בכמה באמת עלה החזר המשכנתא לרוכשי הדירות, מה קורה למחירי הדירות ומה יקרה למחירים בשנים הקרובות?

שנת 2021 נפתחה בסביבת ריבית אפסית, עם קצב עסקאות נדל"ן ונטילת משכנתאות ברמה היסטורית, שתודלקו ע"י ביקושים ערים שנבעו במידה רבה מריביות נמוכות ברמה היסטורית. אבל כבר אז עם התגברות האינפלציה היה ברור שעליות הריבית מעבר לפינה וכך גם ריביות המשכנתא.

הראשונים לעלות היו המסלולים של הריביות הקבועות והמסלולים של הריביות המשתנות על בסיס עוגן אג"ח שהתחילו לגלם את העליות החזויות של בנק ישראל. בחודש אפריל הייתה העלאת הריבית הראשונה בשיעור צנוע של 0.25%. בחודשים אלו, למרות תחילת העליות השוק המשיך לבעור, מה גם שסביבת הריבית הייתה עדיין אטרקטיבית. למעשה, גם אחרי 2-3 העלאות ריבית, מדובר היה עדיין בריבית אטרקטיבית  - ריבית בנק ישראל הגיעה לרמה של 1.25% (ובהתאמה הפריים ל2.75%).

במחצית השנייה של השנה כבר התחיל השינוי - התחלנו לראות את המשקיעים מושכים את ידם מהשוק כמעט לחלוטין עקב המיסוי הגבוה, התמחור הגבוה של השוק והתייקרות תנאי המימון וגם רוכשי הדירות עברו מעמדת הסתערות לעמדת המתנה.

לקריאה נוספת:
>>> מחירי הדירות ירדו, אבל רק הצפת קרקעות מדינה תוריד אותם גם בטווח הארוך.

ב-5 החודשים האחרונים (מאוגוסט עד דצמבר) ניתן לראות שוק בסימן שאלה, שוק בהמתנה שנמצא בסוג של משקל יחסי. המחירים די יציבים, אך היקף העסקאות מאד נמוך. לדוגמא, באוקטובר האחרון בוצעו סה"כ כ-5,100 עסקאות רכישה - אחד מחודשי אוקטובר החלשים ביותר ב-20 השנים האחרונות, גם ביחס לחודשי חגים אחרים בהיסטוריה (על פי נתוני משרד האוצר). יחד עם זאת, פרסומי הלמ"ס ממשיכים להעיד על עליה במחירים גם בספטמבר ואוקטובר האחרונים בשיעור של יותר מ-1% לחודש (סה"כ 13.4% עליה מחודש ינואר). אך למרות פרסומי הלמ"ס, שממשיכים להצביע על המשך העליות, התחושה שלנו מהשטח היא שאין עוד עליות מחירים ואולי אפילו מורגשת ירידה קלה. השוק הפך משוק של מוכרים לשוק של קונים. לדעתנו, פרסומי הלמ"ס משקפים מגמה שכבר הסתיימה ובאה לידי ביטוי סטטיסטי כתוצאה מחוזים שנחתמו והתבססו על מו"מ שנסגר לפני שהשוק נעצר ודיווחים מאוחרים של עורכי הדין על עסקאות שכבר נחתמו לפני זמן מה.
 
התקררות השוק בעיקרה נעוצה בארבעת הגורמים הבאים: 
- רוויה של השוק לאחר מרתון ארוך של המון עסקאות.
- שוק יקר עם מחירים גבוהים ביחס למה שהציבור התרגל.
- עליית הריביות שהכבידו את החזרי המשכנתא וייקרו משמעותית את תנאי המימון.
- אינפלציה גבוהה שמכבידה על הכיס של משקי הבית.

לקראת סוף שנה, בנובמבר ודצמבר נרשמה התעוררות קלה, שבעיקרה נובעת משני כוחות: סיום ה-Off Season (קיץ+חגים) ותחילת עונת הנדל"ן - כולל עסקאות שהצטברו וחיכו לסיום החגים כדי לצאת לפועל. וגם - עסקאות של מי ש"מוכרח" לקנות או למכור - מי שדיווח על דירה חליפית ונגמר לו הזמן או מי שנתקע בין דירות, או סיבות אחרות דומות. 

מעבר למי שבחרו שלא לבצע עסקאות נדל"ן במצב הנוכחי, קיים גם פלח שוק לא מבוטל שמצב השוק הותיר אותו ללא יכולת ריאלית לרכוש נכס! זאת עקב הגידול הדרמטי בעלות החודשית של המשכנתא, כתוצאה מאפקט כפול שנבע מכך שהמשכנתאות שעליו לקחת גדולות יותר כדי לממן את עליות המחיר וגם ההחזר היחסי עלה עקב עליות הריבית. הציבור כבר לא יכול לשלם את ההחזרים האלו.

לדוגמא: זוג שמשתכר כ-12 אלף שקל נטו לחודש תכנן לרכוש דירה ב-1.5 מיליון שקל לפני כשנתיים, עם הון עצמי של כ-500 אלף שקל. אז הוא נזקק  למשכנתא של מיליון שקל בהחזר חודשי של כ-4,000 שקל ל-30 שנים, שמהווים כשליש מהכנסתם וזה היה לחלוטין ריאלי עבורו.

היום אותו זוג ייאלץ לשלם עבור אותה דירה כ-20%-25% יותר (כ-1,850,000 שקל), מה שייאלץ אותם לקחת משכנתא של 1,350,000 שקל בהחזר חודשי של כ-6,800 שקל לחודש (70% יותר ממה שהיה לפני שנתיים), מה שמהווה 57% מהכנסתם, הרבה מעבר להחזר חודשי סביר על דיור וממילא מעל יחס ההחזר המקסימלי שהרגולציה מאפשרת. 

בואו נסתכל על המספרים - עד חודש אוקטובר נלקחו משכנתאות בהיקף של מעל 100 מיליארד שקל שהתחלקו על כ-100 אלף משכנתאות. סכום המשכנתא הממוצעת אם כן, הגיע לכמעט 1 מיליון שקל. לשם השוואה, בשנים 2016-2020 (מבלי לכלול את שנת 2021 שגם הייתה שנה מאד פעילה) היקף המשכנתאות הממוצע היה כ-63.5 מיליארד שקל על פני שנה קלנדרית מלאה עם משכנתא ממוצעת של כ-700 אלף שקל. מדובר בגידול עצום של כ-60% בהיקף המשכנתאות ו-41% בגובה המשכנתא הממוצעת – וזה עוד לפני שהסתיימה השנה. אם בתחילת השנה כלל האצבע היה החזר של כ-400-450 שקל לכל 100 אף שקל משכנתא הפרוסה ל-30 שנה, כעת מדובר על כ-500-550 שקל לכל 100 אלף שקל משכנתא, ל-30 שנה – גידול של כ-20% בהחזר המשכנתא!

אם מצרפים הן את הגידול המשמעותי בהיקף המשכנתא הממוצעת והן את הגידול היחסי בהחזר החודשי עקב עליות הריבית, אפשר לראות כי החזר המשכנתא הממוצע לנוטלי משכנתאות חדשות עלה בין פי 1.5 לפי 2 בממוצע, כפי שניתן לראות בטבלה.
 

הגידול בהחזר החודשי לא דילג גם על בעלי משכנתאות קיימות והוביל להתגברות העומס התזרימי על משקי הבית שכעת נאלצים להתמודד עם עובדה קיימת של משכנתא יקרה יותר במאות ואף אלפי שקלים לחודש, זה כמובן תלוי באופי תמהיל המשכנתא שהם לקחו בעת נטילת המשכנתא. באופן גס מדובר על עלייה של לפחות 500 שקלים.

מה הצפי לשנה הבאה?
בנק ישראל צופה העלאת ריבית נוספת בינואר, סביר להניח של כ-0.5% ואולי אפילו תהיה עלייה נוספת בהכרזה שאחריה. זה כמובן תואם למה שקורה בארה"ב שגם שם מסתמן שמתחילה האטה בקצב העלאת הריבית, מה שמעיד על כך שהעצירה גם תגיע בעתיד הלא רחוק, הכל תלוי בקצב האטת עליית האינפלציה.

הצפי הוא לעליות נוספות בטווח של החודשים הקרובים ואז הישארות ברמת ריביות דיי יציבה עד סוף השנה. מצד האינפלציה, הציפייה של בנק ישראל היא לראות אותה יורדת חזרה לכיוון היעד של 2%-3%  בשנה, אבל סביר להניח שזה לא יקרה במחצית הראשונה של שנה 2023, במקרה הטובה במחצית השנייה של השנה או בשנת 2024.

מבחינת שוק הנדל"ן, מדובר בשוק שמושפע מהמון גורמים בנוסף לנתונים הכלכליים. בעיקר אמור הדבר לגבי מצב המשק, אם המשק יהיה ברמת צמיחה תקינה ללא משבר כלכלי אז אפשר להניח שמחירי הנדל"ן יהיה דיי יציבים, עם ירידות של אחוזים בודדים במחירים על פני השנה (עד 5% ירידה שנתית במחירים) והיקף עסקאות בינוני - פחות תנועה של משקיעים ועסקאות שאינן מחויבות המציאות, אך כן תנועה של עסקאות של רוכשי דירות למגורים ומשפרי דיור.

יחד עם זאת, הולכים ומתרבים הקולות שחוזים כניסה למיתון, מה שנראה די סביר במצב הנוכחי. אם אכן זה מה שיקרה אז נטל המשכנתאות ישפיע ביתר שאת ונראה משקי בית רבים נקלעים למצוקה תזרימית וכלכלית משמעותית. תרחיש כזה עלול להוביל לירידת מחירים מורגשת במחירי הנדל"ן. היקף העסקאות בתרחיש כזה יהיה בינוני-נמוך ויורכב בעיקר ממשפרי דיור בעלי איתנות כלכלית ומשקיעים שיחפשו הזדמנויות אטרקטיביות.

חשוב לדעת שבמצב הדברים הנוכחי, גם אם תהיה ירידת מחירים ברמה כלשהי בשנה-שנתיים הקרובות, ללא טיפול רוחבי במנגנון הקצאת הקרקעות והגדלת ההיצע, השוק ימשיך לעלות בטווח הארוך, עקב הביקוש הגבוה אל מול ההיצע המוגבל.

הצפי הוא להמשך העליות בטווח הבינוני-ארוך ממספר סיבות: 
- קרקעות לבניה שכבר נרכשו במחירים גבוהים.
- עלויות מימון גבוהות של היזמים והקבלנים
- האטה בהתחלות הבניה.
- ביקושים עצורים מהתקופה של ההתקררות בשוק.
- גידול טבעי שמייצר ביקוש קשיח לדירות מגורים. 

סביר יהיה להעריך שריבית אפסית כפי שהתרגלנו בעשור האחרון, לא תחזור בשנים הקרובות. כולנו בתהליך גמילה מהכסף הזול שהציף אותנו וככל שהשוק יסתגל למצב החדש מהר יותר כך נראה את הפעילות הכלכלית חוזרת לאיתנה. השוק יודע לתפקד מצוין גם בריביות של 3%, 5% ו-7% כפי שעשה לאורך רוב שנות הכלכלה המודרנית.

הכותב הוא בעל חברה למימון וייעוץ משכנתאות