מחירי הדיור: אילת עדיין זולה, בצדק

זה יכול להיות משעשע לפחות כפי שזה עצוב: העיר אילת מארחת לא מעט כנסים בנושא נדל"ן וכנסים בכלל במהלך השנה. פעם אחת זה כנס נדל"ן ענק של חברות גדולות, פעם שניה שר האוצר בצלאל סמוטריץ' מתארח בכנס יועצי המשכנתא ומשחרר הצהרות דרמטיות. פעם שלישית - גלידה. בגלל החום.

עד שנות ה-60 אילת הייתה אטרקטיבית ובעלי דירות הגיעו לכאן, בשל החלטת המדינה כי תושבי הדרום יהיו פטורים ממס הכנסה. אבל מאז, אין באמת סיבה טובה לבוא לכאן, בטח לא אם אתם בעלי שאיפות להקים משפחה ולכלכל אותם לטווח ארוך. אילת היא לא מעצמת סייבר ולא בטוח שלאנשי הייטק יש מה לעשות כאן. אבל יש בה הרבה מאוד שקט, ואולי, בימים כאלה, זה לא פחות חשוב.

השאלה החשובה היא איך זה שדווקא עיר הנופש המרכזית בישראל, זאת שלאחרונה הוקם שדה תעופה ממש בכניסה אליה, לא מושכת יותר פרוייקטים ולמה מחירי הנדל"ן נשארו כאן שפויים? הסיבה הכי טובה לכל זה, היא המיקום. עיר כזאת במרכז הארץ, הייתה מושכת הרבה יותר משקיעים וסתם אזרחים שרוצים לגור בה. מצד שני, אם היא הייתה במרכז, היא כנראה לא הייתה עיר נופש.

אז למה היא מארחת אינספור כנסים של נדל"ן אבל לא מצליחה להדביק את שאר הארץ? מצד אחד היא מציעה אטרקציות לחיים עצמם, מצד שני לכו תמצאו היצע עבודה גבוה. לא ברמן בפאנג'ויה, אלא משהו יציב וקבוע. בטקע הזה, זה הכי רחוק מתל אביב שאפשר. והמחיר בהתאם.

בואו נתחיל עם מספרים: אילת זאת אחת הערים בישראל שבה המחיר נמוך מהממוצע. אבל יחד עם זאת, חשוב לציין: העליה והירידה בגרף דומה מאוד לשל שאר הערים בארץ. כלומר, היא תמיד נשארה ברף מחירים נמוך יותר, אבל באחוזים, בגרף - היא עולה כשם ששאר המדינה עולה, אפילו קצת יותר. ליתר דיוק - המחירים זינקו פי 2 בעשר שנים. כלומר, בשקלים - הפער קטן.

אז למה, אם זה מה שהמספרים מספרים לנו, אנחנו עדיין רחוקים מלהצהיר שאילת היא יעד אטרקטיבי? למה יעד כזה, עם 3 אחוזי תשואה, לא גורם למשקיעים לנהור לכאן? ראשית, לא בטוח שאילת היא עדיין אטרקטיבית מבחינת המחיר. תוכלו למצוא כאן דירה ממוצע במיליון וחצי שקל, ולא ב-700 אלף שקל כפי שמצאתם לפני עשור. שנית, ההשקעה תלויה גם בביקוש לדירות, בעיקר לטווח ארוך. כשיש לך שקט כמשקיע, אתה עושה רכישה שתניב לך סכום קבוע. באילת, השוק הזה משתנה.

כמה עולה דירה באילת?
בגדול, לפחות לפי נתוני רשות המסים של 2022, 20-23 אלף שקל למטר זה מחיר שתשלמו כאן על דירות חדשות יחסית. זה מוזר, כי זה מחיר של עיר במעגל השני והשלישי לתל אביב. היא כבר לא קטנה, 53 אלף תושבים יש שם כיום, אבל קצב הגידול באוכלוסיה נמוך - קצת פחות מאחוז לשנה. המסקנה הראשונית היא שמי שבאמת רוצה לגור באילת, מוכן לשלם יותר בהשוואה למיקום שלה.

נתחיל עם השכונה המרכזית שמוכרת הכי הרבה נכסים כאן - שכונת שחמון בדרום, ממש ליד שכונות גנים. המחיר הממוצע כאן קצת יותר גבוה. אבל הרוב הולכים על וילות. אלה שבנייתן החלה כבר נמכרים, שימו לב, ביותר מ-3 מיליון שקל. באילת, כן? הם מציעים לנו וילה עם נוף לים בלב השכונה החדשה. וילה כאן היא בגודל 143 מטר, לפחות לפי הנתונים שנמסרו מרשות המסים. חלק מהדירות יהיו מוכנות בשנה הבאה.

במרכז העיר אילת המחיר עוד עולה. 3 חדרים, סביב 70 מ"ר, תעלה לכם כאן בין 1.3-1.5 מיליון שקל. שני חדרים, 40-50 מ"ר, תוכלו למצוא סביב 1.2-1.3. דירות 5 חדרים ישנות יעלו סביב 1.7 מיליון שקל. 

בשכונת הדקל, הצפונית יחסית, תוכלו למצוא דירות בזול יותר. אם אם דתיים או שומרי שבת, כנראה שתרצו לנוח כאן. זאת אחת השכונות הוותיקות, משלבת גם אוכלוסיה חרדית וגם חילונית, עם בית ספר של חב"ד ולא מעט עובדי מלונות. יש כאן המון דירות קטנות למכירה, שלא מתאימות למשפחות, אבל גם כאלה שכן. לפני שאתם מטקבקים לנו שזה לא שפוי, הנה שכונת נווה מדבר הצפונית והסמוכה - מוכרת דירות סביב 1.3-1.4 שבנייתם הממוצעת היא בשנות ה-50 וה-60. מישהו בונה כאן על רווח מהתחדשות עירונית? אולי.

בשכונת ערבה עדיין אפשר להשיג דירות במיליון שקל - דירות קטנות משנות ה-60. גם בשכונת אורים אפשר למצוא מציאות. בשכונה המערבית מצפה ים, מצאנו דירות ב-18-20 אלף שקל למטר. כלומר, ב-1.6 עד 1.8 מיליון שקל תקנו כאן 4 חדרים קטנה. אילת מתחילה להדביק את הפער, אבל עדיין לא שם. הכל שאלה של ביקוש והיצע, אבל גם של מיקום. האם שווה להשקיע סכום כזה בדירה בעיר הקיט? כבר ראינו, עבור משקיעים, עסקאות טובות יותר.

עסקאות אחרונות באילת
עין בוקק 7, 71 מ"ר, 4 חדרים, קומה 1 - 1.61 מיליון שקל.
גן-בנימין 18, 72 מ"ר, 3 חדרים, קומה 1 - 1.68 מיליון שקל.
ששת הימים 160, 60 מ"ר, 3 חדרים, קומה 1 - 1.34 מיליון שקל.
הר לוץ 9, 129 מ"ר, 4 חדרים, קומה 4 - 2.4 מיליון שקל.
עין נטפים 18, 64 מ"ר, 3 חדרים, קומה 5 - 1.5 מיליון שקל.
יצחק אבינו 8, 129 מ"ר, 6 חדרים, קומה 2 - 2.2 מיליון שקל.
פרוייקט אלמוג, 60 מ"ר, 2 חדרים, קומה 1 - 730 אלף שקל.
חטיבת הנגב 6, 76 מ"ר, 3 חדרים, קומה 7 - 3.07 מיליון שקל.