גני סביון: עצירה במספר העסקאות - כמה זה מזיז למשקיעים וכמה עולה היום מטר?

גני תקווה הגדילה בצורה מאוד משמעותית את מספר התושבים שלה בעשור האחרון, אבל יכול להיות שהיא לא ממש הייתה מוכנה לזה, בטח לא מבחינת תשתיות. האמת שאין לה ברירה. הגדרנו אותה בעבר כעיר כלואה, כזאת שנמצאת בתוך צוואר הבקבוק, אבל מחירי הדיור בה, למרות העליה בשנתיים האחרונות, עדיין סבירים ביחס לערים מסביב - קריית אונו למשל.

בחודשים האחרונים נרשמה ירידה נוספת במחיר. נכון, לא מדובר בירידה גדולה שפתאום תאפשר לכם לרכוש דירה בקלות, ועדיין - בדיקה שערכנו סביב שכונה מרכזית בתוכה, מספרת את הסיפור של עליית הריבית בחודשים האחרונים - ירידה במספר העסקאות, בעקבותיה מוכרים לחוצים ובעקבות כך - ירידה במחיר. אבל האם זה הזמן לקנות?

שכונת גבעת סביון, זאת שנמצאת ממש מצפון למיליונרים מסביון, שם מחירי הדיור גבוהים הרבה יותר, מכרה בשנה האחרונה דירות חדשות תמורת 28-30 אלף שקל למטר, אבל כעת, מצאנו גם במחיר זול יותר. הריבית הגבוהה ועלייה בהחזר המשכנתא היא רק אחת הסיבות שגורמת לאנשים למכור. המודעות באתרי מכירות דירות יד שניה מספרים את הסיפור טוב יותר: דירות של כ-28 אלף שקל למטר, יורדות בכמה אחוזים. מלבד דירה אחת, לא מצאנו ירידות מחירים משמעותיות של מעל 100 אלף שקל, ולכן ייתכן מאוד שהירידה היא גם טבעית ונובעת מההאטה בביקוש (גם היא, כמובן, נגזרת של עליית הריבית שמעלה את ההחזר החודשי).

צריך לזכור: לעתים המידע באתרי המודעות קצת מטעה. בסוף, את המספרים שם בעלי הדירות קובעים. אם אדם רוצה למכור דירה ב-3 מיליון שקל, כששווי השוק של דירות דומות באזור הוא 2.8 מיליון שקל, והוא יוריד את המחיר ל-2.85 מיליון שקל, ואז נראה בכך "הורדת מחיר". לכן, לעתים היא לא משקפת ואנשים רבים עושים את זה כדי שתחשבו שאתם קונים דירה במחיר מציאה. מצד שני, זה גם יכול להרוס: כשאדם מוריד מחיר, זה אומר לרוב שהדירה נמצאת על המדף (המתווכים קוראים לזה: "הדירה שלך נשרפת") זמן ארוך יחסית, או זמן קצר - במקרה שהמוכר לחוץ. בשני המקרים זה לא משחק לטובת המוכר.
למידע על שכונות נוספות - מחירים, מגמות ועוד

בחזרה לשכונה. אז אם בתחילת עליות הריבית בישרנו על מחיר של 28-30 אלף שקל, היום תוכלו להשיג דירות דומות במחיר נמוך יותר. הנה כך, דירה שנמכרה בעבר ב-28 אלף שקל למטר, כעת דורשים עבורה מחיר זהה. רגע, אז מה השתנה? ובכן, מחיר העסקה שונה ממחיר ביקוש. אם תבקש 28 אלף שקל למטר, סביר להניח שתמכור ב-27 אלף שקל למטר, אולי פחות. בדרך כלל, ובגלל שהדירה הספציפית הזאת נמצאת יותר מ-60 יום על המדף, כנראה שהעסקה תיסגר במחיר נמוך יותר. דוגמאות: לפני התרומה לעליית הריבית: שתי דירות של 101 מ"ר נמכרו ב-3.07-3.19 מיליון שקל. כלומר, מ-31 אלף שקל למטר, מצאנו דירה באותו בנין שנמכרה תמורת 28 אלף שקל למטר. חשוב להדגיש: הדירה בנמכרת הייתה בקומה ראשונה. אז גם בניטרול הקומה, עדיין מדובר בירידת מחיר. לא מדובר בדירה מול הים ולכן סביר שמחיר קומה משקף עליה של 20-30 אלף שקל, ולא יותר.

לפי הנתונים, אפשר לראות עצירה במספר העסקאות וירידה קטנה, שתשקף משהו כמו 3%-2% במחירים. הגבול בין הביקוש להיצע כבר לא מטושטש, הוא חד וברור: ההיצע גבוה יותר. העקומה מתחילה לזוז. זאת תזוזה קטנה, אחרי עליה גבולה מאוד של עשרות אחוזים, אבל היא זזה. משהו קורה.

לראיה, שתי העסקאות האחרונות בשכונה נעשו בין 30-35 אלף שקל למטר. אבל זה נבלם, כי שש עסקאות מאוקטובר לפברואר מבשרות על בוא האביב - עצירה. בגלל שמדובר בדירות ישנות יחסית, הלכנו לעסקאות האחרונות של דירות מ-2020. דירה חדשה נמכרה כאן ב-20 אלף שקל למטר. היה זינוק, ועכשיו הגיעה הזחילה. את מי זה מפחיד, ירידה של 3% במחירי הדירות? בטח לא את בעלי הדירות שאינם לחוצים. אנשים בפאניקה תמיד היו כאן והם ימכרו גם ב-5% מתחת למחיר השוק כשהם ירצו למכור. אבל זה תמיד היה כאן, אבל זה תורם לסטטיסטיקה בתקופה הזאת.

מחיר השכירות כאן הוא 5,600-6,000 שקל, לעומת מחיר ממוצע של 2.3 מיליון שקל לדירת 4 חדרים, משהו כמו 24 אלף שקל למטר (זה אומר שהדירות לא מרווחות). בשורה התחתונה, התשואה היא 2.9% ברף הנמוך. זה בינוני-גבוה בהשוואה לכלל ישראל. עכשיו תתניעו את הרכב וסעו מכאן, ישר לתוך הפקקים. זה עוד ניחא. בקריית אונו תקבלו תשואה נמוכה יותר ותשבו בפקקים, אלא אם קניתם לפני כמה שנים ועשיתם תשואה של 30%-40%.

בשורה התחתונה, שכונת גני סביון מספרת את הסיפור של שכונות רבות בישראל - ירידה קטנה שנובעת מעצירת ביקושים, לא משהו שאי אפשר לעמוד בו אבל גם בשורה. האם זה מצחיק את המשקיעים שרשמו עשרות אחוזי רווח וחושבים שהשוק עוד יחזור לעצמו בשנה הבאה? תשאלו את הנגיד, רק הוא יודע היכן תיעצר הריבית.