מחירי הדירות בארה"ב יורדים וימשיכו לרדת. השאלה היחידה היא בכמה?

מחירי הדירות בארה"ב ירדו בשנה האחרונה והם ימשיכו לרדת - מעריכים כלכלנים רבים בארה"ב. בפועל, מדד קייס-שילר, שאומד את מחירי הדיור ב-20 מחוזות בארצות הברית, הראה לאחרונה כי הירידות החודשיות עולות על 1%. המספרים האלה החלו רק בחצי השנה האחרונה אבל הם מבטאים סחף כשביותר ויותר אזורים נרשמות ירידות.  

הסיבה לירידה במחירי הדירות בארה"ב היא ברורה וידועה - הריבית. הריבית משפיעה על היצע הדירות כשהקבלנים נכנסים למצב של הולד בתוכניות הבנייה, על רקע העלייה בהוצאות המימון והחשש מההאטה ומיתון. במקביל גם רוכשי הדירות נמצאים בסוג של הולד על רקע עליית הריבית, המשכנתאות היקרות והחשש ממשבר כלכלי. כל זה אומנם בזמן שכעת מעריכים שאנחנו בסוף העלייה באינפלציה ובקרוב נראה גם את הריבית עוצרת, אבל זה ייקח זמן ובזמן הזה, יש אי וודאות גדולה, ואנשים יושבים על הגדר.   

במקביל להאטה באינפלציה הרית על המשכנתא בירידה, אך היא עדיין מעל 6%. זה נתון גבוה שמבטא התייקרות גדולה בהחזרי המשכנתא ביחס למצב לפני שנה-שנתיים. ועל רקע זה, התחזיות של כלכלנים בשוק האמריקאי הם לירידה במחירי הדירות. זה הפוך אגב למצב אחרי הקורונה. לקראת סוף תקופת המגיפה היה שוק של מוכרים. על כל דירה היו מספר הצעות. הביקוש לדירות היה גדול וההיצע קטן ואנשים הציעו על מספר גדול של דירות כדי לקנות דירה. המרחק בין פרסום לבין מכירה בפועל היה פחות מחודשיים, היום הוא מעל 3 חודשים.  

על פי הדעה הרווחת, החולשה במחירי הדירות תימשך לתוך 2023 ועלולה להגיע גם ל-2024, כאשר יש אנליסטים רבים שמעריכים ירידה של 10% לעומת השיא באמצע 2022. גם האנליסטים-כלכלנים האופטימיים סבורים שתהיה ירידה, אם כי מדודה יותר של כמה אחוזים בודדים. 

סיבה נוספת לירידות הצפויות היא מלאי הבתים-דירות שגדל מאוד בשנה האחרונה. מלאי הזה גורם לכך שהשוק הפך להיות שוק של קונים ולא שוק של מוכרים.