הקבלנים נגד רוכשי הדירות - מי ינצח?

הקבלנים תחת לחץ. הריבית שינתה את כללי המשחק. החזרי המשכנתא עלו, הביקוש לדירות ירד, הציבור מחכה להמשך ירידת מחירים. הקבלנים חווים ירידה בביצועים העסקיים - מכירות נמוכות, תזרים חלש כשמנגד הוצאות המימון עולות. ירידה בביצועים העסקיים מתורגמת לירידה בביצועים בשטח. למה להעסיק עובדים רבים ולקנות חומרי גלם יקרים אם לא קונים. ממתנים את קצב הבנייה וגורמים לכך שהיקף התחלות הבנייה יירד ויהיה ממושך יותר. גורמים בפועל למחסור מלאי עתידי.

מחסור מלאי עתידי הוא כמעט הבטחה לעליית מחירים בעתיד. כשביקוש גדול פוגש היצע קטן, יש עליות. אז הקבלנים עכשיו סובלים, וחלק מהם סובל מאוד, אבל הם יודעים איך לטפל בזה להמשך. להם יש תרופה לבעיה הזו. השאלה הגדולה אם לממשלה ובמיוחד לשר האוצר, בצלאל סמוטריץ' יש פתרון - הוא מצטט את הכלכלנים שאומרים שהכי חשוב זה להגדיל את היצע הדירות ולדאוג שהתחלות הבנייה ימשכו. אבל האם יש לו פתרון לכך. במשך כל העשור האחרון כל השרים הרלוונטיים באוצר, בפנים ובשיכון דיברו על כך, אבל לא הצליחו להביא בשורות של ממש.

בעבר דיברו על הקלות מיסוי - יש לך קרקע ואתה רוצה לבנות, אבל מחכה, תקבל הטבות מיסוי אם תבנה תוך טווח זמן מסוים. מיסוי הוא הזרז הכי טוב לבנייה, אבל לא בטוח שהוא יכול להזיז רבבות דירות בשנה. כדי לעמוד בבנייה של 70-80 אלף דירות בשנה צריך משהו בומבסטי יותר. 

ויש לזה משמעות גדולה. המחירים עכשיו יורדים ומסיורי השכונות שלנו זה נראה כבר ירידה של 5%, וזה גם מה שהלמ"ס רואה במכירות דירות חדשות של קבלנים, אבל כדי שירדו לאורך זמן, צריך שיהיה היצע גדול.

בינתיים - יש סימנים של המשך האטה בבנייה כאשר נכנס למשוואה גורם נוסף - עלויות החומרים עלו משמעותית בחודשים האחרונים - הבטון, מלט, חצץ התייקרו מאוד וזה כמובן משפיע על העלויות המצטברות. אי אפשר לגלגל את זה לציבור עכשיו, והקבלנים פשוט מעדיפים לדחות את הבנייה. הדחייה הזו משרתת אותם - מחסור של דירות בעתיד עשוי להביא לעליות מחירים, אבל בדרך יהיו גם קבלנים שהמצוקה הפיננסית תביא אותם להורדת מחירים משמעותית. כך שהירידות שרואים כעת בהחלט יכולות להתגבר, כשלגבי העתיד יש סימני שאלה גדולים. 

דיור להשכרה ארוכה - בגסיסה 

אחת ההצעות המשמעותיות והגדולות שהממשלות הקודמות אימצו היא - בניה להשכרה ארוכת טווח. מדובר על רבבות של דירות ובאו ואמרו ששכירות ארוכת טווח היא הפתרון לרבים שלא יוכלו לרכוש דירה. ניסו לבנות להם דירות ייעודיות בזכות תמריצים לחברות קבלניות וקרנות ריט והימרו על הפיתרון הזה. הבעיה שהפיתרון הזה לא רלבנטי כעת - הגופים שהיו אמורים להיכנס להשקעות כאלו לצד הקבלנים-יזמים היו הגופים המוסדיים, אבל אלה רואים תשואה של בקושי 3% בדיור להשכרה. אז זה לא רלבנטי. זה אולי היה רלבנטי כאשר הריבית היתה אפס וכששוק הדיור היה חזק. עכשיו יש סיכון לירידת ערך ויש סיכון להפסד אלטרנטיבי. מקבלים 3% בלבד כאשר בשוק הסולידי מקבלים 5%. ברור איזו אלטרנטיבה טובה יותר (וזה עוד לפני שדיברנו על הרעיון המוזר של להוציא משקיעים פרטיים שמסתפקים בתשואה נמוכה על הדירות ומכניסים במקומם מוסדיים שרוצים תשואה גבוהה, כשמי שצריך לסבסד את הפער - זה משלם המסים).

מעבר לכך, גם היזמים הקפיאו את ההתקדמות - הם משלמים מימון של 7%-8%, כדי לבנות ולקבל 3%. זה לא הם. הם רוצים להרוויח. אז הפרויקטים הגדולים והחשובים האלו תקועים, וזה אומר שההימור של הממשלות נכשל. צריך פתרון אחר. 

בינתיים, הציבור מחכה. הוא מבין שמשהו קורה, הוא מבין שאחרי עלייה של קרוב ל-30% בשנתיים, הירידות עכשיו מתבקשות, הוא לא יודע מתי נקודת הכניסה הנכונה. אף אחד לא יודע מה העיתוי הנכון, הנה הבעד ונגד לרכישת דירה עכשיו. מה שכן ברור מהמחירים בשטח ומסיורי השכונות שהמחירים בירידה.

הנה עסקאות מהשבועות האחרונים. התמקדנו ברחובות ובאר שבע. המחירים ברחובות עלו ב-2021-2022 בקרוב ל-30%, כאשר בחודשים האחרונים מורגשת ירידה של 3%-5%. ועדיין מדובר במחירים נוחים יחסית למרכז. יש ברחובות שכונות טובות-חזקות עם מחירים של 23-25 אלף שקל למ"ר.

באר שבע עם מחירים תקועים כבר הרבה זמן, העיר פספסה את כל הגאות בשנים האחרונות. השאלה אם מחירי הדיור בבאר שבע מעניינים כעת למשקיעים