מחירי הדירות ירדו ושלא יבלבלו לכם את הנתונים

הכותרות השבוע היו קשות לעיכול - מחירי הדירות על פי נתוני הלמ"ס ממשיכים לעלות.  הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מספרת לנו, במקביל לפרסום מדד המחירים לצרכן שהמחירים עלו ב-1.2%. אבל, אנחנו חיים כאן ורואים את ההאטה, האם זה שוב נתוני סרק שלא מתחברים למציאות? 

יכול להיות שכן. נתחיל בכך שמדובר בנתונים באיחור. שימו לב בעצם למה שבודקת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומה היא מפרסמת לגבי מדד מחירי הדירות הכולל דירות חדשות ויד שנייה - "מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים ספטמבר 2022 – אוקטובר 2022, לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים אוגוסט 2022 – ספטמבר 2022, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-1.2%". 

המדד שהתפרסם הוא של נובמבר ואנחנו מקבלים את הנתונים של ספטמבר-אוקטובר. זה בגלל תהליך ההכנה-העיבוד והמסקנות של הסקר. זה לוקח זמן, אבל זה אומר שבעוד שמדד המחירים מתפרסם שבועיים אחרי סוף החודש, מדד מחירי הדירות מתפרסם חודש וחצי אחרי והוא רלבנטי לחודשיים-חודשיים וחצי אחרי. במילים פשוטות, אנחנו מקבלים את הנתונים בדיליי של חודשיים לפחות. זה מעודד - כי בחודשיים האלו, היקף העסקאות המשיך לרדת, הלחץ על הקבלנים עלה, וסיכוי טוב שהיו ירידות במחירי הדירות. בשטח - הקבלנים בלחץ, הם מספקים מבצעים-מתנות ורודפים אחרי הלקוחות הפוטנציאלים.    אבל זה רק עניין אחד. העניין השני מרתק - הלשכה מספקת לנו שני סוגי נתונים, הנתון העיקרי שמורכב משינויים במחירי דירות חדשות ויד שנייה והיא מספקת מידע נפרד על דירות חדשות - "מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים ספטמבר 2022 – אוקטובר 2022 לעומת אוגוסט 2022 – ספטמבר 2022, נמצא כי מחירי הדירות החדשות ירדו ב-0.4%" - כך מוסרת הלשכה. 

הנתון הזה מתחבר יותר לשטח. יש בעצם ירידת מחירים וזה היה לפני חודשיים ומעלה. אז הנתונים המעודכנים (של החודש האחרון) יראו כנראה ירידה משמעותית יותר. עם זאת, צריך לזכור שמחירי הדירות החדשות כוללים גם עסקאות של מחיר למשתכן-מחיר למטרה וכו'. העסקאות האלו הן במחירים מוזלים והן מורידות את המדד. בלעדיהן על פי הלמ"ס מדד מחירי הדירות עלה ב-0.8% - קצב שנתי של כ-9%. פחות נורא מהכותרות של השבוע והמגמה היא ירידה, אבל זו לא ירידת מחירים.

• חברים שלכם קיבלו מתנה מהמדינה - אתם פספסתם
• איך עושים כסף גדול מנדל"ן - בלי דירה, בלי רישיון, ובלי שקל הון עצמי

נתון מעודד נוסף הוא הירידה במדד תשומות הבנייה. העלייה ההיסטורית במדד תשומות הבנייה היתה גורם נכבד בעליית מחירי הדירות - הקבלנים אמרו, מתייקר לנו והעלו את המחירים. עכשיו המדד ירד ב-0.2%, ולמרות שמוקדם להצביע על מגמה, כבר אין את הלחץ להעלאת מחירים מכיוון זה. מה שכן לוחץ את המחירים הם - היקף עסקאות נמוך, ריבית גבוהה וצורך של קבלנים למכור דירות כדי לקבל תזרים. מנגד, הרוכשים רואים ריבית שעולה וקושי לקחת משכנתאות. זה כבר הביא להתמתנות בעליית המחירים של הקבלנים, ואפשר להעריך בזהירות שבחודשיים וחצי האחרונים המגמה ברורה - המחירים בירידה או בקיפאון יחסי.    ולסיום - המחירים תלויים כמובן במיקום ובדירה עצמה. מעבר לכך, שוק הדירות בטווח הבינוני והרחוק הוא עדיין על פי הנתונים שקיימים כעת, שוק במחסור וצריך תוכניות שיעלו דרמטית את ההיצע. אבל אלו שיושבים על הגדר וכל הרוכשים הפוטנציאלים, צריכים לקרוא טוב בין השורות. התקשורת מוצפת ב"אינטרסנטים" או "בעלי פוזיציה" שמדברים על שוק הדירות (גם אצלנו!), ומאוד יכול להיות שהם באמת אומרים את מה שהם חושבים וההערכות שלהם שלא יהיו ירידות, הן מה שבאמת הם חושבים (אגב, הם צדקו עד היום). רק לא בטוח שהן נכונות לגבי ההמשך - לא בטוח שהם רואים את כל התמונה. מה שכן בטוח שמה שמשפיע מאוד על המחירים אלו מסרים, הפחדות, התייחסויות בתקשורת. אנשים קופצים מהגדר ורוכשים דירה כשהם חושבים שהולכת להיות עלייה (ונזכיר את הטעות הקשה של ליברמן שאמר שמחירי הדירות הולכים לעלות ב-5% והקפיץ את השוק ב-20%). אז אולי פשוט תפסיקו לפחד ותיצמדו לנתונים. הקיפאון או הירידה במחירי הדירות בדרך.  

בינתיים הנה עסקאות נדל"ן מהשבוע האחרון:

ירושלים דירת 5.5 חדרים ברחוב רמב"ן ברחביה, 123 מ"ר, + 7 מ"ר מחסן, קומה 1 מתוך 4, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-6.45 מיליון שקל   דירת 6 חדרים, רחוב החי"ל , הגבעה הצרפתית, 150 מ"ר, קומה 2 מתוך 4,  נמכרה ב- 3,030,000 שקל    צור הדסה קוטג' 7 חדרים ברחוב כרכום בצור הדסה, 7  חדרים, 190 מ"ר, גינה 50 מ"ר, מרפסת 20 מ"ר, חניה פרטית, נמכר ב-3.6 מיליון שקל   באר שבע דירת 3 חדרים ברחוב ניב דוד, 99 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת, קומה 5 מתוך 7, עם מעלית וחניה , נמכרה ב-1.09 מיליון שקל     דירת 4 חדרים, רחוב יהודה הלוי, שכונה ב', 128 מ"ר, מרפסת 8 מ"ר, קומה 14 מתוך 18, חניה, מעלית, נמכרה ב- 995,000 שקל   דירת 5 חדרים, רחוב גרשון שופמן, שכונת נווה זאב, 158 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 7 מתוך 7, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,170,000 שקל    דירת 4 חדרים, רחוב נחום שריג, שכונת רמות, 122 מ"ר, מרפסת 10 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,290,000 שקל    דירת גן 3 חדרים, רחוב הרצל גרינשפן, שכונת נחל עשן, 130 מ"ר, גינה 95 מ"ר, קומת קרקע מתוך 3, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,380,000 שקל    חדרה דירת 2 חדרים ברחוב הרברט סמואל במרכז העיר, 70 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ללא מעלית וללא חניה,  נמכרה ב-1.08 מיליון  שקל   חיפה דירת 3 חדרים, רחוב דרך צרפת, שכונת קריית שפרינצק, 70 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, נמכרה ב- 850,000 שקל    דירת גן 4 חדרים, רחוב יצחק אלחנן, שכונת כרמל מרכזי, 124 מ"ר, גינה 124 מ"ר, קומת קרקע מתוך 7, חניה, מעלית, נמכרה ב- 3,940,000 שקל    חולון דירת 3.5 חדרים, רחוב הר הצופים, 70 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 1 מתוך 9, מעלית, נמכרה ב- 1,980,000 שקל    דירת 4 חדרים, רחוב ניסים בכר, 100 מ"ר, מרפסת 14 מ"ר, קומה 5 מתוך 7, חניה, מעלית, נמכרה ב- 2,820,000 שקל    חריש דירת גן 5 חדרים, רחוב ספיר, 104 מ"ר, גינה 100 מ"ר, קומת קרקע מתוך 7, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,930,000 שקל    עפולה דירת 4 חדרים, רחוב וולפסון, 103 מ"ר, קומה 4 מתוך 5, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,135,000 שקל    דירת 5 חדרים, רחוב נורדאו, 117 מ"ר, קומה 6 מתוך 8, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,100,000 שקל    דירת 4 חדרים, רחוב  קינמון 13, 90 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, נמכרה ב- 700,000 שקל   

הנתונים לוקטו מרימקס, אנגלו סכסון ונתוני רשות המסים.