"המוכרים מאבדים כוח, הקונים מחכים. השאלה היא מי יישבר קודם"

מחירי הדירות נבלמו. אחרי עלייה של 20%, החלה בלימת מחירים כשלצד עליית הריבית והירידה הדרמטית בעסקאות, הובילה קבלנים לספק מבצעים שזה בעצם ירידת מחירים בדלת האחורית. ככל שכמות העסקאות תישאר נמוכה כך יותר קבלנים יצטרכו לספק הנחות, הם צריכים למכור, לקבל תזרים. הריבית נושפת בעורפם, יש להם חובות למערכת הבנקאית. השאלה הגדולה מי ימצמץ ראשון - הציבור או הקבלנים, בינתיים נראה שהקבלנים הם אלו שיורדים מהגדר ומתפשרים. אבל, כולם יודעים שבסופו של דבר אם לא תהיה הפשרת קרקעות מאסיבית, הביקושים יעלו על ההיצעים ומחירי הדירות יחזרו לעלות. 

גם הממשלה החדשה יודעת זאת, אבל ממשלות בכלל, נמנעות מלטפל באמת בשוק הדיור.  גורם נוסף שישפיע הוא הריבית. עכשיו הריבית עולה והציבור רואה עלויות הולכות וגדלות לרכישת דירה - לא רק מחיר הדירה שעלה בשנה ב-20%, גם הריבית עלתה והיא מייקרת את הדירה במאות אלפים רבים. בפועל, החזר משכנתא לדירה ממוצעת שנרכשה לפני שנה היה 2,800 שקל ועכשיו - 5,000 שקל. איך זה ייתכן? עליית מחירי הדירות העלתה את סכום ההחזר  ועליית הריבית העלתה גם את ההחזר. תוספת של 2,200 שקל - לרבים, אפילו לרוב היושבים על הגדר, זה כבר לא ריאלי. מה עושים? מחכים לירידה במחירי הדירות, וגם - הריבית על פי ההערכות צפויה מתישהו תוך שנה להתחיל לרדת, רק שזו הערכה שבאי הוודאות השוררת בעולם , לא בטוח שתתגשם.   
>>> הד"ר שמנבא ירידה של 43% במחירי הדירות >>

"אנחנו לא יודעים בוודאות שהריבית תרד בסוף השנה", פותח סגן יו"ר לשכת שמאי המקרקעין סער פלד את הראיון. גם הוא יודע לאן השוק מכוון. הכל סובב סביב הריבית בסוף. ברגע שהיא תרד, מחירי הדיור להערכתו יחזרו לעלות. עד אז - הבלימה תימשך, ירידות הן אופציה.

פלד, שיתמודד בבחירת הקרובות לתפקיד יו"ר לשכת המקרקעין עם נחמה בוגין, שכבר הצהירה כאן בראיון שהדבר הבא הוא לחפש פרויקטים של פינוי בינוי, אומר שאת ירידת המחירים עוד לא ראינו. לפחות הוא לא ראה. מה כן הוא ראה? "שבכל התקופה האחרונה יש ירידה מאוד חדה בכמות העסקאות בשוק. זה מורגש. אז יכול להיווצר מצב שנראה גם ירידה במחירים".

הציטוט הזה של פלד ראוי להערכה, בעיקר בתוך שוק של גורמים אינטרסנטים שרוצים שהמחיר יעלה. בסוף, האינטרס של כולם, וכשאני אומר כולם אני מתכוון לחלק מבעלי הדירות, הממשלה, הטייקונים - להוציא את השכבות החלשות וחלק ממעמד הביניים שאין בבעלותם דירה - הוא שהמחיר יישאר ברמתו הנוכחית או יעלה.

לימדו אותנו שבסוף הכל זה היצע וביקוש.
"הכל שאלה של האם יהיו מספיק לחץ למכירה במחירים יותר נמוכים. מדברים על ירידה בביקושים, אבל זה לא אומר כלום. הרי אם המחיר לא היה ריאלי מראש, ובעלי דירות נוטים לפעמים להפריז במחיר שהם דורשים, זה לא אומר שהפחתת מחיר מבחינתם היא באמת תוריד מחיר. הם פשוט מוכרים בשווי הריאלי. אני לא חושב שזה סוף העולם, אם תהיה ירידה".

עד שהריבית תרד.
"צריך להבין מה קורה בחודשים האחרונים, כשהריבית עלתה. העליות במחירים מקשות טכנית על ביצוע עבודות חדשות. מי שיש לו הון עצמי נמוך ומשכנתא גבוהה יצא מהמשחק כי הוא לא יכול לעמוד בהחזר וזה משאיר בשוק את האנשים היותר מבוססים. הם צריכים להיות עם הון עצמי גבוהה, ואז לא צריכים משכנתא גבוהה. תבין, בנאדם שלקח 2.5 מיליון בריבית של פעם, זה עוד בסדר. אבל היום הוא כבר לא יכול לקחת כנראה, כי הריבית תחנוק אותו. אין לו את הריבית אפס. את הפריים האפסי, את הריביות הנמוכות. לכן, אותו אחד שרצה 60%-70% מימון, לרוב יהיה קשה לו בתהליך. יש עוד נושא שמשפיע, אבל עליו אף אחד לא מדבר".

ספר לי עליו.
"כל הנושא של ההיצע של הקבלנים. כשאתה מעל ריבית יש לך גם השפעה של הצד השני. כשאתה מקים פרוייקט - הסיכון עולה. עלות מימון, עלות רכישת קרקע, לא מדבר על דברים מורכבים יותר, אלא על עסקאות פשוטות. אם אתה מעלה את הסיכון של הקבלנים, זה יכול להשפיע על ההיקף של הדירות שיוצעו בעתיד".

גם רון נובוטני, מנכ"ל רשת אנגלו סכסון, מכיר בבועה. "השנה נכנסו פרמטרים שמרגישים ויש להם השפעות רוחב. לאורך השנים, ראינו כל מיני אירועים שיצרו בלימה, אבל אחר כך השתחררו ואז ראינו קפיצות. קח את יאיר לפיד ותכנית מע"מ 0 - באירוע הזה ראינו עצירה של השוק מצד אחד, ואז כשהשתחרר ראינו עליית מחירים. לאן אני חותר? בסוף התהליך, יש אירועים שיש להם השפעה וכרגע יש האטה על כמות העסקאות. המוכרים מאבדים את הכוח שהיה להם, והוא עובר לצד הקונים".

מה רואים היום בשוק?
"הקונה מחכה כי הוא חושב שתהיה ירידה. לכן הוא לא קונה והמוכר לא מצליח למכור. השאלה היא מי יישבר קודם. בסוף התהליך, הדבר שהכי משפיע הוא היצע וביקוש. וזה קריטי".

מה עם ועדות התכנון? איפה הן?
"אם מסתכלים על ועדות תכנון, על תכנית אסטרטגית ל-2040, אז אתה מבין שיש מחסור גדול. שורש הבעיה היא שהביקוש תמיד גדול מההיצע. עד שזה לא יתאזן, אני לא צופה ירידות מחירים. הריבית כואבת לכולם, מרגישים אותה. מצד שני, אני לא בטוח שזה האירוע שישנה משהו. כמובן שצריך להוציא מהמשוואה את צמודי הקרקע".

למה?
"צמודי הקרקע כבר לא מתנהגים כשאר הנכסים. האירוע של הקורונה יצר מצב שרוצים צמודי קרקע. זה מאוד מורגש, כי הם טסו למעלה. אנשים הבינו בקורונה שיכול לקרות מצב שבו תצטרך להישאר כלוא. בית פרטי נותן ביטחון. קצת ירוק, קצת צמחים. גם כשאי אפשר לצאת אתה בחוץ. מצד שני, יש היום תכנית מתאר ארציות שמונעות אפשרות עתידית לבניית צמודי קרקע".

תמ"א 35.
"התכנית הזאת שומרת על צפיפות מקסימלית בכל מקום. המטרה שלה היא לא לבזבז משאבי קרקע. מצד אחד קרקע נהיה מוצר יותר נדיר, לכן אני מאמין שברמה התכנונית יש אזורים ששם בסוף יעברו לרבי קומות. מחירי צמודי הקרקע יעלו מאוד בשנים הקרובות".

ואיתם גם שאר מחירי הדיור.
"בנק ישראל מושפע מהעולם וארה"ב, מתחילים לראות עוד פעם עסקאות שחוזרות להתבצע. אני צופה שנראה קפאון, אבל דברים נקודתיים ששם יירדו מחירים. אבל באופן כללי, מלבד אותם דברים נקודתיים, אני לא רואה ירידות מחירים".