הריבית עוצרת את הנדל"ן האמריקאי: חצי שנה של ירידות מחירים; קצב עליה שנתי של 6.8% בלבד

האמריקאים כבר רואים את ירידת המחירים מעבר לפינה. מחירי הדיור במדינה כבר לא עולים - ויורדים מזה מספר חודשים. על פי מדד קייס-שילר למחירי הדיור ב-20 מחוזות, קצב העלייה השנתי ירד ל-6.8% בחודש נובמבר, המשך ירידה חדה לעומת 8.7% בחודש אוקטובר. המדד כבר עמד על קצב עליה של 21.2% רק בחודש אפריל האחרון, אבל מאז הוא רושם ירידה מהירה מאוד. בלימת מחירי הדיור בארה"ב כבר כאן, אבל זו לא רק בלימה אלא גם ירידה ממש - בחודשים האחרונים המדד מצביע על ירידות חודשיות של 0.8-1.6% בכל חודש.

אז הנתונים מצביעים על עצירה מהירה בשוק, כאשר מדובר בנתון הנמוך ביותר שנרשם מאז אוגוסט 2020. ההערכות המוקדמות דיברו על ירידה לקצב של 6.7%, כך שהתוצאה בפועל היא קצת מעל אותן הערכות, אבל כפי שזה נראה כעת - מגמת מחירי הדיור בארה"ב בירידה.

"ככל שהפדרל ריזרב ימשיך להעלות את הריבית, מימון המשכנתאות ימשיך להוות רוח נגדית למחירי הדירות", אמר קרייג ג'יי לזרה, מנכ"ל S&P Dow Jones Indices, והוסיף "בהתחשב בסיכויים המתמשכים לסביבה מאקרו-כלכלית מאתגרת, המחירים עשויים להמשיך במגמת ירידה". אז נכון שהפד' כנראה מגיע לסוף הליך העלאות הריבית, אבל זה לא אומר שהוא מתכוון להוריד את הריבית מחר בבוקר. בפועל, גם אם הריבית תישאר גבוהה למשך תקופה משמעותית זה ימשיך להשפיע ולעצור את שוק הנדל"ן - כפי שכבר קורה.

ההתקררות במחירים לא אמורה להפתיע את המשקיעים. בעלי בתים (בארצות הברית, מדובר בעיקר בצמודי קרקע ולא בדירות) כבר רואים את הירידות האלה תקופה ממושכת. אמצע 2022 סימלה את השיא, כאשר הפד' העלה את הריבית ל-4.5-4.75% (והוא צפוי להעלות אותה בעוד 0.25% הערב). הריבית הממוצעת על משכנתאות בארה"ב חצתה את הרף של 7% (וכעת היא קצת ירדה מתחת ל-7%). בישראל התהליך דומה - ריבית בנק ישראל עלתה ל-3.75% והצפי הוא להמשך עלייה בסוף חודש פברואר. התוצאה דומה: העסקאות בנפילה חופשית, גם היקף המשכנתאות - הביקושים בירידה חדה. יש מדינות בעולם כמו ניו זילנד למשל שמחירי הדיור כבר יורדים ביותר מ-10% בעקבות העלאת הריבית.

מדד קייס-שילר מפרסם גם מדדים "מנוכי עונתיות", כדי להבין מה ההשפעה העונתית על רכישת בתים. למשל, אפשר להשוות תקופות חורף או תקופות קיץ לתקופה המקבילה אשתקד. בחודש אוגוסט הראה המדד שהמחירים יורדים ב-1.3% - קצב העלייה השנתי הנמוך ביותר מאז 1987, וזה רק ממשיך מאז. מדובר בירידה החודשית הגדולה ביותר מאז 2011.

גם מחיר המכירה החציוני של בית חד-משפחתי בארה"ב נמצא בהאטה, כך לפי נתוני מכירת בתים שהתקבלו מאיגוד המתווכים הלאומי. בחודש דצמבר, אז התפרסמו הנתונים האחרונים למכירת בתים קיימים, המחיר החציוני עמד על 372 אלף דולר לבית - עלייה של 2% לעומת דצמבר 2021. זאת עליה, אבל נמוכה בהרבה לעומת עליה של 26% בשיא הקורונה. זה גם שיעור העלייה האיטי ביחס למאי 2020. 

הנתונים האלה מצביעים על האטה צפויה במחירי הדירות, שתימשך לתוך 2023. נתונים שבועיים מאתר Realtor מצביעים על כף שמחירי הדירות נמצאים בירידה ביחס לרמות של השנה שעברה. לפי אלה, המחיר החציוני בשבוע שהתחיל ב-21 בינואר בשנה (יום שבת), היה גבוה ב-7.3% מאשר שנה קודם לכן. זו גם העלייה האיטית משנה לשנה מאז השיא שנרשם ביולי 2020.