בכמה מחירי השכירויות עלו והאם העלייה תימשך?
לצד מחירי הדיור שיורדים, נרשם זינוק במחירי שכר הדירה. העלייה באה לידי ביטוי בקרב מחדשי חוזה. הם משלמים כ-5% יותר. עבור השוכרים החדשים, כאלה שזו דירתם הראשונה או שעברו מדירה אחרת - מדובר במכה של ממש. בדירות בהן הייתה תחלופת שוכר נרשמת בחודשים האחרונים עלייה של 8%-7%. יש מקומות ששכר הדירה עלה בהם ב-10%. בקיצור, השוכרים משלמים, בריבית דריבית, על עליית הריבית.
לכאורה, היינו מצפים שדווקא השוכרים יהיו מוגנים מעליית הריבית, משום ששכר הדירה לא מושפע ישירות מעליית הריבית (הוא מושפע בעקיפין בחלק מהמקרים, בהם שכר הדירה צמוד למדד). אז המדד הוא לא הבעיה שלהם - בעלי הדירות משלמים יותר בגלל עלויות המימון שגדלו והם מנסים לגלגל את זה על השוכר. חלקם מסכימים לפתוח את החוזה עוד במהלך השנה וחלקם מסרב ומקבל הודעה - בסוף החוזה, אתה בחוץ, אלא אם תוסיף לשכר הדירה אחוזים גבוהים יותר. אבל מה הבעיה העיקרית? למה שכר הדירה לא מפסיק לעלות?
הסיפור הוא שמשרד האוצר העלה את המס על המשקיעים בחזרה ל-8% ובעצם גרם למשקיעים חדשים לוותר על אלפי דירות. התוצאה: ירידה חדה בהיצע הדירות להשכרה והתוצאה כותבת את עצמה: זינוק במחירי השכירות. אפשר היה לחזות את זה מראש והתרענו על כך מספר פעמים בשנה האחרונה (למשל כאן וכאן). גם כלכלנים חוזרים על כך יותר מפעם אחת, למשל פרופ' עומר מואב (הנה כאן למשל).
- כל הכותרות
מואב מבקש שתחשבו על זה כך: אדם קונה דירה של 200 מ"ר, מחלק אותה ל-4 ומשכיר 4 דירות. הוא מגדיל את ההיצע אבל הוא נחשב למשקיע בעיני משרד האוצר ולכן צריך להוציא אותו מהשוק. אבל אדם שקונה את אותם 200 מ"ר וגר בהם הוא בעיני האוצר אדם טוב וצריך לעודד אותו. זה כמובן הפוך מההיגיון - צריך לעודד גידול בהיצע ולא קיטון. באוצר לא ממש מספקים תשובות לנושא ורק אומרים שבמקום זה הם מקדמים דירות להשכרה (אבל איפה ההיגיון להוציא שוכרים פרטיים שמסתפקים בתשואה נמוכה, ולהכניס במקומם משקיעים מוסדיים שרוצים תשואה גבוהה? מישהו משלם את ההפרש כמובן - הציבור).
"היצע הדירות להשכרה לא גדל ואף יכול להיות שקטן, על רקע קיטון בדירות המוחזקות על ידי משקיעים", מסביר גיל אברהמי, מנהל פעילות תאגידים, S&P מעלות. "הביקוש אף מתחזק עם עצירת רכישת הדירות בחודשים האחרונים (ואז ממשיכים לשכור דירות). במקביל, עליית הריבית והאינפלציה מפעילה לחץ על בעלי דירות להשקעה והם מגלגלים חלק מהעלויות לשוכרים. להערכתנו, אלה הגורמים שמובילים ללחץ להמשך עליית שכירות".
שאלנו את עו"ד חגי אדורם, מומחה נדל"ן המייצג חברות בניה, מדוע מחירי השכירות והבניה לא נעים באותו אופן. "מי אמר שהמחירים נבלמים?", הוא מסביר. "אז הייתה שמחה וצהלה של הפחתה של 0.2% אחרי נתוני הלמ"ס, אבל עוד מוקדם לדעת אם נבלמים. הראיה היא חצי שנתית או שנתית. הנתון של מרץ מושפע מהעלאות של הריבית שמייקרות את המשכנתא וזה מכביד על אנשים לקנות דירות. זה שלאנשים קשה זה לא דבר טוב, זה רע".
איך זה קשור לשוק השכירות?
"שוק השכירות הוא שוק משני, אבל שוק הבעלות קשור אליו. בשורה התחתונה, הסיבה למחירי השכירות המזנקים היא שכל מי שבטעות ניסה להילחם במשקיעי הדירות, אלה שקראו להם אספני הדירות וקשרו אותם לקונוטציות שליליות כאילו הם החזיר הקפיטליסטי, לא הפנים עובדה בסיסית בכלכלה: בלי דירה אחת להשקעה, לא תהיה אפילו אחת להשכרה".
כלומר, הפתרון הוא במשקיעים?
"רגע שאתה מכביד על המשקיעים והופך את ההשקעה לפחות אטרקטיבית, כדאי שתדע: לא יהיו דירות להשקעה וזה מעלה את מחירי הדירות לשכירות. אני רוצה להזכיר שהמדינה לא נמצאת בפועל, בוודאי לא כשחקן משמעותי, בשוק השכירות כפי שקורה בכל מדינה מדרג בינוני באירופה, בטח בבריטניה, שם יש דיור להשכרה ארוכת טווח תחת פיקוח רגולטורי. היום אף אחד לא יכול לקנות דירות שעולות 4 מיליון שקל. לא סביר שדירה קטנה במרכז הארץ, אפילו לא בתל אביב, תעלה מיליון דולר. החלופה הראויה היא דיור להשכרה ארוכת טווח. כזה שדוחף ל-20-30 אלף דירות במכה. זה היה מוריד את מחירי השכרויות ומייצר פתרון לוואקום".
לכתבות נוספות בנושא:
>>> פרופ' מואב: "תפסיקו לפגוע במשקיעי הנדל"ן, ההגרלות על דירות - פתרון גרוע, ופוליטיקאים - רק אל תקדמו פיקוח על שכר דירה"
>>> חוק ההסדרים: תסכימו לשלם יותר ארנונה כדי להוריד את מחירי הדיור?
>>> המשקיעים בורחים מהשוק (ואחר כך אל תתפלאו שמחירי השכירות עולים)
>>> כולם מדברים על הזינוק במחירי השכירות. אבל זה נובע מכך שדמי השכירות בקושי עלו בעשור האחרון; מה יהיה בהמשך?
>>> המדינה נלחמת במשקיעים, גרעה 23 אלף דירות משוק השכירות - והיא אשמה בעליית המחירים
בכמה מחירי השכירות עולים?
"תלוי איפה. בר"ג וגבעתיים אין סחורה וכשיש כזאת שראויה - כל מחיר שמתבקש יכול מתקבל על הדעת. יש שם מחסור בדירות להשקעה וזאת התוצאה. כל פעם שהיה שר אוצר, הוא אמר 'בוא נעשה תכניות דיור', ובסוף מה עשה? העלה את מס רכישה. זה מס לא צודק. זה מס על מס שבחלק נכבד ממדינות אירופה לא קיים. הציבור הרחב לא יודע, אבל המחיר של דירת מגורים הוא לפחות 50 אחוז מסים. מס שבח לפרטיים, מס הכנסה על קבלנים, מס רכישה, היטלי השבחה, דמי הסכמה, דמיי היוון. מע"מ 17 אחוז לדירה מקבלן. כמה מיסים? זאת שעת חירום לאומית? אפשר להכניס את היד לכיס, להוריד חלק מהמסים בהוראת שעה. הבעיה היא שהמדינה התמכרה למיסוי מקרקעין".
מה הפתרון?
"1. דיור להשכרה לטווח ארוך, מס הרכישה עולה בלי הפסקה, איינשטיין אמר פעם שאם אתה עושה את אותה פעולה, אל תצפה לתוצאה הפוכה. 2. תורידו את מס הרכישה ותנו לתת חלון קצוב לשנה לפטור בהקלה למס שבח ב-50 אחוז. מחר בבוקר, עשרת אלפים דירות ישתחררו. תפסקו לעבוד עם מקלות, תעבדו עם גזרים. 3. התחדשות עירונית - לתת כספים גדולים ולא גרגירים לרשות להתחדשות עירונית. לנתב את עודף הגביה במיסוי מקרקעין לרשויות המקומיות כנגד התרי בניה להתחדשות עירונית. תנו להם צ'ק של 10 אלפים שקל על כל דירה. ארנונה למשרדים ולמסחר גבוהה פי שלושה ולא משתלם להם לעודד את שוק המגורים. לעשות הסכם פשוט: כל היתר בניה בגין חלופת שקד, פינוי בינוי, כל דבר - צ'ק מהוון שמפצה על ירידה בארנונה. אבל לא עשו ולא יעשו. אז שום דבר בנתוני המאקרו לא משתנה".
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
22.אני משכיר בקריות ועוד ליד הים ב 2700 שחמאיר 24/04/2023 05:54הגב לתגובה זו0 0למה לשלם 5000 במרכז הארץסגור
-
21.חילקו הטבות מס ומימון בלתי נתפסות למוסדיים, והכבידו אתמה עשו? 20/04/2023 09:02הגב לתגובה זו0 0המיסוי והתקנים לפרטיים, למישהו לא ברור מה קורה? המדינה רוצה להעביר את שוק השכירות הפרטי לידי פורשיה, ואז תראו איך תראה השכירות כשלא יהיה לכם מה לבחור ואיפה להתלונן.סגור
-
20.בצפון תל אביב והרצליה מחירי הדירות קורסים.דנה 20/04/2023 07:03הגב לתגובה זו1 1ימשיכו לקרוס בעוד שלושים אחוז בשנתיים הבאות.סגור
-
19.שוק חופשי זה הפתרון אסור למדינה להתערבשמעון 20/04/2023 00:25הגב לתגובה זו2 0כתובה מעולה ככל שהמדינה לא תתערב ותיתן למשקיעים לפצל ולקנות כמה דירות שהם רוצים בסוף השוק יוצף ומחיר השכירות תרד וחלק מהמשקיעים יצאו מהשוק לבד.סגור
-
18.אין דירות זמינות לשכירות בישראלחדיד 19/04/2023 23:39הגב לתגובה זו0 0גרתי בבנגקוק וניו יורק ובכל רגע שרציתי לעבור או להגדיל בחדר, יש מגוון ענקי של דירות ריקות זמינות שאפשר להיכנס אליהן, עם תחרות גבוה. כאן בארץ לחיות בשכירות זה פשוט פחד שלא תמצא בית וצריך לדאוג לזה חודשים מראש ובנוסף שכר הדירה קופץ מאוד מהר בגלל החוסר.סגור
- טען עוד
-
אז מתרחקים מתל אביב ואז יש דירות. (ל"ת)דנה 20/04/2023 07:03הגב לתגובה זו0 0סגור
-
17.משקעים זה טובחי 19/04/2023 21:25הגב לתגובה זו1 0מי שלא מבין מגרש משקעים .....כחלון הרס את המדינה. משקעים יכלו לבנות אלפי דירות להשכרהסגור
-
16.הפוך גוטהאיתן 19/04/2023 20:54הגב לתגובה זו2 1בגלל הבהלה לנדל"ן של המשקיעים - מחירי הדיור שברו כל שיא אפשרי ב15 השנים האחרונות. אלמלא הם, המחירים היו נשארים שפויים וכל מי שהיה חפץ בכך היה רוכש דירה ולא היה נוצר המצב כיום ש2 מיליון ישראלים שבויים בשכירות ואין להם סיכוי לרכוש בגלל טירוף המחירים שגרמו המשקיעים.סגור
-
15.כתבה הזויה, למה הדירות מיועדות למשקיעים?!חלם 19/04/2023 20:54הגב לתגובה זו2 2המשקיעים בעצמם קיבלו דירות מתנה מהמדינה בשנות 50 60 אז מה קרה עכשיו?! למה המשקיעים צריכים לקבל הטבה? בעלי זכות לדירה ראשונה צריכים לקבל הטבה!סגור
-
14.הפתרונות מיטיבים עם משקיעים , ולא עם מחוסרי הדיורעומרי 19/04/2023 20:35הגב לתגובה זו5 1כל ההצעות שהצעת הן הצעות רעות !!! שלא יפתרו את מצוקת הדיור שת הזוגות הצעירים שלא יכולים לעמוד בתשלומי המשכנתא ו/או השכירות. הפתרון הוא רק !!! בניה ממשלתית בהיקפים נרחבים ומכירת דירות במחיר עלות (עד מליון שח לדירה) או שכירות ארוכת טווח מסובדת בגובה של עד 3000 שח !!! זה הפתרון !!! כשמחוסרי הדיור יזכו לדירה במחיר שפוי , ושוק השכירות לא יהיה רק שוק פרטי חזירי , ובנוסף הביקוש לשכירות יירד כי המדינה תספק פתרונות דיורואז השוק יהיה פחות לחןץ. זו תכמחת ארוכת טווח שחייבת להתחיל במיידית. בן גוריון לא זרק את העולים לחפש דירות בשוק הפרטי. כנל אריאל שרון. המדינה סיפקה דיור זול !!! ובכמויות גדולות. הבעיה שלנו היום שאין כאן מנהיגים שדואגים לאזרח אלא מנהיגים שדואגים לבעלי ההוןסגור
-
13.ככה זה שראש ממשלה במשך 13 שנה צוחק על הציבור (ל"ת)אפק 19/04/2023 19:55הגב לתגובה זו4 1סגור
-
12.אין מחסור בדירות להשכרה סתם מסהילים את האנשיםמנש 19/04/2023 19:13הגב לתגובה זו5 2הגיע הזמן שנראה מכרזים של רשות מקרקעי ישאל להפצת קרקע לדירות לאנשים כמוני ולא לחבקות גדולות מספיק עם העושק.סגור
-
11.צריך יותר דירות לכולם ופחות למשקיעים (ל"ת)אנונימי 19/04/2023 18:45הגב לתגובה זו3 2סגור
-
10.המחסור בדירות להשכרה בגלל המון פרוייקטי פינוי בינויאנליסט 19/04/2023 18:35הגב לתגובה זו3 2ברגע שיתחילו להימסר פרוייקטים המחירים יצללו כיוון שיחזרו לשוק פי 4 מהדירות שנגרעו עניין של 2-4 שנים ומחירי השכירויות יצללוסגור
-
9.יכולים גם לעשות מבצע על רווחים כלואים להוריד להייטקגידי 19/04/2023 18:15הגב לתגובה זו1 0מס מ 20% ל 12.5% או 10% - יקבלו מיליארדיםסגור
-
8.לפי דעתי המגמה של ירידת מחירים בנדל"ן למגורים בפרומוקשקש 19/04/2023 18:12הגב לתגובה זו6 2היפוך מגמה נמשכת לפחות 3-5 שנים בריבית עולה וירידה בהכנסה זה המתכון לכינוסי נכסים במסות .השאלה האם תהיה ירידה מסיבית .אין ספקסגור
-
7.הדבר שיאיר את הכלכלה הישראלית כאשר יכירו במשכנתאגבריאל 19/04/2023 18:06הגב לתגובה זו4 0ישראל רוצה להתנהג כמו ארה"ב אז המדינה חייבת להכיר בהוצאות המשכנתא לחישוב המס.סגור
-
6.לא משתלם לקנות דירה ולא להשכיר דירה, לא משתלםאנונימי 19/04/2023 18:05הגב לתגובה זו7 0לא משתלם לגור בארץסגור
-
5.המשקעים הפרטיים לרוב אנשים מגעילים ונאלחיםדודי 19/04/2023 17:57הגב לתגובה זו7 4חלק מהמשקיעים ( כאלו שיש בידם מעל דירה אחת) הם חזירים גדולים , במיוחד האלה שמחלקים את הדירות וגורמים לפגיעה באיכות החיים בבניין המגורים ובתשתיות שלו (כמובן שיש גם משקיעים נורמליים , לרוב אנשים שקיבלו דירה בירושה) הפתרון לדיור להשכרה חייב להגיע דרך מוסדות, המדינה חייבת תוכנית דיור להשכרה בסדר גודל הרבה יותר משמעותי אפשר ורצוי להכניס גם את חברות הביטוח ( שמנהלים פנסיות למשל) וחברות קבלניות לשוק הזה לסמוך על המגזר הפרטי זה מתכון לכישלון ודיור ברמה מבישהסגור
-
4.אין שכל אין דאגות (ל"ת)Hguy 19/04/2023 17:47הגב לתגובה זו3 0סגור
-
3.יש לבטל את מס השבח ל"זכאים" שמשלמים משכנתא גבוהה כלומרפתרון דו צדדי 19/04/2023 17:35הגב לתגובה זו0 1מי שרכש וקשה לו יכול למכור כעבור חצי שנה ולא שנה וחצי מקבלת הדירה ולא ישלם מס מס וכך גם ישתחררו לשוק דירות .סגור
-
2.אז בסוף מציעים לתת פרס הפחתת מס על אלו שקנו להשקעה?100 19/04/2023 17:15הגב לתגובה זו8 1מה זאת אומרת ישתחררו אלפי דירות? מי מחזיק בהן? למה שיחזיק סתם אם זו השקעה שלא משלמים שכר דירה או משהו? צריך לקבוע לכל עיר כמות שפויה של דירות לבנות בכל שנה. צריך פשוט לבנות ולבנות. בסוף בונים לחרדים בזול עם קופונים, ומשאירים את השאר למות מעצבים ועוני. אין לי בעיה שבונים לחרדים, הבעיה היא בפרופורציות ובכמה הם שותפים.סגור
-
1.המשקיעים מחפשים לצאת מההשקעות בלי לשלם מיסים (ל"ת)עמוס 19/04/2023 17:10הגב לתגובה זו11 3סגור
-
בצדק - המס הולך לחרדים ומתנחלים (ל"ת)גידי 19/04/2023 18:16הגב לתגובה זו1 2סגור
