מידרוג מורידה דירוג לאג"ח של ג'י סיטי מ-A1 ל-A3. אופק הדירוג: שלילי

חברת מידרוג מורידה את דירוג אגרות החוב (סדרות יא, יב, יג, יד, טו ו-טז) שהנפיקה חברת הנדל"ן המניב ג'י סיטי  ג'י סיטי 0% ג'י סיטי 1,530 0% בסיס:1,530 פתיחה:1,546 גבוה:1,613 נמוך:1,526 תמורה:8,912,969 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא:  (גזית גלוב לשעבר, החברה שבה שולט חיים כצמן באמצעות חברת האחזקות נורסטאר, {נורסטאר}) מ-A1.il ל-A3.il וכן הורדת דירוג אגרות החוב (סדרה טו) מ-Aa3.il ל-A2.il. אופק הדירוג: שלילי. האם זה יספיק ולא נראה הורדות דירוג נוספות?

הורדת הדירוג נובעת מהיחלשות הפרופיל הפיננסי של החברה המתבטא ביחס חוב נטו ל-CAP נטו של כ-71% (סולו מורחב) ליום 30.09.2022 בהשוואה ליחס של כ-64% טרם עסקת G Europe. יחס הכיסוי חוב נטו ל-FFO איטיים מאוד וצפויים להיוותר מעל 50 שנים בטווח הקצר-בינוני, והינם חלשים לרמת הדירוג הנוכחית. השחיקה ביחס האיתנות נבעה בעיקר מעלייה בחוב הפיננסי לצורך רכישת מניות המיעוט ב-G Europe ומשחיקת ההון בגין היחלשות מטבעות הפעילות למול השקל. לחברה תכנית מימושים משמעותית אשר במידה בה תצא לפועל, צפויה להוריד את המינוף, בהתאם להערכת מידרוג לטווח של 68%-72%, בהתאם להיקף ולקצב תכנית המימושים וכתלות גם בהיקף חלוקת הדיבידנדים בידי החברה. להערכתנו מימושים בהיקף משמעותי עלולים להימשך פרק זמן ארוך מהצפוי ובחברה קיים סיכון של מינוף גבוה לאורך זמן.

פעילות החברה בארה"ב, באירופה ובישראל, בתחום הנדל"ן המניב המסחרי במדינות בעלות דירוגי אשראי גבוהים, מאופיינת בסביבה כלכלית חזקה ויציבה לאורך זמן. העלאות הריבית בשנה האחרונה ברקע נתוני אינפלציה גבוהים הובילה לתנודתיות בשווקי ההון ולאי וודאות כלכלית אשר יוצרת לחצים על שוויים של נכסי נדל"ן בעת הזו ובטווח הבינוני. סביבה זו מעיבה על תכניות החברה למכירת נכסים בהיקף נרחב. סביבת הפעילות מושפעת לשלילה מפעילות החברה בברזיל אשר מאופיינת בתנאים מאקרו כלכליים חלשים. להערכת מידרוג, הפעילות בברזיל חושפת את החברה לשחיקת הונה העצמי כתוצאה מהתנודתיות בשער הריאל הברזילאי.

פרופיל עסקי חזק ומבוסס, עם היקף מאזן (סולו מורחב) של כ-26 מיליארד שקל ליום 30.09.2022 ותיק נכסים איכותי ומבוזר. נכסי החברה נפרשים על פני 5 טריטוריות עיקריות הכוללות את ישראל, מזרח ומרכז אירופה, צפון אירופה, ברזיל וארה"ב. נכסי הבסיס של החברה מאופיינים כמרכזים מסחריים מבוססי שירותים, מעוגני סופרמרקטים, המשרתים צרכים יומיים בסיסיים של קהל היעד. נכסי החברה שומרים על שיעורי תפוסה גבוהים לאורך שנים, וליום 30.09.2022 שיעור התפוסה בנכסי החברה עומדים בטווח 91.8%-98%.

גמישותה הפיננסית של החברה בולטת לטובה לרמת הדירוג. ליום 30.09.2022 לחברה ביחד עם חברות בנות בבעלות מלאה נכסים פנויים משעבוד בסך של כ-9.4 מיליארד שקל המהווים כ-36% מסך מאזן סולו מורחב. מידרוג מעריכה כי שיעור הנכסים הפנויים משעבוד צפוי לקטון עם התקדמות המימוש בנכסים ונטילת חוב מובטח בנכסים. גמישות זו מפצה במידת מה על היחלשות בנגישות החברה למחזר חוב סחיר בלתי מובטח בשוק ההון הישראלי, לאור המרווחים הגבוהים.

נזילות החברה נשענת על יתרות נזילות ומסגרות אשראי בהיקף משמעותי. ליום 30.09.2022 לחברה (סולו מורחב) יתרות מזומן, פקדונות ותיק ני"ע בסך כ-1.4 מיליארד שקל וכן מסגרות אשראי לא מנוצלות בסך כמיליארד שקל. בתרחיש הבסיס של מידרוג, המניח בין היתר, מימוש נכסים בהיקף מתון יחסית, וללא מיחזור התחייבויות, יתרות הנזילות של החברה צפויות להישחק באופן שיחס המקורות הנזילים (כולל מסגרות אשראי חתומות ובלתי מנוצלות) לפרעונות חוב לא בכיר שנתיים קדימה צפוי להישחק לרמה של 80%-90% בהשוואה לכ-110% ליום 30.09.2022 כתלות גם בהיקף חלוקת הדיבידנדים.