עוברים לשכור דירה אחרת? קחו בחשבון ששכר הדירה יקפוץ

מדד המחירים לצרכן שפורסם ביום שישי מסביר מדוע השכירויות מושכות את האינפלציה למעלה. בשעה שמדד מחירי הדירות ירד, מדד השכירויות עלה. זה אומר דבר פשוט שצפוי להתחזק בהמשך - המשקיעים רואים תשואה גבוהה יותר על הנכס-דירה. הנכס שווה פחות, שכר הדירה גדל, החלוקה של שכר הדירה בשווי הדירה שמבטאת את התשואה, עולה.

זה צפוי. זה ברור, כי המשקיעים בדירות מפסידים בשנה האחרונה - הם מפסידים ביחס להשקעה סולידית בפיקדון או באג"ח. שכר הדירה הממוצע מספק תשואה של כ-3%, זה פחות מפיקדון שמספק תשואה של 4.6%.  יש כאן חוסר איזון ולכן אנחנו רואים מגמה של יציאת משקיעים או - פחות משקיעים מתעניינים בדירות וזה במקביל לירידה במחירי הדירות שנובעת גם מרוכשי דירות ראשונות ומשפרי דיור שלא יכולים לעמוד במחירים בהינתן העלייה בהחזרי המשכנתא. המגמה הזו היא במקביל להעלאת שכר הדירה שנובעת מכך שהמשקיעים כאמור רוצים להעלות את התשואה שלהם.

אז שכר הדירה עולה, אבל בכמה? מצד אחד אתם רואים עלייה לכאורה צנועה, אבל העלייה החודשית לא מספרת את כל הסיפור. בקרב השוכרים אשר חידשו חוזה, נרשמת עלייה של כ-5% ועבור השוכרים החדשים (דירות בהן הייתה תחלופת שוכר) נרשמת בחודשים האחרונים עלייה של 7%-8%. יש מקומות ששכר הדירה עלה בהם ב-10%. רוב השוכרים שחידשו חוזה או נכנסו לדירה שאלו שאלה זהה: איך המדד עלה בחצי אחוז, אם הוסיפו לנו מאות שקלים?

אז אם אתם שוכרים דירה כבר תקופה כדאי שתיקחו זאת בחשבון, סביר שבעל הבית שלכם, למרות שהעלה את הסכום, לא העלה כפי שהדירה "שווה" בשוק. ככה לפחות על פי נתוני הלמ"ס. נכון שיש חריגים, אבל בסה"כ, חוזים חדשים הם בשכר דירה גבוה משמעותית מהקודם. חידוש חוזה של דיירים קיימים הוא צנוע יותר. הסיבה - היכרות, אמון, ואם בעל הבית מחדש לכם חוזה זה עשוי להעיד שנוח לו איתכם והוא באיזשהו מקום מוכן לוותר על כמה מאות שקלים בשבילכם כדי שתישארו. לא אצל כולם, לא גורף, אבל כך עולה מנתוני הלמ"ס.  

איך זה שיש שלושה מדדי שכירויות שונים?
הסיפור פשוט מאוד. 90% ויותר משוכרי הדירות לא חידשו חוזה והם לא דיירים חדשים. לכן, השכירות שלהם לא עלתה. האחוזים הבודדים שכן עשו זאת, שילמו ובגדול. הממוצע, כמובן, נוטה לטובת הרוב בתוך המדד ולכן את הקפיצה המשמעותית אנחנו רואים רק בקרב מי שחתם על חוזה חדש או מימש אופציה. דורון סייג, מנהל תחום מחירי דיור בלמ"ס: "כ-92% מהשוכרים נמצאים תחת חוזה. כאשר אתה חותם על חוזה, המחיר הוא פיקס. הנתונים מצביעים על כך שהיה שינוי בקרב המחדשים והשוכרים החדשים. שכר הדירה עלה החודש בדיוק כמו המדד עצמו, אבל בהחלט ניתן לראות מגמה לפיה הוא מושך את האינפלציה למעלה, על פי הנתונים האחרונים".

חשבנו שאולי הקפיצה של מחדשי החוזה נובעת מהתייקרות מדד מחירי תחזוקת הדירה. חיפשנו במספרים ולא מצאנו כלום, כי יוקר המחיה בא לידי ביטוי בחומרי כביסה, מוצרים לחימום הבית, גז בבלונים - ואת זה השוכר משלם. לגבי מחיר החשמל, שלפעמים מדובר ביחידת דיור שכוללת אותו במחיר - אז הוא ירד ב-1.4%. גם שירותי צביעה וסיוד ירדו ב-1.3%. כך שמלבד עלויות מימון, אין כל סיבה לגלגל את יוקר המחיה על השוכר.

בסוף, המשמעות היא פשוטה: אם נכנס דייר חדש, בעל הדירה לא מקיים משא ומתן על פי החוזה הקודם, אלא משא ומתן חדש. הוא יכול לגלגל יותר עלויות על השוכר החדש, משום שאין לו השוואה להסכם הקודם.

מה עשה מדד השכירות במארס?
בחודש האחרון עלה המדד ב-0.7%, ובשנה האחרונה ב-6.7%, זה הרבה יותר ממד המחירים לצרכן וזו בעיה כי השכירות מהווה כרבע ממדד המחירים לצרכן. הקצב הזה גבוה, אפילו גבוה מאוד, והבעיה שנראה שהשכירויות ימשיכו לעלות.