נתתם דירה כמתנה לילד – יש פטור ממס; קיבלתם דירה במתנה מהילד המוצלח – יש מס!

השקעה בדירה התבררה כהשקעה מצוינת בעשורים האחרונים. גם מקבלים דמי שכירות, וגם נהנים מעליית ערך משמעותית, ולמרות ששוק הדירות מתקרר, אנשים רבים רק מחכים לירידה כדי לקנות דירה להשקעה.  

בהשקעות כאלו יש מסים, אפילו מוגדלים כי המדינה לא רוצה משקיעים, היא מעדיפה דירות לכאלו שאין להם. מי שיש לו דירה, משלם מס רכישה מוגדל. מה עושה עמישראל? קונה דרך הילדים. זו דירה ראשונה של הילדים ואז מתחמקים ממס רכישה מוגדל.

בשנים האחרונות, יש תופעה רחבה הפוכה – הילדים קונים להורים דירה. הילדים הצליחו, יש להם כסף, ולמה לא "להחזיר להורים" בדירה מרווחת יותר, נוחה יותר. ומה אז? האם יש לשלם מס רכישה מוגדל? האמת שנראה שלא. זה לא דירה של הילדים, זו דירה של ההורים.

ויש גם עניין של מס שבח – אם המתנה היא לא ברכישת דירה חדשה, אלא העברת דירה, האם יש עליה מס שבח? אתם מעבירים דירה שלכם לילדים. זו דירה שקניתם  לפני עשור ב-1 מיליון שקל והיום היא שווה 2.5 מיליון שקל. זו דירה שנייה שלכם - יש לכם רווח של 1.5 מיליון שקל ועליו יש מס שבח תיאורטי. אבל העברה לילדים היא לא מכירה במובן המלא. ככה קובע החוק. אין תשלום מס שבח. עם זאת, יש למקבל המתנה חובה שלא למכור בטווח של 4 שנים. ולגבי מס רכישה – יש מס של שליש מהנהוג.

אז מתנות זה כיף וגם המס עליהן נמוך במיוחד. השאלה הגדולה ומס הכנסה בוחן זאת היא - אם זו מתנה אמיתית או ניסיון לחסוך במסים? זו שאלה קשה, ורשות המס יודעת לקבוע-להחליט במה מדובר. אם זו מתנה לילד שההורים מקבלים את שכר הדירה והילד בכלל חי בבית עם ההורים, מס הכנסה יגיד שזו עסקה מלאכותית. אם הכסף מהשכר דירה עובר לחשבון בנק של הילד ומשמש אותו, כבר יהיה קשה למס הכנסה לטעון בנחרצות שהדירה של ההורים.

בכל מקרה, בעוד שניתן לתת מתנות לילדים, מתברר כעת שננקטת גישה מחמירה בכל הקשור למתנות מילדים להורים. רשות המסים מקבלת את העמדה שמתנה מהורה לילד היא טבעית, אבל מתנה מילד להורה, פחות טבעית ודורשת בחינה מדוקדקת יותר של מטרת העסקה ודורשת בדיקה עמוקה של כוונת הצדדים.

רשות המסים בוחנת אם ההורה חי בדירה שקיבל במתנה, אם מדובר במתנה "טכנית" בלבד, מי נהנה מהנכס ובכוונתה לבחון אם מדובר בעצם בעסקה מלאכותית. צריך לזכור שברוב הגדול של המקרים, בסופו של דבר הדירה חוזרת לילדים. כלומר, הילדים קונים דירה להורה, אבל בעת פטירת ההורה, הדירה תחזור לילד שרכש את הדירה. הצוואה לרוב תכריע כך, שכן הילדים האחרים לא עזרו ברכישת הדירה.

ואם כך, אז מלכתחילה יש כאן עסקה שהיא סוג של עסקה מלאכותית. הנושא עלה גם בפסיקה לאחרונה, ולמרות שמבחינת החוק מתנה שכזו פטורה ממס, הרי שמס הכנסה שם את העסקאות האלו תחת זכוכית מגדלת ובוחן אם הן עסקאות אמיתיות.

רשות המסים, מקשה על עסקאות כאלו וזה מזכיר שלפני שנים היא הקשתה על עסקאות של העברת דירות בין אחים. החוק אפשר, אבל ברשות המסים הריחו שמדובר העסקאות מלאכותיות ובחנו אותן לעומק והקשו על קבלת פטור בגינן. אח מוכר לאחות וכך "נמחקת" חבות המס. בפועל, יש העברות-זרמים בין קרובי המשפחה ומס הכנסה לא יכול להעלות עליהם או מתקשה להעלות עליהם.  הפעילות בשטח הגיעה עד לחקיקה חדשה שביטלה את הפטור ממס שבח על מכירת דירה בין אחים, למעט תחת מצבים מסוימים.