מליסרון: שווי הנכסים קפץ ב-144 מיליון שקל - דווקא בגלל המדד

חברת הנדל"ן המניב של קניוני עופר, מליסרון  מליסרון -1.77% מליסרון 30,500 -1.77% בסיס:31,050 פתיחה:30,700 גבוה:30,840 נמוך:30,060 תמורה:18,090,460 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: , שמפעילה גם מתחמי משרדים ופארקי הייטק, מדווחת על זינוק ב-NOI ו-FFO ברבעון הראשון. אבל מה שמעניין הוא שמבחינת מליסרון - הנכסים צמודים למדד ולכן, היא לכאורה לא נפגעת מעליית המדד- האינפלציה. מליסרון הקפיצה את השווי של 7 נכסים בשווי כולל של 144 מיליון שקל. השווי של קניון רמת אביב קפץ ב-23 מיליון שקל ל-2.774 מיליארד שקל, השווי של עופר הקריון קפץ ב-29 מיליון שקל לשווי של 2.552 מיליארד שקל, השווי של הגרנד קניון בחיפה קפץ ב-13 מיליון שקל ל-1.83 מיליארד שקל, הקניון הגדול בפתח תקווה קפץ ב-31 מיליון שקל לשווי של 1.932 מיליארד שקל, הקניון ברחובות קפץ ב-10 מיליון שקל לשווי של 1.438 מיליארד שקל, של הגרנד קניון בברק שבע על ב-9 מיליון שקל ל-1.301 מיליארד שקל וחוצות המפרץ קפץ ב-29 מיליון שקל לשווי של 1.413 מיליארד שקל.

במקביל, בדוחות עצמם ה-NOI המיוחס לבעלים ברבעון הראשון של שנת 2023 עלה בכ-11% לכ-325 מיליון שקל, בהשוואה לכ-292 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. העלייה נבעה בעיקר מעליית דמי השכירות הריאליים, מעליית המדד ומתרומה בסך של כ-5 מיליון שקל מנכסים חדשים, ביניהם קניון "הראל" במבשרת ציון. קצב ה-NOI השנתי המיוחס לבעלים, על בסיס רבעון ראשון 2023, עומד על כ-1.3 מיליארד שקל.

ה-FFO ברבעון הראשון של שנת 2023 עלה בכ-15% לכ-243 מיליון שקל, בהשוואה לכ-212 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד – בעיקר כתוצאה מהגידול האמור ב-NOI. להערכת החברה, לאחר השלמת הפרויקטים אשר נמצאים בהליכי תכנון וביצוע במהלך חמש השנים הקרובות,  צפוי ה-FFO השנתי לגדול לכ-1.4 מיליארד שקל.

הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות של מליסרון ברבעון הראשון של שנת 2023 הסתכם בכ-170 מיליון שקל, בהשוואה לכ-225 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. השינוי ברווח הנקי נבע בעיקר מכך שברבעון המקביל אשתקד הכירה החברה בעליית שווי נדל"ן להשקעה בסך של כ-116 מיליון שקל (נטו ממס) בעוד שברבעון הראשון של השנה הכירה החברה בעליית שווי נמוכה יותר של כ-44 מיליון שקל (נטו ממס), שהושפעה באופן שלילי מתשלום מס רכישה בסך 16 מיליון שקל בגין עסקת קניון הראל.

ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות לסוף רבעון ראשון 2023 הסתכם בכ-9.8 מיליארד שקל, וזאת לאחר ההכרזה על חלוקת דיבידנד בסך כ-260 מיליון שקל במהלך חודש מרץ השנה.

כמו כן, דירקטוריון החברה אישר חלוקת דיבידנד בסך של כ-60 מיליון שקל, זאת בהמשך לחלוקת דיבידנד בסכום כולל של כ-260 מיליון שקל שאושרה בחודש מרץ.

הנתון שבולט מהדוחות הוא המשך הגידול בדמי השכירות, הן בתחום המסחר והן בתחום המשרדים. במהלך הרבעון השלימה החברה מספר עסקאות. כזכור, במהלך הרבעון רכשה החברה את קניון "הראל" במבשרת ציון וכן קרקע ברחוב לינקולן ת"א להקמת בנייני משרדים, בהיקף כולל של כחצי מיליארד שקל; בנוסף, הושלמה רכישת קרקע למגורים בהרצליה, באמצעות חברת אביב ייזום, בתמורה לכ-1.1 מיליארד שקל (החלק של מליסרון הוא 50%).

הפדיונות בקניוני מליסרון עלו ברבעון הראשון של שנת 2023 בשיעור ניכר של כ-10% לעומת הרבעון המקביל בשנת 2022, בין היתר, בהשפעת עיתוי חג הפסח שחל השנה ברבעון הראשון, בעוד שאשתקד חל ברבעון השני. הפדיונות בקניונים בחודשים ינואר-אפריל השנה עלו בכ-5% אחוזים בממוצע. העלייה בפדיונות ובכמות המבקרים בקניונים תורגמה גם לעלייה ממוצעת של כ-10% בדמי השכירות הריאליים בגין חוזים חדשים וחידושי חוזים בקניונים, זאת בהמשך לעלייה בשנת 2022. בנוסף, בתחום המשרדים רשמה החברה עלייה ממוצעת של כ-3% בדמי השכירות הריאליים בגין חוזים חדשים וחידושי חוזים, בהמשך לעלייה של כ-2% בשנת 2022. לצד זאת, החברה ממשיכה לשמור על שיעורי תפוסה גבוהים של כ-98.4%.

בתחום הייזום - למליסרון 19 פרויקטים הנמצאים בשלבי ביצוע ובשלבי תכנון שונים הצפויים להניב לחברה תוספת NOI בטווח של 458-484 מיליון שקל עד שנת 2028 – נתון המשקף גידול של כ-35% ב-NOI של החברה ביחס לנתון כיום. מתוך פרויקטים אלה, מצויים בשלבי ביצוע שונים שבעה פרויקטים (מתוכם שני פרויקטים בשלבי אכלוס), שעם השלמתם עד שנת 2026, הם צפויים להניב לחברה תוספת NOI שנתי של כ-238 מיליון שקל. שבעה פרויקטים נוספים צפויים להתחיל להיבנות במהלך השנה הנוכחית, וצפויים להניב תוספת NOI בטווח של 88-102 מיליון שקל. חמישה פרויקטים נוספים שיצאו לביצוע בעוד כשנתיים צפויים להניב לחברה תוספת NOI בטווח של 132-144 מיליון שקל.

בתחום המגורים - במהלך הרבעון הראשון של השנה, השלימה חברת אביב ייזום, המתמחה בבנייה למגורים ובהתחדשות עירונית (חלק מליסרון 50%), את העסקה לרכישת זכויות חכירה בקרקע במתחם קריית שחקים בהרצליה להקמת 733 יחידות דיור, כ-900 מ"ר שטחי מסחר וכ-2,640 מ"ר מבני ציבור, וזאת בתמורה לכ-1.12 מיליארד שקל (כולל הוצאות פיתוח ובתוספת מע"מ). הפרויקט צפוי להניב לאביב ייזום רווח גולמי של כ-550 מיליון שקל. לאביב ייזום פרויקטים בתהליכי בנייה ובתכנון בהיקף כולל של כ-4,200 יחידות דיור (חלק אביב ייזום כ-2,560 יחידות דיור) הצפויים לתרום לאביב ייזום הכנסות בסך של כ-11.6 מיליארד שקל ורווח גולמי של כ-2 מיליארד שקל (כולל תרומת פרויקט קריית שחקים).

בנוסף, חתמה החברה לאחרונה על שני הסכמים נפרדים לאספקת מרבית צריכת החשמל בנכסיה ממקורות אנרגיה מתחדשת (חשמל ירוק), החל משנת 2024, בעלות כוללת של כ-100 מיליון שקל לשנה ולתקופה של 10 שנים.

יו"ר מליסרון, ליאורה עופר: "מליסרון פתחה את 2023 עם רצף עסקאות משמעותיות אשר מבטאות את יישום האסטרטגיה של החברה לגיוון מקורות הכנסותיה. מליסרון ממשיכה לפתח את מנועי הצמיחה הקיימים שלה, במקביל לפיתוח מנועי צמיחה חדשים, בהתאם לתוכניותינו העסקיות. במהלך השנה הקרובה צפויה החברה להמשיך לקדם מטרות אלה תוך השבחת נכסיה הקיימים, קידום תהליכי הייזום וההקמה של הפרויקטים החדשים, לרבות פרויקטי המגורים של אביב ייזום, בהם אנו רואים פוטנציאל רב לטווח הארוך, וכן השבחת תמהיל השוכרים והקפדה על שיפור מתמיד של חווית הלקוח בקניונים".

אופיר שריד, מנכ"ל מליסרון: "ברבעון הראשון של שנת 2023 המשכנו ליישם את אסטרטגיית החברה לצמיחה, והשלמנו מהלכים משמעותיים, כדוגמת העסקאות לרכישת קניון הראל במבשרת ציון ורכישת הקרקע ברחוב לינקולן בתל אביב, עליה בכוונתנו להקים פרויקט משרדים משמעותי, ורכישת קרקע למגורים בהרצליה באמצעות אביב ייזום. כמו כן, אנו ממשיכים לפעול להשבחת הנכסים הקיימים, ובין היתר בימים אלה נפתח החלק המתחדש בקניון רמת אביב, הכולל גם חנות חדשה ומיוחדת של רשת זארה, חנות ראשונה של רשת לולולמון בישראל וחנויות חדשות נוספות.

"בהיבט המימון, הנפקנו במהלך הרבעון אגרות חוב בהיקף של כ-600 מיליון שקל, וכך שבקופת המזומנים של החברה כ-1.2 מיליארד שקל, לצד מסגרות אשראי מחייבות ולא מנוצלות בסך של 500 מיליון שקל נוספים - נתון המאפשר לנו גמישות פיננסית גבוהה ומחזק את איתנות החברה".