מבקר המדינה: מחסור של 190 אלף דירות הזניק את המחירים ב-208% - כך נראה המחדל של המדינה בתחום הדיור

אי אפשר לתאר את מצב שוק הדיור בישראל למעט כישלון אחד גדול של כל ממשלות ישראל מאז 2007. המחירים זינקו בפראות, כולם יודעים שחסרות דירות ושלא בנו מספיק אבל מבקר המדינה מתניהו אנגלמן נוקב כעת במספר: חסרות 189 אלף דירות בישראל. הסיבות לכישלון הן רוחביות והוא מפרט אותן בהרחבה. המחירים זינקו מאז 2007 ועד היום ב-208%, אז איך רוצים לרכוש כאן דירה?

משנת 2007 עד ינואר 2019 עלה מדד מחירי הדירות בכ-130%. מחודש ינואר 2019 עד חודש יולי 2022 המחירים זינקו בעוד 37%, כך לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). מיותר לציין כי העליות במחיר הדיור הכבידו מאוד את נטל הוצאות הדיור על משקי הבית, בעיקר על שכבות אוכלוסייה במעמד חברתי-כלכלי נמוך ובמעמד הביניים.

המבקר מציין כי בשנים 2006 - 2022 נוצר מחסור מצטבר של כ-189,000 דירות לעומת צורכי הדיור, כך על פי המועצה הלאומית לכלכלה. המחסור המשמעותי ביותר הוא במחוזות המרכז וירושלים - 55,000 יח"ד ו-46,000 יח"ד בהתאמה. במחוזות דרום ותל אביב המחסור עומד על 34,000 יח"ד ו-25,000 יח"ד בהתאמה.

מנגד צריך לומר, המבקר לא התייחס לנושא הריבית במשק. למעשה מאז שנת 2008 הריבית בישראל היא אפס. התוצאה היא שהרבה יותר קל וזול לקחת משכנתאות וזה הקפיץ את מחירי הדיור למעלה. גם בנק ישראל נאלץ להודות בכך (אבל לא הייתה לו ברירה אלא להותיר את הריבית על אפס, כי זה מה שהיה בכל העולם). אז המבקר מתעלם לחלוטין מגורם כל כך משמעותי שמוביל בחודשים האחרונים לצניחה של 42% ברכישות הדירות החדשות, לנפילה של 50% במשכנתאות ולכך שהמחירים מתחילים לרדת כעת. כלומר - הריבית היא גורם מאוד משפיע ולא ברור איך המבקר מתעלם ממנו. כן צריך לומר שמחסור בדירות הוא גורם מאוד משמעותי בפני עצמו והזרקור של המבקר בהחלט חשוב.

זכורים לנו מסיבות העיתונאים של שרי האוצר בשנים הללו יחד עם רמ"י בהם הציגו נתונים על שיווקי קרקעות ומספר יחידות דיור חסר תקדים אך המציאות בסוף מוכיחה שמסיבות העיתונאים הן רק מסיבות עיתונאים.

189 אלף דירות חסרות בישראל. מקור: עיבוד משרד מבקר המדינה לנתוני המועצה הלאומית לכלכלה

מבקר המדינה בדק בחודשים פברואר עד ספטמבר 2022 את פעולותיה של רמ"י בנוגע לתכנון ולשיווק של קרקע למגורים. הנושאים שנבדקו היו, בין היתר, יישום התוכנית האסטרטגית לדיור, תכנון סטטוטורי של קרקעות למגורים ושיווק וביצוע של עסקאות בקרקע למגורים. עיקר הביקורת נעשתה ברמ"י. בדיקות השלמה נעשו במינהל התכנון שבמשרד הפנים, במשרד הבינוי והשיכון, במרכז למיפוי ישראל, במשרד האוצר, במשרד ראש הממשלה ובלמ"ס.
 

לא עומדים ביעדים

בהחלטת הממשלה ממרץ 2017, שכותרתה 'תוכנית אסטרטגית לדיור', אומצה תחזית צורכי הדיור שבתוכנית האסטרטגית. לפי התוכנית, בשנים 2017 - 2040 תידרש בנייה של כ-1.5 מיליון יח"ד, ובהתאם לזה נקבע יעד כולל לתכנון של כ-2.6 מיליון יח"ד. המבקר מתריע כי חלק מהפעולות שנקבעו לשם מימוש התוכנית הזו לא יושמו. רמ"י ומשרד הבינוי והשיכון לא גיבשו תוכנית פעולה לייזום תכנון מפורט לפי תוכנית הפעולה לתכנון האסטרטגי.

לפי בדיקת המבקר, במחוזות תל אביב והמרכז, אזורי הביקוש, היה הביצוע כ-96% מיעדי הממשלה (83,000 יח"ד מול יעד של 86,000 יח"ד בת"א, ו-154,000 יח"ד מול היעד של 163,000 יח"ד במרכז). דהיינו מספר היחידות שאושרו היה נמוך בכ-12,000 מהיעד (237,000 יח"ד מול היעד של 249,000 יח"ד). לעומת זאת, במחוזות הצפון והדרום, אושרו מספר יחידות בתוכניות מפורטות בשיעור של כ-121% (93,000 יח"ד מול יעד של 77,000 יח"ד) וכ-118% (129,000 יח"ד מול יעד של 109,000 יח"ד) מיעדי הממשלה, בהתאמה. מספר היחידות שאושרו היה גבוה בכ-36,000 יח"ד מהיעד (222,000 יח"ד מול יעד של 186,000 יח"ד). דהיינו במחוזות המרכז ותל אביב, שלהן השפעה ממשית על מחירי הדיור, נוצר מחסור בתכנון יחידות דירות, כאשר מנגד במחוזות הדרום והצפון נוצרו עודפים. 
 

אין תוכנית פעולה

עוד מצא המבקר כי משרד הבינוי, מטה הדיור ואגף תקציבים במשרד האוצר, בתיאום עם רמ"י, לא גיבשו תוכנית פעולה להתחדשות עירונית בהתאם להחלטת הממשלה. יעדי ההתחדשות העירונית בתוכנית נקבעו כשיעור היחסי של יחידות דיור מתוך כלל יעדי יחידות הדיור. מתוך יעד התכנון של 2.6 מיליון יח"ד של התוכנית האסטרטגית 852,000 יח"ד (כ-33%) הן במסגרת התחדשות עירונית.

המבקר מצא כי היעד בעשור הקרוב (2021 - 2030) לתכנון המפורט בתוכנית התחדשות עירונית על פי התוכנית האסטרטגית הוא כ-51% בלבד מהדירות שנבנו לפני שנת 1980 ועונות לצורך בהתחדשות עירונית.

בנוסף, מצא המבקר כי משרד הבינוי ואגף התקציבים לא גיבשו את תוכנית הפעולה להתחדשות עירונית כפי שנקבע בהחלטת הממשלה. בתוכנית העבודה של רמ"י לשנים 2017 - 2018 ו-2021 לא נקבעו יעדים ומשימות בנושא התחדשות עירונית. בבדיקה נמצא כי בשנים 2019 - 2020 רמ"י כבר קבעה יעדים ומשימות בעניין התחדשות עירונית. אך יחד עם זאת, לא נקבעו יעדים פרטניים, משימות לביצוע ומדדי תפוקות. כמו כן, רוב יחידות הדיור (79%) בתוכניות התחדשות עירונית שאושרו בשנים 2017 - 2021 היו ביוזמה פרטית, ורק מיעוטן (21%) ביוזמה ציבורית.
 

28% מהתוכניות לא מאושרות בזמן

מבקר המדינה מצא כי שיעור התוכניות במוסדות התכנון שלא אושרו בזמן התקן (18 חודשים) היה 28% בשנים 2017 - 2021.

1,529 מהתוכניות, שכללו כ-52% (כ-192,000) מכלל יחידות הדיור, אושרו בוועדות המחוזיות בחריגה מזמן התקן (18 חודשים). ב-48% מיחידות הדיור שאושרו בשנים אלו נכללו בתוכניות שבהן התקבלה הכרעה בזמן התקן (18 חודשים). המבקר מציין כי כ-35% מיחידות הדיור נכללו בתוכניות שבהן התקבלה הכרעה בפרק זמן של 19 - 36 חודשים, וכ-16% בתוכניות שבהן התקבלה הכרעה בפרק זמן ארוך מ-37 חודשים. בעניין אישור תוכניות ביוזמה ציבורית על מקרקעי ישראל בוועדות המחוזיות נמצא כי רק כ-50% מהתוכניות, שכללו כ-54% (כ-94,000) מיחידות הדיור, אושרו בזמן התקן.

מחירי הדיור זינקו ב-208% מאז שנת 2007. עיבוד משרד מבקר המדינה לנתוני הלמ"ס 
 

מאשרים תוכניות ללא אפשרות ביצוע

המבקר מצא עוד כי ב-35% (114 מ-328) מהתוכניות למגורים שאושרו ביוזמה ציבורית בשנים 2017 - 2021, קיימים חסמים בשלבי השיווק, היתרי הבנייה או אכלוס.
 ב-95 תוכניות (83%), בהן כ-140,000 יח"ד, נמצאו חסמים בשלב השיווק. ב-16 תוכניות, בהן כ-43,000 יח"ד, נמצאו חסמים בשלב היתר הבנייה. ובשלוש תוכניות, בהן כ-7,000 יח"ד, נמצאו חסמים בשלב האכלוס.

עוד נמצא כי שיעור יחידות הדיור ששווקו מכלל היחידות שאושרו בתוכניות על מקרקעי ישראל נע בין 2% בשנת 2019 לכ-31% בשנת 2018. מדובר בשיעור נמוך של ניצול קרקעות מתוכננות לצורכי שיווק, בייחוד בשנים 2019 - 2021. על כן, הפוטנציאל התכנוני הקיים למגורים אינו מנוצל דיו לשיווק.
 

362 מכרזים נכשלו - 26% מכלל המכרזים

המבקר מצא כי מתוך 1,327 מכרזים פומביים לשיווק קרקעות למגורים שרמ"י פרסמה בשנים 2017 - 2021 נמצא כי 362 מכרזים שכללו כ-63,000 יח"ד (26%), לא הצליחו כלל. דהיינו לא נקבע בהם זוכה. 81 מהם (כ-16,000 יח"ד) בוטלו לאחר הפרסום. כ-47% (כ-30,000 יח"ד) מהמכרזים שלא הצליחו היו מכרזים שפורסמו במרחבים הדרום, הצפון והגולן ויהודה ושומרון.

בשנים 2016 - 2021 ביצעה רמ"י עסקאות בהיקף של 164,000 יח"ד לעומת 205,000 יח"ד שנקבעו ביעדי הממשלה וביעדי רמ"י, דהיינו 80% מהיעד. שיעור הביצוע בכל אחת מהשנים היה 65% - 93%. עוד נמצא כי בתקופה זו חלה ירידה ביעד העסקאות שקבעה רמ"י מ-40,000 יח"ד בשנת 2016 ו-45,000 בשנים 2017 - 2019 ל-30,000 בשנת 2020 - ירידה של כ-33%. בנוגע לעסקאות שבוצעו בפועל משנת 2017, חלה ירידה עקבית, ובסך הכול היה שיעור הירידה בשנים אלו כ-19%.
 

נתונים לא מדויקים

מבקר המדינה מצא גם כי למרות שלפי הדיווח שרמ"י מסרה בדוחות השנתיים שלה, בהן צוין כי עמדה ביעדי הממשלה וביעדיה למעט בשנת 2019 בה עמדה ב-80% מהיעד. נמצא כי יחידות דיור שמתפרסמות במכרז לשיווק קרקע בשנה מסוימת, ואשר דווח עליהן כמשווקות באותה שנה אך שיווקן נכשל, ידווחו שוב כמשווקות אם שווקו במכרז אחר בשנה אחרת. מכאן עולה כי המספר המצטבר המדווח של יחידות דיור ששווקו בכל השנים ביחד גדול מהמספר המצטבר שהתווסף בפועל לשוק.

בנוסף נמצא, כי לעיתים רמ"י מפרסמת בסוף השנה מכרזים שבפועל אינם בשלים דיים וכוללים חסמים שהיו ידועים כבר במעמד הפרסום. מסיבה זו חלקם נדחים, פעם אחר פעם, וחלקם מתבטלים ושוב מפורסמים. אך למרות זאת יחידות הדיור במכרזים הללו נספרות במניין היחידות המשווקות.

המלצות המבקר

המבקר אנגלמן ממליץ לרמ"י ולמשרד הבינוי והשיכון לגבש תוכנית פעולה לייזום תכנון מפורט כפי שנקבע בהחלטת הממשלה. על משרד הבינוי, בשיתוף אגף תקציבים במשרד האוצר ובתיאום עם רמ"י, לגבש תוכנית פעולה להתחדשות עירונית ולבצע הערכת חומש לשיווק משוער של תוכניות מאושרות למגורים.

לדבריו: "על מינהל התכנון לפעול לקיצור פרקי הזמן לקידום תוכניות מפורטות במוסדות התכנון ולהקפיד על העברת דיווחים שנתיים לקבינט הדיור". בנוסף ממליץ המבקר כי שר הבינוי והשיכון, העומד בראש מועצת מקרקעי ישראל, יפעל לקיום דיון במועצה בתוכנית האסטרטגית, באופן עיתי ולפחות אחת לשנה. בנוסף לפעילות לקידום תוכנית פעולה או מדיניות כוללת לייזום תכנון קרקע כפי שנקבע בתוכנית. עוד מומלץ כי המועצה תפקח על פעולות רמ"י בנושא.

המבקר ממליץ כי מינהל התכנון יגביר את פעולותיו לקידום ולאישור של תוכניות מפורטות, בדגש על מחוזות המרכז, תל אביב וירושלים, וזאת בשים לב לעודפי התכנון שנוצרים במחוזות הדרום והצפון, באופן שיינתן מענה הולם על הביקושים באזורי המרכז, שלהם השפעה ממשית על מחירי הדיור.

כמו כן, המבקר קורא למינהל התכנון, רמ"י, משרד הבינוי, משרד ראש הממשלה, מפ"י והרשות להתחדשות עירונית לפעול בשיתוף פעולה להשלמת הצעדים הנדרשים לשם יישום החלטת הממשלה בנושא איגום ושיתוף של המידע בתחום הבנייה.

המבקר ממליץ לרמ"י לבחון את שיעורי השיווק הנמוכים מתוך המלאי התכנוני שנוסף בשנים 2017 - 2021, בדגש על אזורי הביקוש, כדי לעמוד על הגורמים המעכבים את שיווקן.

תגובת רשות מקרקעי ישראל:
"רשות מקרקעי ישראל פועלת למימוש כלל הקרקעות למגורים  על מקרקעי ישראל, אשר אושרו סטטוטורית ואשר זמינות לשיווק. יחד עם זאת, חלק גדול מהתכניות המאושרות אינן ניתנות למימוש מידי, בין היתר בשל חסמי תשתית, מחזיקים, פולשים והצורך בהסכמות עם השלטון המקומי. החל משנת 2021,  הושגו הישגים משמעותיים בשיווקי שיא אשר הגיעו עד היום לכ 250 אלף יח"ד ונערכו עסקות בפועל בהיקף של כ 160 אלף יח"ד. רשות מקרקעי ישראל תמשיך לפעול במלא המרץ להגדלת  את היצע הקרקעות למגורים. רק הגדלת ההיצע תגרום לירידת מחירי הדיור, ירידה שניתן לראות את ניצניה כבר עתה ולהערכתנו תימשך".