מחירי הדיור בכפר יונה: 23 אלף שקל למטר, נוף מדהים ופקקים. קונים?

בעיני תושבי נתניה, כפר יונה תמיד הייתה בצלה - מעין פרבר קטן, כביש לא נגמר בדרך שפעם עשית רק אם באמת רצית להגיע לשם, והיום הפכה לדרך מרכזית, בדרך לכביש 6, אבל בעיקר עבור זוגות צעירים רבים שהגיעו בגלל התנופה האדירה בה.

כפר יונה כבר מזמן לא נחשבת לפרבר. היום, התושבים בה מתקשים להבין למה תושבי נתניה מעדיפים לגור בעיר. גם כפר יונה היא עיר, ועדיין - השקט סביב אזור צמודי הקרקע, מאפשר לך להיזכר בימים שבהם חלמת לגור במושב, בלי כל הרעש מסביב. כפר יונה זה להיות עם ולהרגיש בלי. לפחות באזורים מסוימים ממנה.

מה שקרה בארבע השנים האחרונות בעיר של שושי כחלון כידור, הוא כנראה המהפך הגדול ביותר שקרה לה מאז היווסדה. כפר יונה פיתחה בצד הצפוני שלה את שכונת יפה נוף ובדרומי - את שכונת שרונה. חמש דקות נסיעה מפרידות בניהן. אם תרצו תקציר: המחירים בשנה הראשונה לבניה נותרו יציבים ומאז - הם הולכים ועולים, בקצב גבוה אפילו ביחס לנתניה השכנה. אלה מסתכלים מהצד על המחירים העולים וצוחקים, ואלה מזכירים להם שהם תקועים בפקקים, בכביש 57. אבל גם לכך יש פתרון ולזה נגיע בהמשך.

למה אנחנו מדברים על הפקקים? כי בסוף, זה מדד חשוב בקביעת מחירי הדירות. אם אתה קרוב לכביש ראשי, או עומד דקות ארוכות בדרך אליו, יש לכך השפעה על המחיר משום שהוא משפיע על נושא התעסוקה, על אגרת הגודש שתשלם דרך נסיעה בנתיב מהיר לתל אביב או דרך הדלק בפקקים.

תושבי כפר יונה משתרכים בתור הארוך לרמזור הקרוב, וכמובן - זה משפיע על איכות החיים בעיר. כפר יונה תקועה בפקק בדרך לכביש 4, אבל בשנים האחרונות נוספו לה עוד פתרונות מסביב. הפתרונות האלה לא מספיקים, כי כיום 85% מתושבי כפר יונה עובדים מחוץ לעיר, אבל 70% מהם צעירים - עד גיל 40. זו עיר שאין בה אזור תעשיה רחב היקף או מקומות תעסוקה שקולטים אלפי עובדים. 

לאחרונה התקבלה החלטה לפיה הכניסה למחנה הצבאי קריית צדק תהיה מחוץ לכפר יונה - ניסיון נוסף כדי להפחית את העומס בכבישים ובעיקר את הסיוט של אזור שכונת גבעת האלונים הצמודה לכביש 4, שפוגע באיכות החיים של התושבים.

הפרוייקט כולו, שהמלחמה החדשה היא רק חלק ממנו, עלה 800 מיליון שקל. הוא אמור, בסוף התהליך, לחבר את נתניה לכביש 6, להוביל לשדרוג הכבישים 5 ו-57 ולפתור את העומס. הסיפור הזה הוא חלק מתכנון 57 צפון. אבל לא בכתבת תחבורה אנחנו. את הבעיות נשאיר לשושי. בואו נדבר על נדל"ן.

כמה עולה דירה בכפר יונה?

בואו נתחיל עם הממוצע. עד לפני 3-4 שנים, המחיר הממוצע למטר בשכונות החדשות עמד על 15-16 אלף שקל למטר. אבל זה השתנה. כפר יונה כבר לא שם. היום, שימו לב, השכונות החדשות מוכרות דירות תמורת 23-26 אלף שקל לפחות. כלומר, 2.3-2.5 מיליון שקל לדירת 100 מ"ר, ארבעה חדרים.

רוב הדירות האחרונות שנמכרו כאן בנובמבר, נמכרו תמורת הטווח הגבוה של המחיר הזה. בואו נשווה רגע למה שקורה בארץ. לפני עשור המחירים בכפר יונה עמדו על 1.45 לעומת 1.3 בשאר ישראל. איך אפשר להסביר את זה? פשוט, כפר יונה הייתה בנויה באותו שלב, רובה המכריע, על צמודי קרקע. לכן המחירים היו גבוהים יותר. גם היום כפר יונה גבוהה מהממוצע הארצי. אם דירה ממוצעת בישראל עולה 1.9, המחיר בכפר יונה הוא 2.2 בערך. גם מחירי השכירויות מעט גבוהים יותר, אבל שוב - צריך לזכור את עניין צמודי הקרקע, שמהווים נתח משמעותי בעיר הזאת.

אם ניקח את השינוי שחל בשכונות שרונה ויפה נוף ב-4 השנים האחרונות, אפשר להכריז בקלות - המחיר כאן עלו ב-50-60 אחוז בקלות, תלוי בפרוייקט. אנחנו בחרנו להפריד את השכונות. שכונת יפה נוף, המוכרת בשל הבניינים של פרוייקט צמרות והקבלן ציון בריגה. רוב הדירות שנמכרו בשנה שעברה עלו סדר גודל של 23-35 אלף שקל למטר. בריגה מכר כאן ב-2021 דירות ב-16-17 אלף שקל למטר.

חשוב לציין, רוב הדירות כאן נבנו עד 2019, כשלאחרונה נוסף בניין אחרון שמכר לפני כשנה תמורת 20 אלף שקל למטר. לגבי שכונת שרונה, בגדול: אם מכרתם כאן 4-5 חדרים בשכונה, סביר להניח שהמחיר עמד על 2.6-2.8 מיליון שקל, בהתאם לקומה ולפרוייקט.

בשרונה יש גם פרוייקט וילות. שרונה וילאג', שמו. צמודי קרקע לא רחוק מכבישי הגישה ל-6. היציאה מהשכונה, אגב, ממוקמת בדיוק בין קו התפר של הכביש הישן (אם תפנו שמאל, כביש 4) לכביש חוצה ישראל (אם תפנו ימינה, כביש 6).

בקיץ 2022 נמכרו כאן וילות 178 מ"ר בנוי במחיר ממוצע של 4 מיליון שקל. משהו כמו 22 אלף שקל למטר בנוי. לא רע לכפר יונה. אבל היום, מספרים כאן, בגלל ההיצע המוגבל - ידרשו כבר יותר. תחשבו על הפער: הרי לא הייתם מצפים להוסיף קצת יותר ממיליון שקל מדירת 5 חדרים לצמוד קרקע. לכן, כשמחירי הדירות עולים, לרוב גם מחירי צמודי הקרקע עולים, באחוזים דומים. על פי הערכות, המחיר כבר יותר מ-25 אלף שקל למטר, העניין הוא שבהיעדר היצע גדול ומכירות מאסיביות קשה לדעת בכמה המחיר עלה בדיוק.

האם מחירי הדיור יבלמו את העליה? במקרה הזה ספציפית, לא בטוח. צמוד קרקע 6 חדרים באזור הוא מצרך נדיר. יכול להיות שתהיה האטה בביקושים, אבל במחיר הזה הם לא יוכלו להתקרב לנתניה.

אבל כפר יונה היא ממש לא רק השכונות החדשות. בשכונת גבעת האלונים - הכי קרובה לכביש 4. יש שם בנינים מ-2018 שמוכרים דירות של 4-5 חדרים תמורת 2.2-2.7 מיליון שקל. מאז הקיץ לא נעשו כאן הרבה עסקאות, אבל ייתכן שהמחיר דומה. בשיכון א' יש וילות ותיקות אבל תושבי כפר יונה לא ממהרים למכור שם. מצאנו עסקאות מלפני שנתיים של 2-2.5 מיליון שקל - מחיר חלום. היום המחיר קפץ. מצאנו כאן עסקאות של קוטג'ים בודדים לקראת סוף השנה.

המחיר נע סביב 3.6-4 מיליון שקל, אבל הקוטג'ים נבנו בסוף שנות ה-90 ותחילת שנות ה-2000. כלומר, יש פער של 10% בערך במחיר  לעומת קוטג'ים בשכונות החדשות. במחירים של היום, זה סביר ולגיטימי.

גם בשיכון ב' מצאנו 3 עסקאות מ-2022 במחיר דומה - קצת מעל 4 מיליון שקל. בבנה ביתך כמעט לא מוכרים היום, אך ההערכה היא שהמחירים יהיו קרובים, תלוי בגיל הנכס, משום שיש כאן המון נכסים שנבנו בשנים מוקדמות יותר. אם אתם רוצים וילות בשרון במחיר שפוי - רוצו לשם, עוד לא מאוחר.

רק אל תשכחו לתדלק בדרך, כדי שלא תיזכרו מאוחר.

עסקאות אחרונות, כפר יונה
פרוייקט לוינשטין בכפר, 92 מ"ר; 4 חדרים, קומה 4 - 2.54 מיליון שקל.
גינדי כרמי השרון, 122 מ"ר, 4 חדרים, קומה 5 - 2.64 מיליון שקל.
השמחה 68, 333 מ"ר, צמוד קרקע, 7 חדרים - 4.8 מיליון שקל.
פרוייקט בריגה ביפה נוף; 147 מ"ר, 5 חדרים, קומה 12; 3.5 מיליון שקל.
אלפסי 28; 6 חדרים, צמוד קרקע - 4 מיליון שקל.