מחירי הדיור - האם למרות הבועה עדיין כדאי לרכוש דירה בתל אביב?
כבר שנים שבישראל מדברים על זה. תל אביב, מעריכים, הפכה כבר מזמן לבועת נדל"ן והמחירים עוד יירדו. אבל תקוות לחוד ומציאות לחוד: מאז תחילת המילניום מחירי הדיור בתל אביב יותר משילשו את עצמם. בתחילת העשור הנוכחי נרשמה קפיצה נוספת והשאלה היא - היכן, אם בכלל, זה ייעצר?
הנה כך, סקר UBS שנערך בחודש אוקטובר האחרון מצא שהמחירים בעיר זינקו בשיעור של 18% מאמצע 2021 עד אמצע 2022. זהו הזינוק הגבוה ביותר בעשור האחרון. עוד הוא מצא, כי ישנה עליה של 18% בנפח המשכנתאות, שזה אומר - אנשים לוקחים משכנתא גבוהה יותר כדי לקנות דירה בגלל המחירים הגבוהים. גם נתוני הלמ"ס מעידים על עליות חדות של כ-20% בעיר בשנה האחרונה שזה בדומה למצב בכל המדינה. מה שלא דומה לשאר המדינה הוא הביקוש הגדול לשכונות מסוימות, ביקוש שעולה על ההיצע וגורם לסוג של דאונסייד גם בשעת משבר. אין הרבה דירות למכירה קרובות לים ואין הרבה דירות למכירה באזורי הבילוי של תל אביב, אין הרבה וילות למכירה בתל אביב, אין הרבה דירות גדולות. המחסור היחסי כשמולו ביקוש גדול מביא לעליית מחירים. מביא לסוג של בועה.
בראיון שערכנו כאן השבוע עם שמאית המקרקעין דליה עסיס, היא סיפרה כי הנכס היחיד שמסוגל לצלוח משברים הוא פנטהאוז בתל אביב. אין לו מחיר, היא אמרה. ובצדק. מה שגורם לצמיחה של מחירי הדירות בתל אביב הוא לא רק העובדה שמדובר בעיר ללא הפסקה, אלא גם בביקוש אדיר ביחס להיצע - כזה שלא קיים בשום מקום אחר בישראל.
- כל הכותרות
בניגוד לערים אחרות, את תל אביב בחרנו לחלק למספר אזורים. המטרה היא להמחיש לכם טוב יותר את מה שקורה כאן. אחר כך, נחליט יחד האם מדובר בבועה, או שמחירים שעוד עתידים לעלות.
מרכז תל אביב
באזור מרכז תל אביב המבוקש מצאנו עסקאות סביב 60-70 אלף שקל למטר. כך למשל, ברחוב בן יהודה מצאנו עסקאות סביב 60-73 אלף שקל למטר. דירת שני חדרים נמכרת שם סביב 3.2 מיליון שקל המשקפת מחיר של 62 אלף שקל למטר. בבוגרשוב המחירים נעו השנה בין 52-70 אלף שקל למטר.
ברחוב דוד המלך נמכרו 2 דירות השנה, בחודשים פברואר ואפריל. המחירים: 4.5 מיליון שקל לדירת 72 מ"ר בקומה 1, 4.99 מיליון שקל לדירת 81 מ"ר בקומה זהה. זה אומר: 61-62 אלף שקל למטר.
אבל יש גם כוכבית: אם תרצו דירה בדיזינגוף או באבן גבירול, ובאזורים מבוקשים אחרים יש דירות שאין להן מחיר: אם היא ממוקמת במקום מספיק טוב, צריך רק לקוח אחד שישלם מעל מחיר השוק, כזה שמשקף עקומת ביקוש קשיחה לחלוטין - הוא מוכן לרכוש בכל מחיר דירה במקום הזה.
בכלל, עושה רושם ששוק הדירות במרכז תל אביב הוא מטוטלת. כשההיצע נמוך, כללי המשחק תמיד משתנים - אנשים מוכנים לשלם יותר על הנכס שהם רוצים - בעיקר כשאף אחד לא מלחיץ את בעלי הדירות, שיודעים שמחר יגיע קונה נוסף. האם זה טוב לשוק? לא בטוח. האם זה טוב לקונים? ממש לא. זאת הסיבה שבגללה תל אביב נבדלת מערים רבות גם ביחס לאירופה. היא יותר יקרה מברלין ובחלקים מסוימים אפילו מלונדון היקרה.
בשורה התחתונה - אם אתם רוצים דירת 80 מטר במרכז תל אביב, סביב להניח שתשלמו סביב 5 מיליון שקל ומעלה, בהתאם למיקום ולהיצע.
דרום תל אביב
קפצנו אל שכונת פלורנטין. אם חשבתם שדרום תל אביב מאפשר לזוג צעיר לקנות כאן דירה, כדאי שתחשבו שוב. המחירים בשכונה הזו גבוהים יותר, כן כן, מהמחירים במרכז תל אביב. פלורנטין נהנית ממגמת התחדשות. ההתעוררות הזאת הפכה את השכונה בתחילת שנות ה-2000 לזירה משפטית של ממש, כשבעלי דירות ניסו לפנות את הדיירים החיים שם בדמי מפתח, כדי לקבל תמורה ריאלית. כך גם גדל מספר הצעירים בשכונה והמחיר עלה. באותה תקופה, גם רמת הפשע עלתה, המשטרה התערבה, התושבים יצאו להפגנות ומאז החיים טובים יותר.
מי שהייתה פעם החצר האחורית של התחנה המרכזית הפכה פתאום לאחת השכונות המבוקשות בארץ. פתאום, ריכוזי העובדים בסביבתה כבר לא מורידים את הביקוש.
כיום, דירה בשכונה הזאת תעלה סביב 70-75 אלף שקל למטר. חמש עסקאות נרשמו שם בחודש נובמבר והממוצע אף טיפה גבוה יותר. בחודש אוקטובר נמכרה דירה ברחוב נחלת בנימין במחיר גבוה יותר. בבניין חדש יחסית מ-2017, נמכרה דירת 56 מ"ר ב-5.2 מיליון שקל. כן, אם אתם רוצים ללכת לשוק לוינסקי ברגל תשלמו יותר מ-92 אלף שקל למטר. פסיכי.
צפון תל אביב
קפיצה לבבלי, אחת השכונות היוקרתיות בתל אביב, מספרת את סיפור החלום של התושבים כאן, אלה שאוהבים לרדת עם הכלב לטיול בפארק הירקון, לבקר בגנים המטופחים ולהשכיר אופניים ליטול תחת הכדור הפורח, סביב האגם עם סירות הפדלים. תושבי הצפון נהנים מקרבה יחסית למוזיאון ובתי קפה מעולים.
אז כמה עולה כאן בית? תלוי מה אתם קונים. פנטהאוז במגדלי בבלי נמכר השנה ב-93 אלף שקל למטר. כמעט 18 מיליון שקל לבית של 193 מטר. 55 דירות, לא פחות, נמכרו כאן בשנה האחרונה. מחיר הממוצע למטר יורד מ-50 אלף שקל. בבלי אינה מרכזית כל כך וקרובה יותר לרמת אביב הצפונית, אז בדקנו מה המצב שם.
כיום, מחיר שכירות ממוצע ברמת אביב עומד על 12,500 אלף שקל. גם כאן, מטר יעלה פחות במרכז. משהו כמו 50-55 אלף שקל. ב-4-5 מיליון שקל תוכלו למצוא כאן דירות של 77-100 מטר. לא רע ביחס לתל אביב.
שכונת יד אליהו: המחיר השפוי
בשכונת יד אליהו בתל אביב עדיין ניתן למצוא דירות במחיר שפוי. ממוצע למ"ר בשכונה עומד על 35 אלף שקל למטר. כלומר, על דירת 100 מטר תשלמו 3.5 מיליון שקל "בלבד".
בפרוייקט החדש "יאנג אליהו" מצאנו דירות ב-36 אלף שקל למטר. דירת 129 מטר, 5 חדרים בקומה 6, נמכרה שם לאחרונה ב-4.65 מיליון שקל. אבל יש יותר זול, עסקאות בבניינים ישנים יותר סביב 32 אלף שקל למטר. בלוחמי גליפופי תשלמו 35-45 אלף שקל למטר. תלוי בקומה ובבניין.
עסקאות אחרונות בתל אביב
1.12.22: השל"ה 13, 48 מ"ר, 2 חדרים, קומה 3 - 2,950,000 שקל.
21.11.22: נורדאו 64, 53 מ"ר, 3 חדרים, קומה 1 - 4,200,000 שקל.
17.11.22: נווה שאנן 11, 81 מ"ר, 4 חדרים, קומה 6 - 4,940,000 שקל.
15.11.22: מתחם הרובע תל אביב, 49 מ"ר, 2 חדרים, קומה 4 - 3,320,000 שקל.
15.11.22: רחוב גרץ, 74 מ"ר, 3 חדרים, קומה 1 - 5,300,000 שקל.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
15.פלורנטין נשארה החצר האחוריתאריק 13/02/2023 09:29הגב לתגובה זו0 0מלא פשע שם.נרקומנים וסוחרי סמים גרים שם בבניינים היוקרתיים.אז שלא יעבדו עליכם.מדבר מישהו שמכיר את הבניינים ואת השכונה מבפנים.ומכיר חלק מהאוכלוסייה שגרה שם.סגור
-
14.דירות ב תל אביבחח 11/02/2023 17:45הגב לתגובה זו1 0אלוהים. דירות. 5מיליון שקל אמאת לאנשים יש הרבא כסף מי ש עובד כמו חמור. משלם משכנתהסגור
-
13.נדלןחני 11/02/2023 11:25הגב לתגובה זו5 0למה לקנות דירה כשמקבלים 4 אחוז ריבית בבנק על מיליון ומעלה כשהתשואה על השכרת דירה פחות מ3 אחוז ולך תתעסק עם דיירים עם כל מיני סיכונים ותקלות כשיש שקת בלקבל ריבית גם עם משלמים מס 15 אחוז עדין משתלם וגם לשבת על הגדר שיש מצב שמחירי הדירות ירדו ולקנות יותר בזולכי הנכסים נכון להיום בטופ של הטופ ואין לאן לעלות כי הקבלנים בלחץסגור
-
12.אם ת״א - אז רק בצפון העירדוד 26/12/2022 09:50הגב לתגובה זו3 3מחירים יותר שפויים אוכלוסייה איכותית ובלי הבלאגן של מרכז העירסגור
-
11.הבועה החלה להתפוצץ, החכמים ימכרו עכשיו במחירי שיא (ל"ת)דניאל שמו 25/12/2022 01:08הגב לתגובה זו5 0סגור
- טען עוד
-
10.הפנטהוזים בכל תח אביב ריקים. אין מחיר. ריקיםאני 24/12/2022 10:27הגב לתגובה זו3 0תסתכלו למעלה תראו חושך כי מחכים ללקוח, אף אחד לא לחוץ למכור או להשכיר כי אנשים עשו מליונים בהייטק ובקורונה. אה ואגב, ביד אחיהו דירה לפני עשור עלתה 300 אלף שקל, אז זה עלה מעל ל 1000 אחוז. אבל האוכלוסיה לא השתנתה, בהצלחה.סגור
-
9.רעש לכלוך וצפיפות10 שנים של עבודות 24/12/2022 10:14הגב לתגובה זו2 0עבודות הרכבת אמורות להסתיים ב2034 עד 2038 כלומר 15 שנה של רעש לכלוך חסימות וקרקע זזה בהצלחה לכל הקונים ולכל הגריםסגור
-
8.פוחדים למכור דירות ישנות בגלל היטל השבחה של העיריה (ל"ת)העירייה נגד התושבים 24/12/2022 07:41הגב לתגובה זו5 1סגור
-
נדלן ת.אנסיכה 11/02/2023 11:50הגב לתגובה זו0 0או שמגלמים את המחיר אחרי התחדשותסגור
-
מכירה זה מס שבח (למדינה) - לא היטל השבחה (לעיריה)כפיר 28/12/2022 17:59הגב לתגובה זו3 0השבחת נכס קיים כתוצאה מתב"ע חדשה / שינוי יעוד - היטל השבחה לעיריהסגור
-
זה גם וגםאחד 11/02/2023 12:22הגב לתגובה זו1 0היטל השבחה משולם בעת המכירהסגור
-
7.עירית תל אביב דורשת היטל השבחה ממכירת דירה חירבה מיליון (ל"ת)העירייה נגד התושבים 24/12/2022 07:39הגב לתגובה זו2 1סגור
-
6.חרטה פיתה מחירי הנדלן בדרך למטה 20-30% ריבית גבוהה כלל (ל"ת)רועי 23/12/2022 20:38הגב לתגובה זו14 1סגור
-
50% מינימום (ל"ת)עתיד ורוד 24/12/2022 17:39הגב לתגובה זו2 0סגור
-
5.הביקוש מטורף למרות הריביתמחפש דירה בתל אביב 23/12/2022 20:20הגב לתגובה זו5 10על כל דירה שיוצאת לשוק, יש התנפלות מטורפת. בבבלי יצאה דירת 90 מטר ב 5 מיליון. ביום הראשון לשיווק, הגעתי לראות אותה והיו איתי עוד 10 קונים. אחרי 4 ימים התקשרתי למתווך והוא עידכן שהדירה כבר נמכרה...סגור
-
4.אתה איציק יצחקי כתב וואלה בעבר לענייני ביתר ירושלים?מכביסט 23/12/2022 18:59הגב לתגובה זו3 1העניין בת"א הוא שאנשים לא מוכרים דירות. לאו דווקא מחישובי תשואה אלא בגלל שהם עשו 3 ילדים ואיפה הילדים יגורו כשהם יגדלו?סגור
-
3.כאשר ריבית המשכנתא היא כ 6%, והתשואה היא כ2.5% הפימפוםאדם 23/12/2022 18:08הגב לתגובה זו13 1לא רלבנטי....סגור
-
קשקוש. במשך עשרות שנים קנו דירות עם משכנתא בריבית 8% (ל"ת)בור תלמד 23/12/2022 21:44הגב לתגובה זו3 14סגור
-
ומה המחירים היום במשך העשרות שנים האלו? (ל"ת)בור תלמד 24/12/2022 01:49הגב לתגובה זו3 0סגור
-
מה היו מחירים במשך עשרות השנים הלל?בור תלמד 24/12/2022 17:10הגב לתגובה זו1 8גם מה היה השכר? וגם הישראלים לא נסעו 3 פעמים בשנה לחו"ל וגם לא החזיקו מכשירי סלולר . הרבה דברים השתנו מאז שנת 2000. יש הרבה מאוד ישראלים עשירים. הרבה. יחסית לאוכלוסיה של 9 מליון יש הרבה. יש גם עניים. אבל יש עשירים.סגור
-
2.כתבה ממש הזויהכלכלן צפוני 23/12/2022 17:36הגב לתגובה זו5 0אין קשר בין הכותרת לבין הכתבה !!! אז מה המסקנה של הכותב ??? לבדוק בכמה נמכרו דירות בתקופה מסויימת כל אחד יכול !!סגור
-
1.עיצהזמבורה 23/12/2022 17:10הגב לתגובה זו2 1אישה שאלה לקנות ולקנות בכל מחיר כי למעשה השקל היום לא שווה הרבה הוא מפוחת בחמישים אחוז לפחות למרות ההסתרה של בנק ישראל והאינפלציה האמיתית פה היא יותר גדולה מאשר בתורכיה רק פה משחקים את בת היענה שטומנת את ראשה בחול וחושבת שאף אחד לא רואה אותהסגור
