כמה עולה דירה על הים - בתל אביב, בת ים, נתניה ונהריה?

מחירי הדירות בערי החוף זינקו בשנים האחרונות. נכון, ערך הנדל"ן עלה מאוד, בעיקר בשנה שעברה, אבל בדיקה מגלה שאזור קו החוף יצר תשואה גבוהה יותר בממוצע לבעלים.

סקירת מחירי דיור בערי חוף בישראל מראה בצורה ברורה - תל אביב היא שיאנית המחירים עם דירות שחצו את רף ה-110 אלף שקל למ"ר. בבת ים, המחיר למ"ר הוא כשליש ומעלה. אבל בחלק מהמקומות זינקו המחירים ביותר מ-100%. האם עדיין נותרו מציאות של דירות עם נוף לים? "בת ים הפכה להיות אלטרנטיבה לתל אביב", קובעת דינה ענבר, מנהלת השיווק של חברת אמריקה ישראל.

לפני שנעבור למספרים, הקדמה קצרה: בכל העולם, כמו בישראל, לדירות עם נוף לים יש ביקושים גבוהים. אבל, וזה אבל גדול, חשוב לציין שבחלק מהמקומות בישראל מקומות עם נוף פתוח לים לא בהכרח מזניקות את המחיר. הנה כך, בשכונות מסוימות בחיפה, לא תקבלו ערך מוסף אם יש לכם נוף לים. חיפה היא חלק מרצועת הכרמל, ולכן חלק גדול מהדירות מתומחרות אפילו בחסר. ים לא מבטיח תשואה גבוהה יותר, כפי שקרבה לכביש ראשי (אם הוא הופך למטרד) או אפילו מרפסת (אם מדובר בשכונה חלשה) לא מבטיחות עליית ערך.

אבל ברוב המקומות בישראל, ואפשר לראות את זה לפי הדוח שנציג כאן, הים אכן מביא ערך, גם אם מדובר בדירה עורפית. לעתים, מה שמשנה זה המיקום והקרבה לחוף. אם מדובר בעיר חלשה יחסית, עם בית רחוק מהים (לא במרחק הליכה), העלייה תהיה נמוכה יותר. לצורך העניין - דירה עם נוף לים בתל אביב - תהיה כמובן יקרה יותר מכל דירה בעלת אופי זהה על קו החוף של עיר אחרת. דירה במרחק נסיעה מהים בנהריה, תהיה בערך נמוך יותר פרופורציונלית משום שאינה על קו החוף, אלא מרוחקת כמה מאות מטרים ממנו.

מה שכן אפשר לומר, הוא שבישראל אוזלים השטחים הפתוחים לבניה בערים ודירה ליד הים (הכוונה לדירה על קו המים, ולא במרחק מאות מטרים שצופה לים, למרות שגם הביקוש אליהן הוא גדול ברוב ערי החוף) הופכת עבור רבים לבלתי ניתנת להשגה. נתוני הלמ"ס מצביעים על כך שבשנה האחרונה חל זינוק מטאורי של כ-20 אחוז במחירי הדיור בישראל - הנתון הגבוה מזה עשור.

שמאי המקרקעין נתנאל וידר, ממשרד השמאים ארז כהן, ערך לאחרונה בדיקה לגבי מחירי שיווק לצד עסקאות מכירת דירות שהתבצעו במספר ערי חוף בישראל - מנהריה ועד אשדוד. הבדיקה מצביעה כצפוי על כך שתל אביב נותרת מלכת הנדל"ן הבלתי מעורערת. אבל האם בת ים הסמוכה באמת הפכה לאלטרנטיבה לתל אביב, כפי שטענה ענבר? והיכן עדין ניתן למצוא מציאות עם נוף לים?

וידר סבור כי "יש מעט פרויקטים יחסית הנבנים לאורך החוף ורמת הביקושים גבוהה מאוד, כך שהפער בין הביקוש להיצע לאורך החוף גדל בשיעור גבוה במיוחד וכך גם מחירי הדירות לאורך החוף. הסקירה שערכנו מראה שבמספר עסקאות נרשמו תשואות שנתיות מעליית ערך של עשרות אחוזים".

"המחירים אמנם גבוהים, אך חשוב להבין שהמחירים בתל אביב לא מייצגים את כלל השוק", הוא מבהיר. "במרחק של מספר דקות נסיעה ספורות ממרכז תל אביב, המחירים יורדים בצורה דרמטית, כך שניתן ליהנות מהקרבה לתל אביב עם מרכזי תרבות, מסעדות ופנאי, אך במחירים שפויים יותר", אומר וידר. "הדירות לאורך החוף מבוקשות הן למגורים עבור מי שחולם על נוף לים ובריזה במרפסת או הליכה רגלית קצרה לחוף והן עבור משקיעים, שיודעים שיצליחו למשוך בקלות שוכרים בשכר דירה גבוה מהממוצע בעיר ועליית ערך הנכס".

הנה התוצאות מהערים השונות על פי הבדיקה:

נהריה: קו ראשון, 2.9 מיליון שקל
דירה בשיווק: דירת 5 חדרים קומה ראשונה בקו ראשון לים ברחוב המעפילים מוצעת למכירה תמורת 3.59 מיליון המחיר המבוקש משקף מחיר של כ-23,000 שקל למ"ר.
עסקה קודמת: באותו בניין נמכרה במרץ 2019 דירת 4 חדרים בשטח של כ־110 מ"ר בקומה הראשונה בתמורה 1.8 מיליון שקל, העסקה משקפת תמורה למ"ר בנוי של כ-16,300 שקל, כלומר, עלייה של כ-41% בשווי למ"ר בתוך כשלוש וחצי שנים.

בהשוואה לעסקה קודמת של מכירת דירת 5 חדרים בקומה שנייה באותו בניין, אשר נמכרה באפריל 2018 תמורת 1.9 מיליון שקל, המשקפת מחיר של כ-1400 שקל למ"ר, הרי שמדובר בזינוק של כ-64% בתוך כ-4 שנים.

דירה בשיווק: דירת 4 חדרים נוספת ברחוב העלייה בעיר בקו ראשון לים, מוצעת למכירה תמורת 2.9 מיליון שקל. דירה בקומה רביעית משקפת מחיר של כ-34 אלף שקל למ"ר.
עסקה קודמת: באותו הרחוב נמכרה ביולי 2019 דירת 4 חדרים בקומה החמישית תמורת 1.67 מיליון שקל, העסקה משקפת תמורה כ-16,800 שקל למ"ר. עלייה של כ-100% במחיר למ"ר בנוי בכ-3 שנים.

נתניה: קו ראשון ב-3.3 מיליון שקל
דירה בשיווק: דירת 2 חדרים בקומה 19 ברחוב עובד בן עמי קו ראשון לים בשכונת נוף הטיילת מוצעת למכירה תמורת 790 אלף שקל. המחיר המבוקש משקף מחיר של כ-25,400 שקל למ"ר.
עסקה קודמת: באותו הרחוב נמכרה במרץ 2019 דירת 2 חדרים בקומה 11 תמורת חצי מיליון שקל. עסקה זו משקפת של כ-11,000 שקל למ"ר. עלייה של כ-130% במחיר למ"ר בנוי בכשלוש וחצי שנים.

דירה בשיווק: דירת 5 חדרים בקומה 3 ברחוב ז'בוטינסקי בקו ראשון לים בשכונת מרכז העיר דרום מוצעת למכירה תמורת 3.29 מיליון שקל. המחיר המבוקש משקף מחיר של כ-26,300 שקל למ"ר.
עסקה קודמת: באותו הרחוב נמכרה דירת 3 חדרים בקומה 3, ביולי 2020 תמורת 1.4 מיליון שקל. עסקה זו משקפת תמורה של כ-17,200 שקל למ"ר. עלייה של כ-52% במחיר למ"ר בנוי בכשנתיים בלבד.

תל אביב: 126 אלף שקל למטר
דירה לשיווק: דירת 4 חדרים בקומה 14 בפרויקט טיילת דוד בתל אביב, מפורסמת תמורת סכום דמיוני של 29 מיליון שקל. מחיר מבוקש של כ-126,000 שקל למ"ר.

עסקה קודמת: באותו פרויקט, באוקטובר 2021 נמכרה דירת 3 חדרים בקומה התשיעית תמורת 7 מיליון שקל. העסקה משקפת תמורה של כ-110,000 שקל למ"ר. עלייה של כ-16 אלף שקל למ"ר.

בת ים: קומה 29, ב-4 מיליון
דירה בשיווק: בדרך בן גוריון פינת יצחק שדה, מצפון לשכונת פארק הים החדשה, נמכרה דירת 4 חדרים בקומה ה-5, בדצמבר 2020 תמורת 1.85 מיליון שקל. עסקה זו משקפת תמורה של כ-21,000 שקל למ"ר.
עסקה קודמת: באותו הבניין נמכרה דירת 4 חדרים בקומה ה-2, במרץ 2020 תמורת 1.915 מיליון שקל. עסקה זו משקפת תמורה של כ-20,300 שקל למ"ר. את עיקר תשומת הלב בבת בים מושכת שכונת פארק היום המוקמת בימים אלו ונמצאת בתנופת בניה. מאז 2020 המחירים זינקו  - דירה בשיווק: בחודש יוני השנה נמכרה דירת 5 חדרים בקומה 29 ב-3.972 מיליון שקל, המשקף מחיר של 30.3 אלף שקל למ"ר ובעסקה נוספת, דירת 5 בקומה ה-15 באותו הרחוב נמכרה תמורת 3.48 מיליון שקל המשקף מחיר של כ-28.9 אלף שקל למ"ר. מחירים אשר מושכים מעלה את ממוצע המחירים בעיר.

דינה ענבר, מנהלת השיווק של חברת אמריקה ישראל, טוענת שבת ים היא הדבר הבא, התחליף לתל אביב. יחד עם זאת, ראוי לציין שהחברה שלה בונה את פרויקט NXT TOWERS במסגרתו יוקמו 293 יח"ד בתמהיל מגוון.

"בת ים הפכה להיות במידה רבה אלטרנטיבה לתל אביב. אנחנו רואים ביקושים גבוהים מצד משפרי דיור תושבי בת ים, ראשון לציון והסביבה שרוצים לגור בפרויקט יוקרה במקום איכותי", אמרה. "בנוסף להם, אנו רואים גם מגוון של רוכשים המחפשים דירות בטווחי מחירים בהישג יד בהן יוכלו להנות מאיכות החיים וקרבה לים, לתל אביב והמרכז. אגב, מעניין לראות שלמרות הנתונים האחרונים בנוגע להאטה במכירות דירות בכלל הארץ, בשכונה קצב המכירות נותר גבוה מאוד, והרוכשים מצביעים ברגליים, סיכמה ענבר.

אשדוד: מציאה? - קוטג' ב-4 מיליון
דירה בשיווק: קוטג' דו משפחתי בן 8 חדרים ברחוב האלמוגים בשכונת רובע ד' מוצע למכירה תמורת 4 מיליון שקל. המחיר המבוקש משקף מחיר של כ-13,000 שקל למ"ר.
עסקה קודמת: אותה הדירה נמכרה באפריל 2018 בתמורת 2.05 מיליון שקל. עסקה זו משקפת תמורה של כ-7,000 שקל למ"ר. עלייה של כ-85% במחיר למ"ר בנוי בכ-4 שנים.