השמאי הממשלתי: "בהפקעה לטובת המטרו - ההשבחה עולה על הפגיעה"

מדינת ישראל שואפת להגדיל את היצע הקרקעות כדי להתגבר על משבר הדיור, אבל לא עושה מספיק. כך למשל, היא "תוקעת" אלפי יחידות בגלל המטרו. מדובר בפרוייקטים של התחדשות עירונית ולפי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, קיימות כ-12 אלף בקשות בתוואי המדובר. כלומר - פגיעה ישירה בהיצע.

השמאי הממשלתי הראשי אוהד עיני דיבר אמש על שווי הנדל"ן בסמוך לתחנות המטרו והשפעות של הפקעת נכסים לטובת הפרויקט. הוא סיפר שפנו אליו כדי שיבדוק את האפשרות לתביעות עתידיות בגין פגיעה כתוצאה מחפירה במנהרות תת קרקעיות הפוגעת בקרקע העילית. עיני הוסיף שהוא מתייעץ בעניין עם השמאי הקודם, אייל יצחקי, ושומע חוות דעת מקצועיות נוספות בנושא.

לפי עיני, נקודת המוצא, בהתאם לקווים המנחים, היא כי האדם סביר יעדיף לא לקנות דירה אם כמה עשרות מטר מתחתיו מבצעים חפירה תת קרקעים לטובת הפרויקט. לפי השמאי הממשלתי, קיים ספק אם פגיעה מתחת לקרקע מקנה עילה לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. ואילו ככל שיש פגיעה מתחת לקרקע - ההשבחה בגין הקירבה לתחנת המטרו מפצה על כך. בכל הקשור להפקעה מעל הקרקע - כל מקרה לגופו, אם ההשבחה עולה על הפגיעה להיפך.

אבל רגע, אומרים המתנגדים, תנו לכוחות השוק לקבוע. האדם הסביר אכן יעדיף לא לרכוש דירה אם מבצעים חפירה באזור הזה, אבל הוא גם לא יעדיף להישאר ללא דירה בכלל. הטענה של עיני מובנת. כלומר, הוא בא ומזהיר מראש כי סעיף 197 (דרישה לפיצוי מהוועדה המקומית בגין פגיעה בערך המקרקעין) אולי לא תקף במקרה הזה.

השאלה היא למה. הרי מצד אחד, המדינה טוענת כי מדובר בפגיעה של ממש בבעלי הקרקעות, כך שאין טען לבצע את הפרוייקט ומצד שני היא לא מוכנה שהוועדה המקומית תשפה. אולי זה בכלל החשש שלה, שיוגשו אלפי תביעות לפי 197? עיני טוען כי הקרבה למטרו מפצה בכל מה שקשור לפגיעה מתחת לקרקע, אבל לא קובע במפורש מה קורה מעל. אז למה לא לתת לציבור להחליט? למה המדינה מחליטה במקומו? מדיע - תשפו. לא מגיע - אל תשפו.

"החלקה התת קרקעית התלת מימדית (בתלת מימד הכוונה לשטח שמתחת לקרקע, שטח הקרקע עצמו והשטח שמעל הקרקע, א"י) - לבעלים פרטיים אין אפשרות שימוש במצב הקיים. במצב היוצא (כלומר, במצב אחרי השינוי, א"י) - יש השבחה, שהיא הקרבה למטרו", אמר עיני בפורום הנדל"ן של חברת המימון רובי קפיטל של יעקב ניצן, שאירח עשרות שמאי מקרקעין מכל הארץ ואת בכירי עולם הנדל"ן.

עיני סקר את הנושא מניסיונו בעבודה על המנהרות השונות המשמשות לתחבורה - מנהרות הכרמל, כביש בגין (50) בירושלים וכביש 16 בירושלים. לדעתו, השאלה האם יש לפצות אדם על לקיחת שטח תלת מימדי תת קרקעי אינה שמאית אלא ערכית.

והיא אכן כזאת. הרי בסוף, לא תרצו לקנות מחר וילה במיליוני שקלים ולדעת שהוועדה המקומית חופרת לכם מתחת לקרקע נכון? הנושא הזה מעלה שאלות מהותיות גם בנוגע לפיצויים על השטח מעל הקרקע. בנו לכם גשר מעל הבית? ברור שהערך ירד. כאן, בסיפור המטרו, זה עניין שונה לגמרי. אם המדינה ידעה שעומד להיבנות שם מטרו, היא הייתה צריכה להסדיר את נושא ההתחדשות העירונית (שבוודאי ידעה עליו קודם) ורק אז לאשר את המטרו. איך קורה שקודם מאשרים פרוייקט ואז דנים בהשלכות על בעלי הקרקע? לא ברור.

דבר אחד שכן ברור מדברי עיני הוא שגם אם ההשבחה עולה על הפגיעה, עדיין - היצע של אלפי דירות נתקע בינתיים. שוב דבר לא יכול לשכנע אחרת - מדינת ישראל לא עושה מספיק כדי להגדיל את ההיצע. היא לא בונה לגובה ולא מפשירה קרקעות במהירות. בימים שבהם מחלקות ההנדסה שובתות בגלל סיפור הלאמת הארנונה, ובעקבות כך מעוכבים היתרי בניה בלי סיבה מוצדקת - אולי צריך להקדים תרופה למכה.

פתרון הדיור, גם במחיר של ירידה קלה נוספת במחירים, יקל בסוף גם על נוטלי המשכנתאות דרך הריבית. כשההיצע גדל משמעותית - המחיר יורד. כשהמחירים יורדים - הנגיד יכול להפסיק להשתולל עם הריבית. במקום למצוא פתרון מיידי, הם רבים מי בא קודם - הביצה או התרנגולת. לפי נתוני התחלות הבניה, השאלה הראשונה שעולה היא האם המדינה באמת רוצה למצוא פתרון למשבר. אולי לעיני יש תשובות.