הדירה בת"א שמחירה נפל ב-20% ואיך הרווח של מזרחי עלה כשהמשכנתאות נפלו בחצי?

1. הירידה במחירי הדיור כבר כאן. אפשר לדבר עד מחר על כך ש'מחירי הדיור בישראל תמיד עולים' אבל זה לא נכון. עליית הריבית במשק מצננת את הביקושים ומחלחלת גם לירידה במחירי הדיור.  מחירי הדירות החדשות יורדים בחצי השנה האחרונה. זה מוסתר היטב אבל זה מבטא כבר ירידה של 6% במחירים. 

תראו את הדוגמה הזו: עסקת נדל"ן מהשבוע האחרון. בשכונת הדר יוסף בתל אביב דירת 1.5 חדרים בת 27 מ"ר ו-50 מ"ר חצר קומת קרקע מתוך 2 בהליכי היתר בניה, עתידה להיות 112 מ"ר בנוי. מחיר השיווק שלה עמד על 2.6 מיליון שקל אבל היא נמכרה בסופו של דבר ב-2.07 מיליון שקל - הנחה של 20%. אופס, מישהו היה לחוץ למכור.

אז יש באופן ברור ירידות מחירים, אבל מנגד אין בנייה. הקבלנים מורידים הילוך, הם בונים לאט, הם בקושי מתחילים פרויקטים חדשים. זה אומר שעוד חצי שנה-שנה כבר יורגש מחסור, אלא אם מישהו מהקודקודים שלנו יתעורר. אבל הם עסוקים בפוליטיקה והם לא באמת מתעקשים, רוצים לעשות שינוי אמיתי במחירי הדירות וזו הסכנה הגדולה - שאחרי ירידה במחירים נחזור בהמשך לעליות. זאת סכנה כי זה באמת מבריח מכאן את הצעירים. נכון, אפשר לגור בשכירות, אבל גם שם יש עלייה בשכר הדירה.

2. שווכרי הדירות רואים את שכר הדירה מזנק ב-9% אם הם עוברים דירה, וב-4-5% אם הם נשארים באותה דירה ומחדשים את החוזה. אז נכון בעשור האחרון מחירי הדיור זינקו לשמיים ומחירי השכירות עלו הרבה פחות, אבל זה לא מנחם את מי שהיום צריכים לשכור דירה. השאלה הגדולה האם עליית מחירי השכירות תיעצר. בנק ישראל חייב שזה יקרה כדי לעצור את האינפלציה (המרכיב של השכירות מהווה 25% ממדד המחירים לצרכן). יש כלכלנים שמעריכים שזה מה שיקרה.

• נתוני הלמ"ס לא משקפים את המציאות: "עלול להוביל להתייקרות מלאכותית"
• דירה מקבלן או דירה מיד שנייה? או - למה דירות יד שנייה זולות משמעותית מדירות קבלן?

מנגד, יש מי שמזהיר שירידה במחירי הדיור תתגלגל לעלייה במחירי השכירות. כך אבנר סטפק, מנכ"ל בית ההשקעות מיטב בראיון לביזפורטל: "מחירי הדירות יורדים אבל ככל שזה יימשך - מחירי השכירות יעלו עוד יותר". לדבריו, "שוק הדיור בבועה, מחירי הדיור עם הפנים למטה, כי הריבית בשיא של 20 שנה. אבל מוקדם לחגוג - המחירים ירדו בינתיים ב-5%. הבעיה שהצד השני זה מחירי השכירות: התשואה על שכירות כיום עלובה, רק 2% ויש אלטרנטיבות טובות יותר בשוק ההון".

3. בנק מזרחי טפחות פרסם השבוע את הדוחות שלו לרבעון הראשון. רווח מטורף של 1.367 מיליארד שקל ברבעון אחד. רק הרווח של פועלים צפוי להיות גדול יותר. הבעיה היא שהרווחיות הגדולה של הבנק במשכנתאות - היא ההפסד של כל מי שלקח פה משכנתא בשנים האחרונות. איך אפשר להסביר גוף שמקבל-קונה מוצר ב-1 שקל ומוכר אותו ב-4-5 שקלים. זה המרווח הבנקאי על הריבית. בנק מזרחי טפחות לדוגמה הכניס הכנסות ריבית ברבעון של 2.6 מיליארד שקל, זה עלה לו 600 מיליון שקל. קחו סיכון והכל, ועדיין - פי 4 על מחיר המוצר? 

מה שמדהים הוא, הרווח של מזרחי טפחות ברבעון הראשון בכלל גדל ב-19%, למרות שבמקביל יש צניחה של 45% בהיקף הכספי של המשכנתאות שהוא חילק השנה. בשלושת החודשים הראשונים של השנה שעברה הוא חילק משכנתאות בהיקף של 14.2 מיליארד שקל. השנה זה 'רק' 7.8 מיליארד שקל. מספר המשכנתאות שהבנק פתח נפל גם הוא באותה פרופורציה כאשר ברבעון המקביל הוא נתן משכנתאות  ל-18 אלף משפחות וכעת רק ל-10 אלף משפחות.

• בת-ים מתחדשת: אושרה תוכנית לבניית כ־1,000 דירות חדשות
• תל אביב מתקררת - הקונים מחכים, מחירי הדירות יורדים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

אז איך הרווח בכל זאת זינק? התשובה נעוצה בריבית. הבנקים מרוויחים מאוד מעליית הריבית במשק. הם לוקחים יותר ריבית על אותן הלוואות בדיוק. הציבור בישראל טומטם (לא נעים לומר) לקחת משכנתאות בכל מחיר. הציבור לא הבין על מה הוא חותם ולקח משכנתאות במסלול הפריים, רגע לפני עלייתה, ובכך נכנס למסלול שמייקר לו את ההחזר החודשי של המשכנתא ב-1,000-1,5000 שקל בכל חודש. מי נהנה מזה? אתם כבר יודעים - הבנקים. שלושה בנקים פרסמו את הדוחות שלהם השבוע (מזרחי הרוויח כאמור עם 1.367 מיליארד שקל, דיסקונט עם 1.27 מיליארד והבינלאומי עוד 631 מיליון). הרווח של חמשת הבנקים הגדולים ברבעון אחד הוא עצום. כשלאומי ופועלים יפרסמו גם הם ייחשף המספר המלא: כ-6.5 מיליארד שקל. הנה אדוני הארץ האמיתיים - שצוחקים כל הדרך אל הבנק. המשכנתאות של מזרחי טפחות ברבעון הראשון של 2023. מקור: דוחות הבנק

בינתיים הנה עסקאות נדל"ן מהשבוע האחרון:

נתניה דירת 5 חדרים ברחוב אהוד מנור, 165 מ"ר + 30 מ"ר מרפסת, קומה 18 מתוך 33, עם מעלית וחניה, במגדל יוקרה הכולל בריכה אולימפית, חדר כושר, חדר דיירים, שומר בלובי, ספא ובית כנסת, נמכרה ב- 8.6 מיליון שקל

דירת 3 חדרים בשדרות בנימין, 90 מ"ר , קומה 6 מתוך 6, עם מעלית, נמכרה ב-1.94 מיליון שקל

הרצליה דירת 3 חדרים ברחוב כנרת, 72 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת + 6 מ"ר מחסן , קומה 1 מתוך 2, עם מעלית וחניה 1, נמכרה ב-3.55 מיליון שקל

בת ים דירת 4 חדרים, ברחוב בלפור, 105 מ"ר + 15 מ"ר מרפסת חזית לים, קומה 14 מתוך 16, עם מעליות וחניה לדירה, נמכרה ב-2.82 מיליון שקל

חריש דירת 4 חדרים, רחוב טורקיז, 95 מ"ר, ב-1.48 מיליון שקל. 

דופלקס 4 חדרים, רחוב אורן, 110 מ"ר, מרפסת 60 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ב- 1.75 מיליון שקל. 

דירת 5 חדרים, רחוב טורקיז, 96 מ"ר, ב-1.66 מיליון שקל.

חולון דירת 2.5 חדרים, רחוב שער ציון, 55 מ"ר, ב-1.73 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים, רחוב רחבעם זאבי, 70 מ"ר, ב-1.62 מיליון שקל.

אשדוד דירת 5 חדרים, רחוב קרן היסוד, רובע ד', 130 מ"ר,ב-2.2 מיליון שקל 

הנתונים לוקטו מריל קפיטל, אנגלו סכסון ונתוני רשות המסים.