מחירי הדיור באשקלון - למה בונים שם כל כך הרבה והאם התשואה למשקיעים משתלמת?

סוף הרבעון השלישי של 2021 העלה את קרנה של העיר אשקלון, זאת שפעם היו מתרחקים ממנה מחשש לטילים והיום - הפכה לאחת הערים המסקרנות בדרום. נתוני הלמ"ס לא הותירו ספק אז - אשקלון היא הבונה הגדולה בישראל. מעל 3,000 יחידות דיור היא בנתה והצליחה להקדים את תל אביב וירושלים, את ראשון לציון, ואת אור עקיבא שפתחה עיר בתוך עיר - שכונת אור ים.

אשקלון החלה את הצמיחה הזאת ב-2019. מחירי הדיור לא הפסיקו לזנק וכבר שלוש שנים שהיא לא מפסיקה לבנות. פרוייקט מחיר למשתכן של משה כחלון גרם לתושבי הדרום להירשם להגרלות. וגם לקנות. באותם חודשים של סוף 2021, היא לא רק בנתה - אלא גם מכרה יותר מכל עיר אחרת בישראל - 1,150 דירות ברבעון.

לנהירה הזאת יש כמה סיבות טובות. משקיעים אוהבים ערים כמו אשקלון - שכירות אמנם נמוכה, אבל מחיר דירה נמוך עוד יותר בהשוואה לשאר המדינה - שיוצר תשואה טובה יחסית בכסף קטן. ולמה אנחנו מספרים לכם על משקיעים? אותו רבעון שלישי יצר גל של ביקושים עבור משקיעים, שרכבו על המגמה בניסיון להקדים את העלאת מס הרכישה.

בחודש ספטמבר עד נובמבר היא הגיעה למקום השלישי בישראל, אחרי תל אביב - העיר היקרה בישראל שכיכבה מתוך הנחה של המשקיעים שלא יוכלו לרכוש יותר דירה במיסוי נמוך בקרוב.

אבל עזבו את מה שקרה לפני שנה. בואו נדבר על היום. אז נכון, הבלימה בהתחלות הבניה ניכרת גם על אשקלון. ברבעון השלישי של השנה שעברה, 2022, חלה ירידה דרמטית בקצב הבניות בישראל. אשקלון שילמה על זה, בריבית דריבית: ירידה של 42%.

מצד שני, נכון לסוף 2022, אשקלון, על שלל 166 אלף תושביה, עדיין בונה יותר מערים אחרות. היא מובילה לא רק את טבלת התחלות הבניה אלא גם את קצב מכירת הדירות החדשות. לפי נתוני העירייה, 80 פרויקטים חדשים עוד לפניה.

השאלה היא היכן זה ייעצר ולמה מוזרמים ביקושים גדולים כל כך? האם אשקלון מותחת עוד יותר את קו הפריפריה? האם מחירי הנדל"ן באשדוד ובאר שבע גורמים לתושבי הדרום לחשוב פעמיים?

לא בטוח - לפי נתוני הלמ"ס, לפחות מבחינת המחיר, אשקלון היא המקום הטוב ביותר לקנות בו דירת 3 חדרים - אבל אחרי באר שבע. קצת יותר ממיליון שקל בממוצע. אשדוד מוכרת הרבה יותר גבוה, יותר מ-1.6 על דירה כזאת.

כל זה מוביל אותנו למסקנה פשוטה - המחירים בישראל כבר לא נורמלים, אשקלון שכבר לא מהווה את האיום הביטחוני הגדול ביותר, מזהה את זה ולא מפסיקה לבנות. הישראלים מבינים שאין הרבה אופציות ותושבי הדרום נוהרים לשם.

מחירי הדיור - האם למרות הבועה עדיין כדאי לרכוש דירה בתל אביב?
בדקנו: כמה עולה דירה ביבנה? 
מחירי הדיור בקריית מוצקין: הצפיפות הורגת. פלא שהפרוייקטים נעצרו?
מחירי הדיור בקריית ים - איפה עוד תשיגו דירה ב-900 אלף שקל?
דירה במצפה רמון - כמה זה עולה ומה התשואה?
מחירי הדירות בנתניה - לא רק בגלל הצרפתים, היכן ייעצר הטירוף
מחירי הדיור בחדרה - בכמה הם עלו והאם המשקיעים איחרו את הרכבת?

כמה עולה דירה באשקלון?
בואו נתחיל בהשוואה לישראל. לפני עשור המחיר הממוצע באשקלון היה 850 אלף שקל, בישראל - 1.3 מיליון שקל. כיום אשקלון מוכרת ב-1.45, לעומת כמעט 1.8 מיליון שקל בממוצע בישראל. כלומר, הפער הצטמצם מעט - כנראה בגלל הבניה המואצת והמעבר של ישראלים רבים לחפש פתרונות בפריפריה.

מחיר ממוצע של דירה באשקלון מגיע לכ-14 אלף שקל למטר, אבל בשכונות החדשות, בעיר היין למשל (שכונה חדשה במזרח העיר, שתכיל 11 אלף יח"ד ומעל 800 אלף מ"ר שטחי מסחר ופארק הייטק), אנחנו מזהים עליה לכיוון 15-18 אלף שקל למטר. מחיר השכירות לדירה כזאת: 4,500 שקל. אבל בוא נניח שרכשתם דירת 3 חדרים ישנה כמשקיעים תמורת 850 אלף שקל והשכרתם ב-3,000 - התשואה השנתית היא 4.2%. נניח שמעוותים מעט את המספרים, להשקעה גבוהה יותר של מיליון שקל - עדיין, מדובר בתשואה נאה לכל הדעות - 3.6%.

בסוף, המשקיעים עושים חישוב פשוט: עלות מול תועלת. כשהם מקבלים תשואה נאה על הכסף, ועוד בכסף קטן יחסית שהם משקיעים, הם קונים עוד דירות גם כשהמס גבוה. בסוף, גם בקיזוז המס, זה משתלם להם לעומת רכישת דירה יקרה יותר במרכז.

לפני כמה שנים הייתם קונים ב-40% פחות, אבל זה נגמר. מלבד עיר היין, השכונות המבוקשות ביותר בעיר הן בין היתר ברנע, אפרידר ואגמים, שבה מחירי הדיור עלו ל-17-18 אלף שקל למטר, אולי כי זה קרוב לבריכת המרזבה.

מה שמוביל את המשקיעים לכאן הם דמי השכירות. על דירת 4 חדרים בשכונות החדשות הם יקבלו 4,000 שקל, לפחות 20%-35 אחוז פחות מערי המרכז, אבל מחיר הדירה זול בהרבה. כלומר, התשואה כאן גבוהה יותר - כמעט 3% בשנה.

בברנע, לא רחוק מהים, ימכרו לכם דירת 4 חדרים סביב 14-15 אלף שקל למטר. כבר לא כל כך זול. בשכונת יפה נוף, על קו המים, ימכרו לכם דירות במחיר של מעל 20 אלף שקל למ"ר. באשקלון - מי היה מאמין? באפרידר שממוקמת מאחוריה מצאנו דירות במחיר גבוה יותר במגדלים החדדשים שנבנים, 21 אלף שקל למ"ר ויותר.

אז איפה האטרקטיביות? בשכונת אגמים מזרח בעיר. שם נמכרות דירות במחיר של 10 אלף שקל למטר. זול במיוחד. דירת 3 חדרים עלתה כאן במסגרת מחיר למשתכן 800 אלף שקל. היום המחיר כבר גבוה יותר. ועדיין, עסקה אטרקטיבית.

עסקאות אחרונות באשקלון
שכונת אגמים מזרח, 109 מ"ר, 4 חדרים, קומה 2 - 892.5 אלף שקל.
דימרי בעיר היין 111 מ"ר, 4 חדרים, קומה 5 - 1.92 מיליון שקל.
יהודי בריטניה 13, 65 מ"ר, 3 חדרים, קומה 6 - 1.15 מיליון שקל.
NINE דימרי 100 מ"ר, 4 חדרים, קומה 6 - 2.09 מיליון שקל.
העבודה 22, 43 מ"ר, 2 חדרים, קומה 3 - 670 אלף שקל.
אביסרור באגמים, 120 מ"ר, 5 חדרים, קומה 1 - 2.16 מיליון שקל.