יושבים על מכרה זהב: תיא מחזיקה באולפני הרצליה. כמה הם שווים?

דירקטוריון חברת ההשקעות תיא תיא השקעות -0.16% תיא השקעות 6,281 -0.16% בסיס:6,291 פתיחה:6,291 גבוה:6,208 נמוך:6,208 תמורה:248 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא:  החזיק במשך שנים במכרה זהב. קוראים לו אולפני הרצליה בע"מ, המקום שבו קורה הדבר האמיתי - התכניות שכיכבו כאן כשהמדינה הייתה עוד בחיתוליה וחלק מהן ממשיכות עד היום. אבל מה שחשוב באמת הוא ערך הקרקע. הרחוב קסם, קורה הקסם - הרבה מאוד פוטנציאל נדלנ"י, לא בהכרח ממומש, קיים כאן.

ביולי 2020 נחתמה עסקה להקמת שכונת מגורים במתחם הזה (שעובר לאולפני כפר סבא, ליד השכונה הירוקה), שמכיל לא פחות מ-47 דונם, בעיקר בבניה נמוכה. עסקת הקומבינציה על שטח של 44 דונם, נעשתה עם אפריקה ישראל. יוקם שם פרויקט עם 345 דירות. בין היתר, מדובר בשלושה מגדלים בני 15 קומות ועוד 3 בנינים נמוכים, לא כולל 4 מבנים לשימור.

באולפנים יש כיום 9 אולפני צילום, חדרי עריכה ובעבר קשת העבירה מכאן את שידוריה. הפנינה הנדל"נית הזאת ממוקמת במקום מרכזי מאוד בישראל, ממערב לרח' בן גוריון המחבר בין מרכז העיר הרצליה, לרמה"ש מדרום, למרכז העיר הרצליה ומצפון - לשכונת נווה ישראל.

השמאי ארז כהן, שערך לאחרונה שומה למתחם, ציין את הדברים הבאים:

הנכס הוערך על ידו בחודש מרץ 2018 בסך של כ- 111 מיליון שקל.
בחודש מרץ 2019 הוערך ב-129 מיליון שקל.
בחודש מרץ 2020 הוערך ב-134 מיליון שקל. או 132.7 בגישה הערכת נכסים אחרת.
הנכס הוערך בחודש מרץ 2021 בסך של 135.11 מיליון שקל.
בחודש מרץ 2022 הוא הוערך בסכום מפלצתי של 216.452 מיליון שקל.

כהן העריך את שווי הנכס באמצעות גישת ההשוואה לקרקע מאחר וההכנסות משכירות אינן רלוונטיות. בתחשיב הכולל הא הביא בחשבון אומדן עלויות הריסה. עוד ציין כי במקום דיירת מוגנת שאינה מונעת בניה במגרשי המגורים ופינויה אינו מהווה תנאי לקבל היתר בניה. יחד עם זאת, סוכם כי מאחר ואינה מונעת הוצאת היתר היא יכולה להישאר במתחם עד סוף ימיה ללא פיצוי.

בסיכומו של דבר, לאחר חישוב היטלי השבחה ותשלומים שכבר שולמו על הנכס, הוחלט כי בניכוי אומדן דמי היתר והיטל השבחה שווי הנכס עומד על 240.9 מיליון שקל, לפי התחשיב הבא: סה"כ שווי קרקע ל-259 יח"ד וחלק מסחרי כולל שימור וכו' עומד על 378.7 מיליון שקל. אומדן תשלום דמי היתר לרמ"י ותשלום היטל השבחה עומדים בסך הכל על כ-137.7 מיליון שקל, אותו יש לקזז. עוד נמצא, כי בייעוד מגורים שווי למ"ר עומד על 14,300 שקל. לדירות הקטנות יש להוסיף עוד 10%.

עוד לפי השומה, בחודש ספטמבר 2017, כך מתברר, שולם היטל השבחה בגובה 161 מיליון שקל עבור כלל הקרקע, כשחלק מההיטל חל על רמ"י.