תכנית מימוש הנכסים של ג'י סיטי מתקדמת כשורה, אך האם זה מספיק?

זיו עין אלי, אנליסט נדל"ן, IBI בית השקעות מפרסם אנליזה אודות ג'י סיטי ג'י סיטי -1.44% ג'י סיטי 1,508 -1.44% בסיס:1,530 פתיחה:1,508 גבוה:0 נמוך:0 תמורה:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: ומסביר כי לאחר הסחרור שאליו נכנסה החברה בשנה האחרונה, הודיעה החברה על שורת צעדים על מנת להקטין את רמת המינוף ולעמוד בפירעון התחייבויותיה. צעדים אלו כללו רכישות עצמיות של אגרות החוב, הודעה על תכנית רכישה עצמית לאגרות החוב בהיקף של 450 מיליון שקל, גיוס הון על ידי הקצאת מניות פרטית בסך של 150 מיליון שקל, אך גולת הכותרת הייתה הודעת החברה על תכנית למימוש נכסים שאינם נכסי ליבה בהיקף כולל של 5.3 מיליארד שקל.

מה היה לנו עד עכשיו?

החל מהכרזת תכנית המימושים, ג'י סיטי הצליחה לממש בהצלחה חמישה נכסים בהיקף של כ-2.2 מיליארד שקל, כאשר רק בשבוע האחרון הודיעה החברה על שני מימושים בסכום כולל של 708 מיליון שקל.

כמו כן, החברה הודיעה בשבוע שעבר על משא ומתן מתקדם מאוד למכירת נכסים של חברות הבת ג'י אירופה (הנכס בצ'כיה שהחברה הודיעה על מכירתו אתמול) וגזית ברזיל, בסכום כולל של כ-850 מיליון שקל, וסה"כ התקשרה החברה בהסכמי מכירה על סך 2.5 מיליארד שקל.

המימוש האחרון עלול להצביע על קושי עתידי
עד לאתמול, תמורת הנכסים שמימשה החברה היו בסכום דומה לשווים בספרים, פרט לתיק הנכסים ברוסיה שאותו מכרה החברה לפי שווי של 52% מערכם בספרים וזאת בעקבות רגולציה שהטילה רוסיה שלפיה משקיעים המבקשים לצאת מהמדינה יחוייבו למכור למדינה את הנכסים בהנחה של 50% לפחות, במידה והמדינה מעוניינת בנכסים.

אתמול, הודיעה כאמור החברה על מכירת מרכז מסחרי בצ'כיה בסכום כולל של כ-500 מיליון שקל (לפי שווי בספרים), ג'י סיטי תקבל לידה 184 מיליון שקל במזומן ויתרת התשלום תשולם בהלוואת מוכר הנושאת ריבית שנתית של 6.3% לתקופה של עד 5 שנים עם מנגנון עליית ריבית שמתמרץ פירעון מוקדם. יצוין כי העובדה שחלק גדול מהתמורה בגין מימוש הנכס בצ'כיה התקבלה באמצעות הלוואת מוכר משקפת תנאי המימון ההדוקים יותר בהם נמצא שוק הנדל"ן ואין זה טריוויאלי להניח עסקאות ב-100% מזומן גם בהמשך. 

להערכת IBI, יתרונות העסקה (רכיב מזומן גבוה, הלוואת מוכר המובטחת בשעבוד לנכס, ריבית גבוהה על ההלוואה עם מנגנון עליית ריבית) עולים על החיסרון בעסקה (רוב הסכום הינו בהלוואת מוכר לתקופה של עד 5 שנים).

דוח מקורות ושימושים – כרגע מספיק לשנה הנוכחית
ב-IBI בית השקעות בנו דוח מקורות ושימושים לחברה על מנת להבין האם תכנית המימושים תעזור לחברה בבעיית הנזילות שלה, ואם כן, עד לאיזה שלב. ההנחות שנלקחו בהכנת דוח מקורות ושימושים:
אמצעים נזילים – 1.4 מיליארד שקל מזומנים ו-300 מיליון שקל נכסים פיננסיים.
תזרים FFO – ב- לקחו את ה-FFO לשנת 2022, ונתנו דיסקאונט של 10% וזאת בעקבות תכנית מימוש הנכסים. בשנת 2025, הוסיפו 7% ל-FFO בגין צמיחה עתידית ב-SP.
מכירת נכסים עתידיים – בשבוע שעבר, כאשר החברה הודיעה על מכירת תיק הנכסים ברוסיה, היא הוסיפה כי היא נמצאת במשא ומתן מתקדם מאוד למכירת נכסים של חברות הבת ג'י אירופה וגזית ברזיל בהיקף של כ-850 מיליון שקל. מתוך סכום זה כ-500 מיליון שקל הינם בגין הכנס בצ'כיה, והיתרה עתידה להיות בגין הנכס בברזיל.
חלוקת דיבידנד – בעקבות בעיית הנזילות של החברה הנחנו שהחברה לא תחלק דיבידנד בשלוש השנים הקרובות.
פירעון משכנתאות – ההנחה היא שהחברה תוכל למחזר את המשכנתאות שעליה להחזיר, כאשר סכום ההחזר המהותי הינו השנה ועומד על 566 מיליון שקל.
הלוואת מוכר בגין הנכס בצ'כיה – ב-IBI יצאו מנקודת הנחה שההלוואה לא תיפרע בשלוש השנים הקרובות.

ניתן לראות שלאחר מימוש הנכסים, לחברה קיימים מספיק מקורות על מנת להחזיר את התחייבויותיה לשנה הקרובה. בשנת 2024 יהיה על החברה להמשיך בתכנית המימושים, ולמכור נכסים בכ-1.3 מיליארד שקל על מנת לעמוד בהתחייבויותיה.

בשורה התחתונה
אין ספק שהצעדים שביצע בעל השליטה בחברה חיים כצמן, הצליחו לייצב את החברה, ותכנית המימושים עובדת כמצופה כאשר החברה מצליחה כרגע לממש נכסים לפי שוויים בספרים (פרט לתיק הנכסים ברוסיה). צעדים אלו בהחלט מרשימים ומספקים לחברה חמצן לשנה הקרובה.

כמו כן, חלק גדול מהתמורה בגין מימוש הנכס בצ'כיה התקבלה באמצעות הלוואת מוכר המשקפת את תנאי המימון ההדוקים יותר בהם נמצא שוק הנדל"ן ואין זה טריוויאלי להניח עסקאות ב-100% מזומן גם בהמשך. 

בשנת 2024 החברה עומדת בפני פירעונות גבוהים של כ-2.3 מיליארד שקל, לחברה קיימים מקורות של כ-1.6 מיליארד שקל ועל מנת לעמוד בהתחייבויותיה על החברה יהיה לממש נכסים בכמיליארד שקל.