המחירים. אבל כמובן, בכל מקום חדש, יש היצע גדול וכולם חושבים שהנה זה הולך לרדת, אבל לאט לאט ההיצעים נספגים וגם שם המחירים יעלו. אני חושב שזאת תהיה השכונה הטובה בעיר - מיקום נהדר על הים, בצפון מערב העיר".
מה קורה עם מספר העסקאות בתל אביב עכשיו? ומה עם התחדשות עירונית?
"השוק בתל אביב רגוע מאוד עכשיו. ההיצע גם ככה הוא לא גבוה, אבל מצד שני יש בניה. יש הבשלה של התחדשות עירונית, לקח שנים עד שהתיישרו. כאן, מי שרוצה לגור בשכונה אחת לא רוצה לגור בשכונה אחרת. ואז מה יקרה? הוא ישלם כל מחיר כשהנכס משתחרר למכירה. השוק של תל אביב הוא ייחודי. כמו שאמרתי - ייקח זמן עד שנראה ירידות, אם בכלל".
תל אביב מנותקת?
"כן, אבל לא מבחירה. המצב שנוצר פה הוא כזה: אליטה עם הרבה מאד כסף. לא משהו שתל אביב בחרה בו, זה פשוט המצב שנוצר".
מה יקרה במעגל הקרוב - ברמת גן, בפתח תקוה?
"שם אנחנו רואים שהמחירים נעצרו כרגע, אבל הם די צמודים למה שקורה בתל אביב, כי זאת האלטרנטיבה. אז נכון, שם ההיצע יותר גדול ויותר מגוון יש מצב שהאנשים שרוכשים שם יותר רגישים לריבית. אז יש סיכוי שתהיה התמתנות ואולי ירידה. במעגל הרחוק יותר, גם שם אנחנו רואים דיבורים על עצירה, על השכרות משנה ודברים שתמיד מדברים עליהם".
מה יקרה בשוק המשרדים?
"יש משבר הייטק חדש, אני מאמין ששוק המשרדים בתל אביב יישאר יציב. הסביבה של תל אביב יותר רגישה, היא צריכה להמציא את עצמה מחדש ולייצר תחרות אטרקטיבית יותר. העיריות אמורות לעודד באמצעות הפחתת מחירי הארנונה, ואז עסקים יוצאים החוצה מתל אביב. אני מדבר על חולון, רמת גן, הרצליה וכו'. הם ינסו לגנוב לתל אביב את שוק המשרדים, למשוך אנשים שיבואו אליהם".
מה דעתך על מנכ"לית מינהל התכנון דורית זילבר, שמנסה לערוך רפורמות? מצד אחד איכות התכנון עלתה, היא נקבה תאריך סיום לתמ"א 38, אבל עדיין - כמה היא מסוגלת להשפיע על השוק?
"היא עובדת יפה מאוד, אין לי מילה רעה לומר עליה. אני חושב שצריך לשבח אותה, אבל גם לקחת בחשבון שהתכנון הוא רק מוצר אחד בכל הסיפור. בסוף, צריך קבלנים שיבנו, יותר מכרזים של רמ"י כדי להשפיע. מנהל התכנון הוא רק נדבך אחד בתוך השרשרת".
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
36.עליית מחירי הדירותגוגו 14/12/2022 05:02הגב לתגובה זו2 0כאשר יבוצע חוק של איסור מכירת דירות לתושבים זרים . יווצר עודף של למעלה ממיליון דירות . בתקופה קצרה ..ואז מחירי הדירות יתרסקוסגור
-
35.שכל איש מקצוע יתמודד עם הדברים שהוא אמר, גם בדיעבד. (ל"ת)שמאות זה לא מדע 13/12/2022 17:46הגב לתגובה זו1 0סגור
-
34.יש עולםגיא 13/12/2022 11:30הגב לתגובה זו1 0יש עולם של חדי קרן בו המחירים אינם כפופים לכוחות השוק, זה עולם של אנשים חולמים שמחירים רק עולים ועולים ללא שום בסיס.סגור
-
33.הבועה לא בנדל"ן אלא בשווי השקל השער צריך להיות 10 לדולר (ל"ת)כן, אנחנו עניים 13/12/2022 11:23הגב לתגובה זו1 1סגור
-
32.כתבה בחסות חברות הנדלןאריק 13/12/2022 11:07הגב לתגובה זו5 1תל אביב הולכת לחזור לתקופת הא,ן ומשאבות המים, המיתון שיכה בהייטק יקרע את מחירי הנדלן, אם אתה מחזיק בדירה תמכור עכשיו או שתבכה לאמא אחר כך, העשור הקרוב הולך להיות קשה, שמור את הכסף שלך בבנק.סגור
- טען עוד
-
31.אוהד עוד לא למדת שאסור לכתוב את האמת?באמת 13/12/2022 09:05הגב לתגובה זו0 0מוכרים לאנשים פייק ניוז מתובל בכול מיני ניתוחי נדלן מטעם מומחי שוק ההון ושות' ואף אחד לא באמת רוצה לדעת את האמת, קשה מידי לעיכול.סגור
-
30.ת"א לא תחזיק עם 2% תשואת השכרה הבועה תתפוצץמנחםם 13/12/2022 07:16הגב לתגובה זו2 0כאשר על פקדון דולרי מקבלים כבר7% וזה רק עולה וצמוד לדולר אין מה לחפש בדירה עם תשואת שכירות עלובה כמו בת"א. מי שלא מבין את זה עכשיו יבין את זה טוב יותר כאשר המחירים שם יתחילו לרדת ואז העניין יתפוס תאוצהסגור
-
29.אין מצב שהנדל"ן לא ירד .למה לרכוש דירה עבור תשואה של 3%דש 13/12/2022 04:04הגב לתגובה זו2 0במקרה הטוב התשואה 3% אך בפועל 2.-2.5% ברוטו .לפי דעתי ב-2023 הריבית תגיע לפחות ל-6% ואז הציבור יבין שההשקעה בנדל"ן היא הגרועה ביותר וינסו לממש נדל"ן והלחץ של המוכרים יוריד את מחירי הנדל"ןסגור
-
28.יצנחוצביה רוטמן 12/12/2022 23:22הגב לתגובה זו0 0תמיד יש גבול לעליות ראה בורסה אנו נכנסים כנראה למיתון פיטורים וכו. מחירי הדירות יצנחו.סגור
-
27.מרכז תל אביב לא ייפול ולגבעתיים יש עוד הרבה לאן לעלותאבי 12/12/2022 21:56הגב לתגובה זו0 2לעומת זאת המגדלים בצורה אביב ושכונות עתידיות כמו שדה דב וגלילות ייפלו בגדול כי בהרצליה שסמוכה אליהן יותר זול, אוכלוסיה יותר טוב וזה לא אתר בנייהסגור
-
26.אשליית קריסת המחיריםולד 12/12/2022 20:28הגב לתגובה זו1 3עלתה הריבית ומה?גידל נטו בישראל כ 200,000 אזרחים בשנה שחייבים דירה.שיעורי גירושים רק עולים ומצריכים שתי דירות.מחירי קרקעות יציבים,תהליכי תכנון ובניה עדיין ארוכים ומסורבלים.אז מאיפה תגיעה הירידה??מרווחיות היזמים שהיא כמה 5%, אולי 10%..תפסיקו להשלות את עצמכם, לא תהיה קריסה כמו בארה"ב ב 2008..במקרה הטוב עצירת עליה..סגור
-
גידול באוכלוסייה של ערבים וחרדים. אתם לא מבינים הרבה אהנגמר עידן הציונות 13/12/2022 17:49הגב לתגובה זו0 0אם לא יהיה שינוי עמוק בכיוון של המדינה הזו, המשק מגיע למצב של עולם שלישי. תפנימו את המצב.סגור
-
כבר 15 שנה הסיפורים על גידולגילן 13/12/2022 08:41הגב לתגובה זו1 0אוכלוסין. כאילו שערבים וחרדים גרים בתא, האמת שכבר אף אחד לא גר,בתא חוץ ממי שירש בה דירה ומיליונרים זרים שבאים לחודש בשנה. כדי שהמחירים יעלו צריך שיהיה מי שישלם את השכירות המטורללת שגובים על דירות שבורות בעיר. מכיוון שעלויות המחיה זינקו באופן כללי והמשכורות לא, הסיכוי למצוא שוכרים ברמת המחירים הזו הולך ומתכוןסגור
-
25.הכותב לא הפנים שברמת הרבית החדשה סדרי עולם משתנים (ל"ת)משה 12/12/2022 18:18הגב לתגובה זו1 0סגור
-
המגיב לא מבין שהביקוש הוא קשיחולד 12/12/2022 20:28הגב לתגובה זו2 0עלתה הריבית ומה?גידל נטו בישראל כ 200,000 אזרחים בשנה שחייבים דירה.שיעורי גירושים רק עולים ומצריכים שתי דירות.מחירי קרקעות יציבים,תהליכי תכנון ובניה עדיין ארוכים ומסורבלים.אז מאיפה תגיעה הירידה??מרווחיות היזמים שהיא כמה 5%, אולי 10%..תפסיקו להשלות את עצמכם, לא תהיה קריסה כמו בארה"ב ב 2008..במקרה הטוב עצירת עליה..סגור
-
24.חחחחח בדיחה טובהמתווך דירות 12/12/2022 17:47הגב לתגובה זו3 0הקריסה קרובהסגור
-
23.מרכז תל אביב אולי לא יפגעאני 12/12/2022 15:31הגב לתגובה זו1 1השמאי צודק לגבי האליטה והכסף. מי שיש לו דירה במרכז תל אביב זה אליטה והוא ימכור רק לאליטה. ככה היה תמיד. לגבי שאר תל אביב כל המגדלים של 20 קומות ומעלה ברור שהתפתחה בועת מעמד ביינים שלקח על עצמו הלוואות כבדות ולכן ככל שהריבית תעלה המחירים ירדו. תל אביב היא המניה הכי בטוחה שיש ומי שמחזיק שם דירה באופן מסורתי הוא המעמד האולטרא גבוה והוכ מחזיק אותה עשרות שנים. לא עוד 3 או אפילו 5 אחוז בריבית ישברו אותו. את מעמד הביינים זה יפרק לחתיכות. תל אביב לא בנוייה לאמצע. או עשיר או עני. כמו כל עיר בירה קוסמופוליטית.סגור
-
22.עלית מחירים תמשך.שלום,כיתה אלף 12/12/2022 14:43הגב לתגובה זו0 4תל אביב תשמור על הפער.דירת שלושה חדרים בצפון העיר תמורת קוטג' בראשון !סגור
-
ירידת מחירי דירותגוגו 14/12/2022 05:15הגב לתגובה זו0 0הפסקת מכירת דירות למשקיעים זרים תביא להצפה של כמיליון דירות למכירה .וריסוק שוק הנדלן .סגור
-
21.יום כתבה שירד יום כתבה שיעלהאנונימי 12/12/2022 14:41הגב לתגובה זו1 0אחכ אמרנו לכםסגור
-
20.הקריסה קרובה, בהצלחה (ל"ת)ש 12/12/2022 13:46הגב לתגובה זו8 1סגור
-
19.תראו מה קורה בחריש ולא תאמינו: 100% תשואה ב- 3 שנים!אורן 12/12/2022 13:38הגב לתגובה זו1 13עיר מדהימה.אוכלוסיה הצעירה ביותר בישראל.איכותית. ציבור תורני מעולה רב!סגור
-
איך עשן המפחמות? איך משפחות הפשע הערביות?פח 12/12/2022 22:50הגב לתגובה זו0 0תקיפת נשים וילדים יהודים בידי בני משפחת פשע שהתיישבה בחריש, ופניה של התושבים לכלי התקשורת שנענתה בשלילה, מעלה אצלם סימני שאלה על אכיפת החוק מול המתפרעים מהעיר הצפוניתסגור
-
18.שכירות עדיין מוצר יקר, 5% ריבית לא ידיר פלח קונים גדולכלכלן 12/12/2022 13:27הגב לתגובה זו4 1רכישה משולה ל"לשכור דירה מהבנק" כולל אפשרות לבצע שינויים בדירה ולא להיזרק ממנה אחרי איזה שנה או שנתיים, לכן באיזשהו שלב יהיו קונים שינצלו את ההתמנות והקיפאון בשוק כדי לחסוך מעצמם את ההתמודדות עם התפרצות הביקושים שתגיע אחר כך.סגור
-
17.גפני ממשיך את הונאת הנדלן - סיבסוד ריבית לנוכלים (ל"ת)יוני 12/12/2022 13:18הגב לתגובה זו5 4סגור
-
16.חנן מור וקנדה ישראלחנן מור וקנדה ישראל 12/12/2022 13:09הגב לתגובה זו18 0החברות האלו יגיעו לכינוס על פיאסקו שדה דב. עלאק לא תהיה ירידת מחירים בתל אביב שימכור את העיתונים והלקרדות שחנן מור וקנדה ישראל טכלו לאחרים. אין ולא תהיה עליית מחירים בתל אביב בעשור הקרוב, רק ירידה!סגור
-
מי צריך לקנות בתל אביבמאיר 12/12/2022 14:12הגב לתגובה זו5 1עדיף לבוא לבלות לבקר בתל אביב מאשר לקנות בתל אביב. ישנן ערים יפות ממנה נקיות ממנה והרבה יותר זולות ממנה. להשקעה בטח לא הייתי ממליץ- כמה עוד ניתן להעלות מחירים?סגור
-
15.נו... תמיד בעלי האינטרסים יגידו שהמחירים ימשיכו לעלותנדלן 12/12/2022 12:47הגב לתגובה זו5 1הרי הם לא רוצים קריסת שוק במשמרת שלהם השמאים הקבלנים בנקים למשכנתאות. דרך אגב תשאלו אותם מה הוא מחיר התקרה לדירה ממוצעת בישראל, אף אחד לא יגיד לכם לאן הם ימשיכו לעלות? ל 5 מיליון , 10 מיליון 100 מיליון מחירי הנדלן בישראל הגבוהים בעולם עם ניחוח של משחק הפרמידה משקיעים כי מצפים להעלאות מחירים עוד ועוד בעידודם של כל האינטרסיםסגור
-
14.ת"א תשואת השכרה 2.1% לא שווה לקנות בריבית 4.2% (ל"ת)דוד 12/12/2022 12:46הגב לתגובה זו6 1סגור
-
13.תל אביב תקרוס והסביבה תעלהאלי 12/12/2022 12:17הגב לתגובה זו2 2הכתבה מטעה, יותר ויותר אנשים לא יכולים להרשות לעצמם להמשיך לגור בתל אביב. רובם ירצו לעבור למקומות קרובים לתל אביב. לכן יהיה ירידה בביקוש בתל אביב ועליה בסובב תל אביב. יותר מזה בדירות היקרות 15 מיליון שקל ומעלה כבר יש ירידה של 20-30% במחיר. ככל שהריבית תעלה ויהיו יותר מפוטרי הייטק מחירי הדירות בתל אביב ירדו יותר.סגור
-
12.החתול ששומר על החלבמיכאל 12/12/2022 11:58הגב לתגובה זו8 1אתה באמת חושב שאנשים טיפשים,לך יש את הכי הרבה אינטרס שהשוק ימשיך לעלות כי אתה מתפרנס מזהסגור
-
11.תל אביב זה האם אמה של הבועותרועי 12/12/2022 11:29הגב לתגובה זו26 2תל אביב תתרסק ולא יעזור לאינטרסנטים המפמפמים שום דבר רק ריבית תחזיר את השוק לשפיות כל שאר האופציות זה ספינים ושקרים שיעלו את הריבית ב5 אחוז ואז לא נצתרך שום תוכנית הזויה וכל מגדל הקלפים שנבנה באוויר יקרוס מחסור זאת הונאת העשורסגור
-
הפקידים שולטיםאא 14/12/2022 08:08הגב לתגובה זו0 0תתפלל חזק שזה לא יקרהסגור
-
10.מה ציפתם שיגיד?אנונימי 12/12/2022 11:18הגב לתגובה זו18 2כול שוק כלכלי עובד מלמטה למעלה. המצב גרוע וזה יבוא לידי ביטוי בחורף. כמה מאות קונים בתא לא ישנו את תמונת הדיורסגור
-
9.המחירים ברמת גן וקריית אונו לא עלו כמו גבעתיים הרצליה ועוזי מתווך וותיק 12/12/2022 11:14הגב לתגובה זו3 2הקפיצה ברמת גן וקריית אונו תגיע "חזק" עם עצירת ההעלאות בריבית ואפילו קודםסגור
-
כשהרכבת הקלה תתחיל לפעול נראה זינוק משמעותי, כי רק אזלדעתי ברגע 12/12/2022 15:09הגב לתגובה זו0 0אנשים יקלטו כמה היא משמעותית.סגור
-
8.במרכז ת"א ירידה של 85% במכירות, ירידה הכי חריפה בארץ (ל"ת)רשות המסים 12/12/2022 11:04הגב לתגובה זו12 0סגור
-
נכון מאדא 12/12/2022 12:04הגב לתגובה זו2 0מתווך במרכז העיר כמעט ארבעה חודשים עם נכס מוצע למכירה במחיר סביר ואין קוניםסגור
-
7.המחירים כאן להישארהומלס 12/12/2022 11:00הגב לתגובה זו3 8כל מי שחושב/מקווה שהמחירים ירדו טועה. המחירים הם כאן להישאר, סביר להניח של נראה עליות מטורפות של 20% בשנה, אבל גם עליות של 3-5% זה מכובד. בסך הכל הקבלנים מתרגלים למצב החדש.סגור
-
התחילו לרדת (ל"ת)ציפי כץ 12/12/2022 20:01הגב לתגובה זו1 0סגור
-
6.אוהד דנוס בחור חכם הוא יודע היטב שכולם עובדים עלינו (ל"ת)מלכי 12/12/2022 10:57הגב לתגובה זו5 1סגור
-
5.פחחחחחחחחחחח (ל"ת)מתווך תל אביב 12/12/2022 10:50הגב לתגובה זו2 0סגור
-
4.אבא שלו היה שמאי רציני, לא כמו הבן שלו הליצן האינטרסנטאורן 12/12/2022 10:37הגב לתגובה זו19 8שיקנה בעצמו ב 5% ריבית אם ככה הוא חושב כי אין קוניםסגור
-
3.מה ההפתעה ? (ל"ת)ירידות בדרך נקודה 12/12/2022 10:34הגב לתגובה זו6 3סגור
-
2.מנותק אינטרסנט (ל"ת)יניב ירקת 12/12/2022 10:32הגב לתגובה זו12 5סגור
-
1.למה מראיינים רק אינטרסנטים? (ל"ת)אדם 12/12/2022 10:29הגב לתגובה זו24 6סגור
-
מגיבים רק אינטרסנטים ובשטפון בכול כתבה? שינוי דעת קהל?ולמה 12/12/2022 15:11הגב לתגובה זו2 0הרגעת קהל יעד עצבני? אופיום להמונים בפייק ניוז ופייק הודעות?סגור
-
כי זו עובד לשני הכיוונים,Gizmo 12/12/2022 11:40הגב לתגובה זו1 3וגם אם ירדו מחירים אז עוד שנה שנתיים הם יעלו שוב .. אולי כמה שישבו על הגדר ולקחו הימור יקנו קצת זול יותר אבל מה עם כל השאר ?סגור
