שיכון ותיקים ברמת גן: שכונת יוקרה, היצע גבוה - המחירים יורדים 5%

שיכון ותיקים היא אחת השכונות המבוקשות ברמת גן - היא מאופיינת בבתים צמודי קרקע ובנינים בגובה של שתיים עד חמש קומות, כשלצידם גם בניינים גבוהים. האוכלוסייה מבוססת, שמשלבת ותיקים עם צעירים שרוצים את השקט לצד הקרבה לפארק ולקניון.

אחד ממוקדי המשיכה שלה הוא הקרבה היחסית לפארק הירקון. גם הקאנטרי המקומי משחק תפקיד. רוצים למימדיון? לא רחוק. קניון איילון במרחק הליכה קצרה, גם מרכז הירידים ממש לא רחוק.

למידע על שכונות נוספות - מחירים, מגמות ועוד

לפני עשור, מחירי הדיור כאן נעו סביב 20-30 אלף שקל למטר. צמוד קרקע עלה כאן סביב 5-6 מיליון ומחירי השכירות נעו סביב 7,500 שקל לארבעה חדרים. היום, לקנות כאן דירה זה לוקסוס. מחירי הדיור עלו בעשור האחרון ובעיקר בשנתיים האחרונות. הם גם יורדים בהתאם בחצי השנה האחרונה. כפי שמיד תראו, הבלימה בביקושים גרמה להורדת מחירים. כשהמחירים יורדים בשכונות ה"עשירות", מדובר בהפחתה גדולה יותר בשקלים.

מצד שני, מה אנשים לא יעשו כדי לרכוש דירה שממוקמת בציר השקט יחסית בין אבא הלל ורוקח? פעם גרו כאן בעיקר אנשי אצ"ל ולח"י, עיתונאים, פקידי העירייה, סופרים ושוטרים. היום, הצעירים נוהרים לכאן - לפחות אלה שיכולים להרשות לעצמם.

צמודי קרקע לצד בנינים נמוכים. מראה אופייני לשכונה

כמה עולה דירה בשיכון וותיקים?
על מנת להבין מה המחירים כיום בשכונה, לקחנו עסקאות בפרויקטים חדשים, כאלה שנמצאים בבניה. פרוייקט לוסטיגמן מוכר דירות במחיר ממוצע של 42-43 אלף שקל למטר. דירת 125 מ"ר, הגודל הנפוץ לחמישה חדרים, עולה סביב 5.4 מיליון שקל. בפרויקט החדש ברחוב סמדר המחירים נעים בין 38-40 אלף שקל למטר. דירת 94 מ"ר עולה סביב 3.5 מיליון שקל. אבל אלו מחירים לא סופיים ויש גם הנחות ובעיקר מבצעים. במילים אחרות נראה שמחירי הדירות הממוצעות הן בין 37 אלף ל-40 אלף שקל למ"ר. זה מבטא הנחה של כ-5% לעומת המצב לפני חצי שנה. 

הלכנו לצד של ההיצע - דירות שמוצעות למכירה, ושם גם זיהינו ירידות מחירים. ליתר דיוק - הורדות של עשרות ומאות אלפי שקלים. ההיצע כאן הוא גבוה ויש המון דירות שנמצאות על המגף יותר מ-60 יום. איך אנחנו מזהים ירידה צפויה? דירות, מטבע הדברים, אף פעם לא נמכרות במחיר שבו מפרסמים את המודעה. אם אתם המוכרים והורדתם במחיר בהודעה, יורידו לכם עוד. לכן, השיטה הכי טובה היא להוריד את המחיר לקו גבול הגיוני, שממנו תוכלו לרדת. מתווך שיגיד לכם "בואו נקבע מחיר סופי" דואג לעמלה שלו ויודע שזה לא אפשרי ברוב המקרים בעיקר כשמדובר בשוק של קונים כמו עכשיו.

אז מה המחיר הסופי? תמהיל הדירות שנמכר כאן לאחרונה אינו רגיל: צמודי קרקע, דירות רגילות, פנטאהוזים ועוד. לכן, קשה מאוד לומר. מה שכן עשינו, לקחנו דירות 4 חדרים ממוצעות. זיהינו שהמחיר המבוקש למטר הוא 38-41 אלף שקל למטר. זהו מחיר המכירה הממוצע של החודשים האחרונים. המשמעות היא פשוטה: הנחה של עוד 100 אלף שקל כדי למכור תביא אותנו למחיר כנראה ריאלי משהו כמו עוד 3%-2.5% במחיר סדר גודל של 37-40 אלף שקל למ"ר - זה מבטא כאמור ירידת מחירים של כ-5%. אבל אם ההיצע ימשיך להיות גבוה, והקונים לא יגיעו זה גם יכול לרדת גם ל-35 אלף שקל למ"ר. זה מאוד תלוי בעד כמה הקבלן או המוכר לחוצים. 

כך או אחרת, עניין חשוב - אלו המחירים לדירות יחסית גדולות. בדירות קטנות המחירים למ"ר גבוהים יותר. הסיבה היא שיש יותר אנשים שיכולים לקנות דירות קטנות מאשר דירות גדולות ולכן הביקושים גדולים יותר וגם - פוטנציאל ההשבחה בפינוי בינוי והתחדשות עירונית בכלל בדירות קטנות מאוד גדול. המוכרים וגם הקונים מבינים את הפרמיה ומגלמים אותה במחיר. 

עסקאות שהיו בשנה שעברה בשכונת ותיקים
העם הצרפתי 60, 59 מ"ר, 2.5 חדרים, קומה 2 - 2.35 מיליון שקל.
פרויקט לוסטיגמן, 48 מ"ר, 2 חדרים, קומה 1 - 2.85 מיליון שקל.
רוקח 52, 194 מ"ר, 5 חדרים, קומה 2 - 6.2 מיליון שקל.
נחליאלי 4, 89 מ"ר, 4 חדרים, קומה 5 - 3.85 מיליון שקל.
פרוייקט לוסטיגמן, 125 מ"ר, 5 חדרים, קומה 1 - 5.3 מיליון שקל.