הדר יוסף: ירידה של 4% במחירים; למה דירות הגן יקרות כל כך?

חובבי הספורט מכירים את שכונת הדר יוסף בעיקר בשל מתחם האתלטיקה המרשים שבה. חובבי הנדל"ן - כשכונה וותיקה בצפון מזרח העיר, שמכילה צמודי קרקע ובנינים - לרוב נמוכים יחסית, אם כי יש גם בניינים גבוהים בשכונה.

יתרון המיקום שלה הוא מובהק - קרבה למרכזי התעסוקה ברמת החייל, בבני ברק וברמת גן. יש לה גינה ציבורית מרכזית גדולה שבה מבלים ההורים עם הילדים בשעות אחר הצהריים והיא קרובה מאוד גם לפארק הירקון.

השכונה הזאת עובדת שינוי מסוים בשנים האחרונות - עם דגש על יותר פרויקטים של התחדשות עירונית. השכונה כוללת לא מעט תושבים מבוגרים, אך התמורות שנעשו בה בשנים האחרונות במסגרת ההתחדשות העירונית גורמים לצעירים לבוא ולחפש כאן בית.

למידע על שכונות נוספות - מחירים, מגמות ועוד

כמה עולה דירה בהדר יוסף?
מחירי הדירות כאן לא זולים, בעיקר בגלל המיקום. העלייה במחירי הדיור בעשר שנים האחרונות היא יותר מכפול.

הדירות כאן הכפילו את ערכן בעשור. הדר יוסף (מתוך מצגת עיריית ת"א)

היום תשלמו כאן 3.6-3.7 מיליון שקל לדירה ממוצעת של 4 חדרים, 5-5.3 מיליון שקל לחמישה חדרים. השכירות נעה בין 8,000-9,000 שקל. שתי עסקאות שנעשו כאן לאחרונה ברחוב קהילת לודז' מסומנים באדום על ידי שמאים. מדובר בדירות צפופות וקטנות של 26 ו-47 מטר, שמכרו ב-2.6 ו-4.32 מיליון שקל בהתאמה. טירוף מוחלט עבור בניינים משנות החמישים והשישים. 90-100 אלף שקל בעסקאות כאלה נובע ממונח שנקרא שוליות לגודל. ככל שהדירות קטנות יותר, המחיר למ"ר עולה ולהפך. מעבר לכך, סיכוי ההשבחה גדולים. בניין שעובר התחדשות עירונית מייקר משמעותית את מכלול הדירות.

אלה כמובן לא עסקאות סטנדרטיות. אפשר למצוא כאן דירות ב-40 אלף שקל למטר ויש גם ב-50 אלף שקל. בפועל, רוב העסקאות כאן בחודשים האחרונים נעשו סביב 41-44 אלף שקל למטר.

באתרי המודעות חיפשנו ירידות מחירים ומצאנו - מודעות שירדו בין 50-150 אלף שקל בחודשים האחרונים. ואז לקחנו את המחשבון ובדקנו מה המחיר הממוצע למטר אחרי הנחה. אנחנו מזכירים שוב - הורדת מחיר במודעה יכולה להיות תרגיל שיווקי נהדר. אתה מפרסם מחיר, מוריד 50 אלף שקל, הלקוח חושב שהרוויח ומתפתה. מה שחשוב, מבחינת רוכש פוטנציאלי, זה החישוב למ"ר הירידה על פני זמן וההבנה שגם אם המחיר הוא אחרי הנחה לכאורה, זה עדיין לא הרצפה. קיים פער ברור-מובנה בין המחירים המוצעים  לבין המחירים הסופיים וככל שהקונים חזקים יותר כך הפער גדל. אנחנו בשוק של קונים וזה אומר שהפערים גדולים. זה גם יכול להיות 3%-5%.

אז בדקנו. בדירת 4 חדרים - המחיר ירד מ-38.8 אלף שקל למטר ל-37.3 אלף שקל למטר. כלומר, זהו פער של 4%. זה כנראה יירד עוד, אבל לא בטוח שזה מחיר מייצג למ"ר. מצאנו דירת 2 חדרים במחיר של 92 אלף שקל למטר. אנחנו רוצים להתעכב אתכם על העניין הזה. כשאתם רואים עסקה ברשות המסים, 2 חדרים בקומה 1 - תבדקו שוב. לפעמים עורכי הדין מדווחים על העסקה הזאת כקומה ראשונה אבל זו בעצם דירת גן. במקרה הזה מדובר בדירת גן עם פוטנציאל להרחבה. גם כאן אנחנו רוצים להתעכב רגע. פוטנציאל להרחבה לא תמיד בא לידי ביטוי בזכויות בניה מהיתר, אלא פוטנציאל לשינוי פנימי שמותר על פי חוק, או בשינוי שכרוך בחריגת בניה.

לכן, צריך לבדוק מאיפה מגיע ה"פוטנציאל" שעליו מכריז המתווך או בעל הדירה. במקרה הזה, בדקנו וגילינו שמדובר בדירת גן עם שטח גינה. אתה לא רואה את זה ברשות המסים. גינה זה שטח. שמאית, אתה מחשב את הפוטנציאל אקוויוולנטית - מכפיל את שטח הגינה ב-0.25. כלומר, שטח גינה של 80 מטר שווה ל-20 מטר בנוי. אם הגינה היא בגודל 200 מטר, חלקה הקטן יחושב לפי השטח הזה ושאר השטח יחושב במונחים נמוכים יותר, משהו כמו 0.15 בלבד. למה? שוליות לגודל. בכל אופן, מה שאנחנו רוצים לומר לכם הוא שלגינה יש ערך וברור שלא מדובר ב-92 אלף שקל למטר, אלא בהרבה פחות.

לקחנו עוד עסקה, והיא של דירת 3 חדרים, שמוצעת ב-3.68 מיליון שקל. המחיר "אחרי הנחה" הוא 49 אלף שקל למטר. הבנתם? כלומר, לפעמים ההנחה לא באמת משקפת. במקרה הזה, המוכר כותב כי הדירה "תהפוך בקרוב ל-4 חדרים". שינוי פנימי לא מצריך אישור. אז בדקנו והוא טוען כי הבניין יעבור תמ"א 38 בחודשים הקרובים. לפני שאתם קונים, רוצו לבדוק - האם מדובר בהבטחה על הנייר (פרוייקט תמא ייגמר בעוד פחות משנה) או בחוזה חתום. אם תקבלו 4 חדרים מרווחת עם מרפסת שמש וחנייה, כמו שמבטיחה המודעה, מדובר בעסקה טובה, אבל מומלץ לקחת עורך דין ואולי אפילו לעשות שמאות מוקדמת. זה יחסוך לכם הרבה כסף בעתיד.

אחרונה: מצאנו דירת גן 5 חדרים שמורידה 100 אלף שקל. המחיר לאחר הנחה: 63 אלף שקל למטר. גם בחישוב הגינה, זה נראה לא מעט כסף.  מצד שני, מדובר בדירת שתי קומות. לכל מחיר יש סיבה, מתברר.

בדקנו עוד מספר דירות ביד 2 ועסקאות ברשות המסים, והגענו למסקנות. נראה כי העליות בהדר יוסף נבלמו ועוברים לירידות מחירים - שזו התופעה כמעט בכל הארץ. מצד אחד ראינו ירידות של 3%-4%% במחירים המוצעים וזה מרמז על ירידה של מעל 5% בעסקאות בפועל. מצד שני, במרבית היצע הדירות אין עדיין הורדת מחירים. היינו אומרים שבממוצע, ירידת המחירים שמשתקפת מהיצע הדירות עומדת על 2%-3%, אבל המוכרים העקשנים האלו, עלולים לראות בשוק עסקאות במחירים נמוכים ואז לא תהיה להם ברירה. בסוף מה שקובע זה המחיר בשטח. הראשונים "שישברו" יקבעו את המחיר. אז בהתייחס לכל המכלול הזה נראה שהירידה בחודשים האחרונים כפי שמתבטאת בשטח היא בסדר גודל של 4%. 

עסקאות אחרונות בהדר יוסף
אש שלום 15, 108 מ"ר, 4 חדרים, קומה 1 - 4.35 מיליון שקל.
אבישי 34, 60 מ"ר, 3 חדרים, קומה 2 - 3 מיליון שקל.
מינץ בנימין 12, 110 מ"ר, 5 חדרים, קומה 2 - 5.51 מיליון שקל.
קהילת ורשה 29, 83 מ"ר, 4 חדרים, קומה 1 - 3.48 מיליון שקל.
פרוייקט יצחק עופר (קהילת ורשה), 74 מ"ר, 3 חדרים, קומה 6 - 2.9 מיליון שקל.