"בת ים תמיד הייתה היפהפיה הנרדמת. עכשיו היא מתעוררת"

העיר בת ים לא ידעה תקופת עדנה גדולה מזו. פיתוח רצועת החוף שלה משכיח לרגע את האזורים הותיקים, שבהם מחירי הדיור עוד נשארו שפויים. השורה התחתונה בבת ים, היא שהעיר הולכת להתחדשות עירונית. יש שם פינוי בינוי ופרוייקטים של תמ"א 38, הפרוייקט של המדינה שאמור להיעצר בחודש אוקטובר ולהתחלף בחלופת שקד, שבינתיים הופכת להיות יו"ר דירקטוריון בחברת נדל"ן. זה רק עניין של זמן, יודעים בבת ים, עד שהחלופה שלה תיכנס להילוך גבוה. עד אז, זו עשויה להיות חלופת סמוטריץ' או חלופת גולדקנופף, אבל העיקרון ברור - המדינה מחפשת פתרון ובבת ים רוצים למנף את זה.

בכלל, מחירי הדיור בבת ים זינקו בשיעור של קרוב ל-40% בשנתיים האחרונות. בת ים, נכון לרבעון האחרון של השנה - סיפקה את מה שהאזור כולו ציפה לו במשך שנים - המקום הראשון בזינוק מחירי הדיור. מחיר ממוצע למ"ר בעיר עומד על 25-30 אלף שקל, תלוי אזור. המחיר הממוצע לקנייה עמד על כ-2.1 מיליון שקל, והמחיר הממוצע לשכירות על 4,300 שקל. העיר מציעה תשואה שנתית ממוצעת של כ-2.5% לרוכשים. לא הרבה, אבל גם לא מעט. צרפו לזה את העובדה שלפי הלמ"ס תושבי בת יעם הם בעלי ההכנסה הנמוכה ביותר מבין הערים הגדולות בארץ ותקבלו פוטנציאל צמיחה אמיתי.

"או או, כמה שהעליה בבת ים שם מטורפת. אני אישית מטפל בפרויקט מתחם השבטים. הקוממיות מכיוון מערב, זה שרואים את זה מכל מקום. המחירים כאן עלו, עלו מאוד", מספר לנו ארז כהן, יו"ר לשכת השמאים לשעבר. 

מה סדרי הגודל?
"במחירים ההתחלתיים, כשתמחרנו את הפרוייקט, עמדנו על 16-18 אלף שקל למטר. היום המחירים עומדים על 25 פלוס, לכיוון ה-30. כלומר, דירה של מאה מטר מגיעה ל-2.5 מיליון שקל ויותר. בבת ים. אני לא חשוב שהדיירים האמינו לזה".

זה מדאיג או משמח?
"קודם כל, זה סימפטום של מה שקרה בכל השוק, במיוחד באזור המרכז - העליות באמת מדהימות. אתה שואל אם זה מדאיג? זה מדאיג כי היכולת הממוצעת של אנשים לשכור דירות במקומות לא יוקרתיים מתחילה להיות בעייתית. בשביל לקנות דירה של 2.5 מיליון שקל - צריך הון של מיליון שקל, כי אתה רוצה לקבל 1.5 מיליון שקל משכנתא. ויש עוד תוספות. זאת נקודה עם סימני שאלה. מצד שני, יש חוסר ויש ביקושים גדולים. הפרוייקט הזה שווק במלואו על ידי אזורים לחבר, ולכן גם לא נשארו הרבה דירות והם למרות שהוא בשלבי קומות ראשונות של שלד. לדיירים, מצד שני, זה אחלה. זה מכה את כל התחזיות. 800 אלף שקל עד מיליון שקל רווח הם עשו בפרוייקט הזה".

איך בת ים נראית היום?
"בדיוק אתמול הייתי שם. אז בבת ים זה הולך ככה: השוכונת הדרומיות והחדשות נראות כמו שכונה בתל אביב. באמת שכבר אין כבר הבדל. מגדלים, פיתוח עירוני יפה, באזור הטיילת, הולך לקום שם מלון מפואר של רשת סוויס בקיץ. אז בקטע הזה, אלה שכונות בתל אביב לכל הדעות. יש לה נגישות נוחה - איילון, רכבת, רכבת קלה. מה יותר טוב מזה?".

כן, אבל פער המחירים עדיין גדול. גם שכר הדירה משמעותי.
"מבחינת המחיר היא חצי בשכירות ובעסקאות מכירה, אולי שליש מתל אביב באזורים מסוים במכירה. תלוי איפה".

מה קורה בשכונות הותיקות?
"זה הצד השני של הסיפור. אתה מסתובב שם, וזה לא נראה משהו, קצת פחות טוב. יש הרבה תנופה של תמ"א 38".

שירת הברבור?
"עד אוקטובר יש עוד זמן. אתה צודק, יכול להיות שזה ייגמר בזמן, אבל אולי יהיה פתרון ביניים. קשה לי להאמין שהגליוטינה תרד באוקטובר. תמ"א זה צורך. הרבה פרוייקטים קורים. חלופת שקד טובה, אבל גם אתה מבין שהיא כבר לא תוכל להתנוסס מאחוריו. תהיה חלופה אחרת. אולי סמוטריץ' ייתן לזה בוסט יותר חזק. חלופת שקד הייתה מחמירה מדי, אולי יש מקום להקל".

נחזור למרכז בת ים. מה המחירים שם?
"המחירים בותיקות נושקים למעל 20 אלף שקל למטר, 1.8 פלוס לדירת מאה מטר".

מה קורה באזור הטיילת?
"תלוי, צריך להגדיר. דרום או צפון הטיילת. הדרום זה האזור החדש, 25 אלף למטר, שם המחירים גבוהים מאוד. אפילו יותר. כלומר, 2.5 מיליון פלוס מינוס לדירה ממוצעת. האזור הצפוני יותר, הטיילת, מקבל בוסט בגלל הנגישות לים והקרבה אליו. אבל לא כמו בדרום, במגדלים. עדיין פחות. הממוצע שם עומד על 2 מיליון שקל, 20 אלף למטר בערך".

חייב לומר לך שזה עדיין נמוך. המחירים בנתניה, למשל, גבוהים בהרבה. יכולים להגיע בקלות ל-35 אלף שקל למטר, על הים. וזה מפתיע, כי בת ים קרובה יותר למרכז.
"תלוי איפה, יש אזורים של יותר מ-25 אלף שקל. תלוי בקומה, בפרוייקט".

דיברת על האזור הישן. בלפור הוא כזה.
"זה האזור הותיק, הדיזינגוף של בת ים נקרא לו. יש שם מספר פרוייקטים, הוא הולך לעבור רוויזיה גדולה מאוד. הרבה פרוייקטים, לא רק של תוספת אלא של הריסה ובניה מחדש. יש שם כמה כאלה, שמשלבים מסחר בקומות התחתונות ומגדל למעלה. הוא יהפוך להיות ציר מרכזי. שם נראה מחירים של למעלה מ-20 למטר, בטח בחדשים. באזור הקניון למשל, קידמו תכנית חדשה שמאפשרת גם מגורים, לצד תעסוקה".

עירוב שימושין במקום חדש - קצת קשה להניח מה יהיה המחיר.
 "ימים יגוד. אבל כשמדובר בשילוב מסחר, משרדים ומגורים, השמיים הם הגבול. כרגע הם בונים על 20 אלף פלוס למטר. בכלל, גם אזורי התמ"א יעלו. כיכר המצבה זה אזור תמ"א, חד, של שיפוץ ותוספת. שם הרמות יהיו נמוכות יותר, 18 אלף בערך למטר".

כמה בת ים מדביקה את חולון?
"תיאורטית, היא קצת נמוכה מחולון, כי אין לה 30, 30 פלוס. היא נחשבת נמוכה מחולון. ברור, עם הזמן והפיתוח המחירים קצת מתכנסים, אני מסכים".

למה בת ים לא יכולה להתקרב עוד קצת לתל אביב? הרי הפוטנציאל ענק.
"הם די חלוציים בתכניות, יש הרבה המאוד פינוי בינוי ותמ"א אבל לא תמיד מצליחים להתגבר על הכל. בת ים מתקשה להתמודד עם הפיתוח. זו הבעיה של העיר. אם היא הייתה מתחברת לתל אביב, הפיתוח היה מואץ פי 4".

בעיית תשתיות?
תשתיות, ניהול עירוני וחוסר בתקציבים. היא עדיין לא השיגה את ההתפתחות הרצויה בעיר. בת ים תמיד הייתה היפהפיה הנרדמת, אבל עכשיו היא מתעוררת. יותר מרמת גן".