הרווח הסודי של הבנקים - המקרה המוזר שבו גם מיליון שקל בפיקדון לא יניבו תשואה

מוזמנים להכיר שירות בנקאי שבו נמנע ללא שום סיבה אמיתית מלקוחות פרטיים רווח של עשרות אלפי שקלים בשנה, ולמי הולך הכסף? לשורת הרווח של הבנקים.

הכוונה למוצר "מיוחד" שנקרא פיקדון זמני לגרירת משכנתא. כנראה שלא שמעתם על המוצר הזה, מדובר בעצם בהליך שמכירים בעיקר בעלי מקצוע בתחום המשכנתאות או אנשים פרטיים שהתנסו בפרוצדורה כזאת.

כשאדם מוכר בית שיש עליו משכנתא הוא יכול לבחור לא לפרוע את המשכנתא מכספי המכירה אלא לקחת אותה איתו לנכס הבא, מה שמכונה "גרירת משכנתא". גרירת המשכנתא תתבצע לרוב במצב שתנאי המשכנתא הקיימת טובים יותר ממה שיש לשוק להציע במועד המכירה, ולכן בעלי הנכס יתאמצו לשמור על המשכנתא כפי שהיא במקום לסגור אותה ולקחת אחרת חדשה במקום לטובת הנכס הבא שיקנו. בגרירת משכנתא אין שינוי פיננסי בתנאי המשכנתא והיא ממשיכה להתנהל כרגיל, בסה"כ מחליפים את הבטוחה שמשועבדת לטובת המשכנתא.

לרוב הבטוחה למשכנתא היא בית, אך מה קורה אם אני מוכר בית עם משכנתא נהדרת ואין לי בית חדש לשעבד לטובת המשכנתא המעולה שלי? אז יש מנגנון שנוצר בדיוק למצבים אלו: מקימים פיקדון בנקאי בבנק בו נמצאת המשכנתא ומפקידים אליו מכספי מכירת הבית סכום השווה ליתרת המשכנתא  בתוספת של 10% לרוב, ופיקדון נזיל זה משועבד כבטוחה למשכנתא וכך אפשר להסיר את רישום המשכנתא על הנכס הנמכר. זהה מצב ביניים שיכול להימשך מספר שנים עד שאמצא נכס חדש ואגרור אליו את המשכנתא שלי, רק אז יוסר שעבוד מהפיקדון ואוכל לקבל את הכספים שהופקדו.

בשורה התחתונה, הבנק ממשיך לקבל תשלום חודשי סדיר כולל תשלומי ריבית עבור המשכנתא רק שכעת במקום בית יש לו פיקדון משועבד שיושב אצלו שמכיל כסף נזיל בסכום שאף גדול יותר ממלוא יתרת המשכנתא, יש יותר טוב מזה?

מסתבר שכן! להחזיק אצלך פיקדון של מאות אלפי שקלים ויותר מבלי לשלם כמעט ריבית למפקיד. הבנקים מציעים לבעלי הפקדונות הללו ריביות זעומות שלעיתים נושקות ל-0. תמוה שבתקופה בה ניתן לקבל על פיקדונות נזילים כ-2%-3% ריבית שנתית, ועל פיקדונות לשנה כ-4%, הבנקים נותנים לבעלי הפיקדונות האלו ריבית נמוכה קיצונית. אני מניח בזהירות שזה קשור להיותם לקוחות שבויים שכל חטאם הוא שאיפתם לשמור את תנאי המשכנתא הטובים שלהם.

חשוב לזכור שמדובר בפיקדונות גדולים מאד שכן הם מותאמים לגודל של המשכנתא אותה רוצים לגרור, בואו נעשה חישוב לדוגמא שמבוסס על משכנתא של כמיליון שקל. כדי לגרור לפיקדון משכנתא של כמיליון אצטרך לנעול בפיקדון המשועבד כ-1.1 מיליון שקל. אם הייתי סוגר פיקדון יומי רגיל הייתי מקבל ריבית שנתית של כ-2% - זה אומר שהייתי נהנה מריבית שנתית על הפיקדון של בסכום של 22 אלף שקל בשנה.

בשורה התחתונה במצב כפי שהוא היום, הלקוח שרוצה לבצע תהליך גרירה לפיקדון ולשמור על תנאי המשכנתא שלו, נאלץ לשלם על זה מחיר כבד - הפסד אלטרנטיבי משמעותי. הבנק מחד, נהנה מגביית ריבית על המשכנתא, אותה משכנתא שמוגנת באמצעות פיקדון נזיל שמשועבד לבנק. מצד שני, הלקוח ממשיך לשלם משכנתא כולל ריבית. הלקוח גם כבול לפתיחת פיקדון בבנק בו מתנהלת המשכנתא, הכסף שלו נעול בפיקדון ללא יכולת להשתמש בו ולמען התחושה הטובה הוא גם מקבל על הפיקדון תנאים לא הוגנים הגובלים בניצול ציני.

הכותב הוא מנהל פרדס יעוץ פיננסי ומשכנתאות