כל הטיפים: מה חשוב לדעת לפני שאתם חותמים ליזם על פרוייקט התחדשות עירונית?

נושא ההתחדשות עירונית עובר שינויים בשנים האחרונות. תמ"א 38 גוסס ואמור לסיים את דרכו בתחילת השנה הבאה, אבל החשיבות שלו עולה על רקע המשבר בשוק הדיור. ההתחדשות העירונית חשובה להגדלת ההיצע. באזורים של צפיפות ובמרכזי ערים, יש לה כוח - ניצול אותה עתודת קרקע כדי לבנות יותר לגובה. בצורה זו מנצלים הרבה פחות קרקע כדי לבנות הרבה יותר דירות.

מרוויחים כמה דברים ביחד: גם מנצלים טוב יותר את השטח, גם לא צריך את רשות מקרקעי ישראל ושיווק הקרקעות האיטי מדי שלה כדי לבנות (וגם כך רוב הקרקעות באזורי הביקוש במרכז הארץ הם לא שלה), גם אפשר להגדיל את היצע הדיור משמעותית במרכז הארץ מה שהוא למעשה הפיתרון האמיתי למצוקת הדיור ויאפשר למחירי הדיור לרדת בטווח הארוך (מבקר המדינה הצביע רק אתמול על כך שהמדינה עשתה את הטעות החמורה של בניית יתר בפריפריה ופחות מדי במרכז), וגם האנשים יגורו קרוב הרבה יותר למקום העבודה ולכן גם יוכלו לוותר על הרכב הפרטי ולנסוע באוטובוס, ללכת ברגל, לרכוב על קורקינט ושאר פתרונות שנהוגים באירופה ומקטינים את פקקי התנועה - אך אלה פתרונות שכמעט לא נמצאים בשימוש בישראל.

בשנים האחרונות, דיירים שמקבלים הודעה על התחדשות עירונית עושים חישוב פשוט: השווי במצב היוצא גבוה מהמצב הנכנס. כלומר, אני משביח את ערך הדירה שלי ועוד מבלי לשלם, ברוב המקרים, מס שבח (הפטור ממס חל בתנאים מסוימים, כמו למשל גודל דירה מקסימלי במצב החדש). בחודשים האחרונים מחירי הדיור בירידה, שכנראה תימשך בעתיד הנראה לעין בגלל עליית הריבית והנפילה בעסקאות ובמשכנתאות, אבל הציבור עדיין חי בתודעה של עליית מחירים. ומה הפלא? המחירים זינקו ב-210% מאז שנת 2007, אז מי זוכר שיש גם מציאות של ירידת מחירים.
 

איך להתנהל נכון מול היזם?

מה שלא כל הדיירים יודעים לעשות, הוא להתנהל בצורה נכונה מול היזם. הם ממהרים לחתום ולפעמים - לא מבינים את גודל הנזק שהם יוצרים לעצמם. שני מומחים בתחום, השמאית הוותיקה דליה עסיס, מומחית להתחדשות עירונית, ואת עו"ד יניב דרי - מומחה במקרקעין ומלווה דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, כדי לענות על השאלות החשובות.

מה הטיפים הכי חשובים לדיירים שהולכים להתחדשות עירונית?
"יש מגבלת קרקעות חמורה במדינה, אין לנו הרבה עתודות קרקע", מסבירה עסיס את הרקע לחשיבות הפרוייקטים של התחדשות עירונית בישראל. "המטרה בסוף היא להרחיב את מספר עתודות הדיור, ולכן ציפוף הערים הוא אופציה טובה להגדלת יחידות הדיור. קצב גידול האוכלוסיה בארץ דורש 60-70 אלף יחד בשנה, אין פתרון טוב יותר מהתחדשות עירונית. הורסים בנין שמכיל 12 יחידות דיור ובונים במקומו בניין שיכול להכיל, נניח, 60-70 יחידות דיור. אי אפשר להגדיל את שטח הקרקע של המדינה".

"הכי חשוב - אנשי מקצוע סביבך". דליה עסיס. צילום: אלן צ'פלסקי

איך דייר יודע שהוא מקבל את המקסימום מהקבלן?
עסיס: "התמורה המקסימלית שהתקבעה בשוק ההתחדשות העירונית היא הגדלת דירות בשטח של 25 מטר. היום, אף אחד לא ייתן לך יותר מזה. זאת התמורה שהתקבעה: 13 מ"ר תוספת+12 מ"ר ממ"ד. לפני תמ"א 38, בפרויקטים המעטים של פינוי בינוי, נתנו תמורות גבוהות יותר, 40 מטר למשל. תמ"א 38 קיבעה את המקסימום גם מבחינת מיסוי וגם מבחינת תקן 21. היום, היזמים מציעים תמורה כזאת, אבל בחלק מהמקרים זה הולך ופוחת בהתאם למדיניות הוועדה. חייבים לבדוק קודם". 

עו"ד דרי: "זה נכון, אבל הכלל הזה הוא בסך הכל מיסויי. זאת תקרת הפטור ממס. אבל כשאתה מביא פרויקט שיש לו רווחיות מאוד גדולה, היזם יכול לקחת על עצמו חלק מהחבויות. למשל, יש יזמים שנותנים דירה וכסף, הם גם משלמים את המס על התמורה. גם בפינוי בינוי יש תקרה. כלומר, בשני המצבים יש תקרת פטור. כשהקרקע אטרקטיבית, היזם מגלם את תשלומי המס. לרוב זה יתכנס לאותו מספר. באזורי ביקוש זה חוצה את זה, כי היזם מעניק יותר - לפעמים אפילו 2 דירות קטנות, או לשדרג אותך ולאפשר לך לקנות עוד דירה לילדים במחיר אטרקטיבי. צריך לנצל את זה".

מה הדבר הכי חשוב במשא ומתן מול היזם?
עסיס: "הכי חשוב - אנשי מקצוע. צריך אדריכל שמלווה את הדיירים, שמאי ועורך דין. הם יוודאו בוועדה המקומית מה המדיניות והאם באמת ניתן לקבל תוספת של 25 מ"ר, או שאולי אלה הבטחות סרק של היזם. קח את תל אביב, העירייה לא מוסיפה אפילו מטר אחד מעבר. אז חשוב שהדייר יידע מה הוא יכול לקבל. הדיירים הם לא אנשי מקצוע ולא מבינים ברזי ההתחדשות. לכן, הם צריכים כאלה שיגידו להם האם באמת אפשר לקבל את ההבטחות של היזם. דוח אפס בתחילת הפרויקט יכול לעזור, כדי לבדוק האם הפרוייקט הזה באמת כלכלי. הדיירים לא רוצים שבמהלך הפרוייקט יגידו להם שההבטחה לא כלכלית, הם ישאלו מדוע הבטיחו להם מלכתחילה. לכן, חשוב לבקש דוח אפס ראשוני שיצביע על הפוטנציאל".

"היזם יכול לתת דירה, אבל גם כסף". עו"ד דרי. צילום: פרטי

עו"ד דרי: "קודם כל צריך לעשות בדיקה שמאית, להבין מה נקודת האיזון בפינוי בינוי, לדעת שהרווח של היזם עולה על המינימום הנדרש בוועדה המחוזית. השמאי יודע לומר לך מה הלימיט, כדי שהיזם ייתן לך ערך מוסף. דבר שני, צריך לעשות מכרז יזמי. אתה לא הולך עם היזם הראשון שפנה אליך, אלא פונה במכרז עם הנתונים שאספת ואוסף כמה הצעות ושואל מה הכי אטרקטיבי. עושה גם התמחרות בניהם".

מה קורה עם נושא השכירות? הם צריכים בית חלופי.
עסיס: "להבטיח מראש דמי שכירות ראויים בכל תקופת הבניה. חשוב מאוד: לקבוע מנגנון שיבטיח שדמי השכירות יעודכנו מדי שנה. למה? כי אם דייר יוצא לדירה ופתאום יש עליה במחירי השכירות כמו בשנה האחרונה, כלומר 20-40 אחוז, אז מי סופג את זה? לכן צריך לקבוע איתו מנגנון, שהשמאי יעריך מחדש את דמי השכירות למי שנאלצים להוסיף כסף. ומה קורה אם מוציאים אותך באמצע חוזה? מי ישלם את התוספות? לכן, אם אורך הפרוייקט הוא 3 שנים, אז יבחנו את המחיר 3 פעמים, אחת לשנה, כדי שדיירים לא ימצאו את עצמם מוציאים מהכיס".

"חשוב לזכור", מוסיפה עסיס, "שכשהורסים את הבניין צריכים למצוא דירות ואין 70 דירות לשכירות בשכונה. מה קורה אז? בגלל שהביקוש משתחרר מהר, גם המחיר בשכונה עולה. לכן, חשוב לקבוע דברים מראש עם היזם".

עו"ד דרי: "צריך לקחת בטוחת שכירות, ערבות של שנה או חצי שנה או חשבון נאמנות".

מה עושים כשיש חנות מתחת לבניין? כלומר, שטח מסחרי.
עו"ד דרי: "לחנויות יש יש הטבה, כי תמיד אפשר להמיר אותן לדירות. זו עסקה טובה לבעל הנכס אבל בסוף הוא מפסיד כי הוא תמיד יהיה חייב במס שבח, גם אם זה דירתו היחידה".

עסיס: "חנויות מסחר בקומת הקרקע זה נושא בפני עצמו. במקרה שיש חנויות, צריך להביא בחשבון את הפסד הפרנסה במשא ומתן עם היזם. בעל החנות לא רק מאבד נכס, אלא גם עוגן - השכר שלו. צריך לעגן את זה בהסכם עם היזם, כי זה לא כתוב בשום מקום".

ממה צריך להיזהר במשא ומתן עם היזם?
יניב דרי: "אם יבוא יזם ויגיד שאתה משלם את המסים, אל תחתום. הכי חשוב בעיניי, מעבר לשמאי, לבחור עו"ד טוב, כזה שיוכל לנהל משא ומתן על הביטחונות. למשל: איזה סוג של עסקה? מה התנאים המתלים? צריך לדעת לא להגזים איתם. אם זה בתקופת הפינוי, אז בטוחות לדמי שכירות, בטוחות לרישום. הבסיס מתחיל בזה שאתה לוקח עורך דין מנוסה בהתחדשות עירונית. שלא יהיה מצב שמפנים אותך בלי ערבות בנקאית. לדעת מה התזמון. שלא יגידו לך לפנות ותוך 30 יום תקבל בטוחה, כי הבית ייהרס ואז יתברר לך שאין ערבות כי אין ליווי. צריך לשלוט בחומר".

עסיס: "ביום שבוחרים עורך דין, צריך לבחור גם מפקח בניה, שמאי ואדריכל - כדי למנוע הפתעות. אחרי ההסכם אי אפשר לעשות כלום".

מה חשוב במשא ומתן לגבי חלוקת הדירות מחדש?
עסיס: "שמאי עושה טבלת ניקוד ולפי זה בוחרים את דירות התמורה. כשיש לנו דירות סטנדרטיות ודומות אין בעיה, אבל הבעיות צצות כשיש בניה בלתי חוקית, כשיש פלישה או יציאה לחצר שהיא בלתי חוקית. שמאית, אנחנו אמורים להתעלם מזה. צריך לומר שמביאים בחשבון את מה שבנוי בהיתר, כל מה שמוצמד קניינית. בטבלת הניקוד יש דירות שיש להן גג צמוד, אותן מביאים בחשבון. אם יש לך חצר צמודה, זה בא גם בחשבון. נותנים לזה ערך".

מה לגבי דירת גג? יש הצמדות.
"כמובן. יש הבדל אם זאת דירה עם גג צמוד בלי זכויות בניה, לעומת עם. לכן צריך שמאי שיידע לבחון כל דירה ולתת לה ניקוד ראוי. התהליך מזכיר תכנית איחוד וחלוקה, אבל כאן היא לא בקרקע, אלא בבניין".

עו"ד דרי: "אני תמיד ממליץ, כשיוצאים לפרוייקט כזה, לשים בצד כסף לבטוחות. לפעמים צריך להפריש כסף לטובת יועץ ביטוח, שמאי נגדי, מפקח. עבור הדיירים זה כמו עסקת קומבינציה. אתה לא מקבל אותה כמובן מאליו. אם היזם הביא שמאי שעושה טבלת ניקוד, אתה רוצה לבדוק אם טבלת ניקוד. תביא שמאי משלך. אם אתה בונה מנגנון חוזי, צריך לדעת איך מכריעים במחלוקות. לכן, צריך אנשי מקצוע טובים לידך".