רכשו דירה והמוכר לא רשם הערת אזהרה - האם ההסכם בטל ומי חייב בפיצוי?

זוג רכש דירה ב-1.3 מיליון שקל. המוכר לא רשם הערת אזהרה וביטל את העסקה, אך טען שזה בגלל הרוכשים. מה קבע בית המשפט?   

זוג שסירב לרכוש דירה כי בעל הדירה לא סיפק את הבטוחות עליהן התחייב בהסכם הגיש תביעה של 250 אלף שקל, בגין נזקים שנגרמו להם כתוצאה מהפרת הסכם רכישת הדירה. הנה השתלשלות העניינים:

תחילתו של הסיפור בשנת 2021 כאשר שני הצדדים חתמו על הסכם מכר מקרקעין, לרכישת דירה במסגרת פרויקט שהיה אמור לצאת לדרך. התובעים טענו כי הנתבעים הפרו את הסכם המכר, משום שלא קיימו את התחייבותם לרשום הערת אזהרה על מקרקעין אחרים שבבעלותם. התובעים טענו כי הנתבעים הודיעו על ביטול ההסכם.

התובעים טענו כי מגיע להם פיצוי של 105 אלף שקל בגלל איחור של 132 ימים ברישום הערת האזהרה לטובתם, וכן 16 אלף שקל עקב איחור של 20 ימים בהשבת המקדמה ששילמו, ובנוסף פיצוי  של 131 אלף שקל פיצוי מוסכם לפי ההסכם.

הנתבעים טענו כי התביעה הוגשה בחוסר תום לב, והגישו גם תביעה שכנגד אשר נדחתה בינתיים, לטענתם התובעים היו אלו שמנעו את קיום ההסכם. הנתבעים טענו כי ההסכם לא הופר ואף לא בוטל על ידם, אלא רק לפי דרישת התובעים ולכן הם אינם זכאים לפיצוי כלשהו.

• ניצחון לבעלי הדירות: עיריית ת"א דרשה להחליף את החלונות, ביה"מ דחה אותה
• הקונים הסתירו ליקויים ובעיות רטיבות מהקונה - מה פסק בית המשפט?

הנתבעים טענו כי היה ניתן לקיים את ההסכם ולרשום הערת אזהרה לטובת התובעים, אולם הדבר התעכב בשל הערת אזהרה שהייתה רשומה לטובת צד שלישי. הנתבעים טענו כי הערת האזהרה הוסרה  והיה ניתן היה לרשום הערת אזהרה לטובת התובעים. אלא, שהתובעים לא רצו בכך ודרשו לבטל את ההסכם. לטענתם הציעו לתובעים בטוחות חלופיות, אך התובעים עמדו בדווקנות על ביצוע ההסכם כלשונו וסירבו לכל חלופה מוצעת. בנוסף טענו הנתבעים, כי היה על התובעים לאפשר את ביצוע ההסכם "בקירוב", באופן שהיה מגשים את מטרתו. התובעים סירבו לכל חלופה, מנעו את קיום ההסכם והבהירו, כי משא ומתן מנהלים קודם לחתימה ולא לאחריה. 

סגן הנשיאה השופט אבישי רובס טען כי יש לראות את תחילת סיפור יזמות הבנייה בהתגלגלותו בכדי להבין את הסיפור.  בשנת 2016 יזם הנתבע הסכם להקמת חברה ליזמות נדל"ן, במסגרתה הוא ושני שותפיו ביקשו לפעול לקידום פרויקט בנייה של תמ"א 38 ברחוב סמטת יהודה 5 בחיפה. בשנת 2019 נחתם הסכם עם קבלן והוסכם כי בתמורה לביצוע הפרויקט יקבל הקבלן 3 דירות על הגג וכן יבנה 2 דירות נוספות במבנה נוסף.

לפי ההסכם הנתבע היה אמור לקבל את הזכויות בדירה 9 בשטח של 78 מ"ר, הכוללת גינה וחניה מקורה צמודה, שותפיו היו אמורים לקבל את הזכויות בדירה 10. סוכם, כי יירשם על דירה 10 שעבוד לצורך הבטחת ההסכם, בעוד שדירה 9 תישאר חופשית לרישום שיעבוד. אך בפועל, נרשמה הערת אזהרה גם על דירה 9  והדירה לא נותרה "חופשית לרישום שיעבוד".  לאחר מכן נחתם ההסכם בין הנתבע ורעייתו לבין התובעים על מכירת דירה של 103 מ"ר בבניין 2, בקומה גבוהה ככל הניתן שעתידה להיבנות ע"י חברת נרשא.

להבטחת תשלום הרוכש, התחייבו הנתבעים לרשום משכון ברשם המשכונות לטובת התובעים של הערת אזהרה על דירה בנויה בשטח של 80 מ"ר עם חצר בשטח 250 מ"ר, ללא גמר, אשר בתהליך בבנייה, יחידה 9 בסמטת יהודה 5 חיפה. בתמורה התחייבו התובעים לשלם 1.31 מיליון שקל.

• עמית סגל זכה ב-120 אלף שקל; בית המשפט קבע כי דוברו של יאיר גולן פגע בשמו הטוב של סגל
• הבעל ניצל את אשתו העיוורת והבריח ממנה כספים - האישה פנתה לבית המשפט; מה קבעה השופטת?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

השופט רובס קבע כי "הנתבעים התחייבו לפעול לשם מחיקת הערת האזהרה שנרשמה על דירה מספר 9, ולרשום הערת אזהרה ללא התחייבות סותרת, לטובת התובעים. לפי הסיכום התחייבות זו הייתה אמורה להתבצע מיד לאחר חתימת ההסכם ומדובר בהתחייבות עיקרית ויסודית, שהיה על הנתבעים לבצעה בתוך 7 ימים ממועד החתימה ולא יאוחר מ-14 ימים, אחרת יחשב הדבר להפרה יסודית של ההסכם".

השופט קבע כי הוא דוחה את טענת הנתבעים, לפיה רישום הערת האזהרה לא היה תנאי יסודי בעסקה. טענה זו עומדת בסתירה ישירה ללשון ההסכם. בנוסף, דחה השופט את טענת הנתבעים, לפיה רישום הערת האזהרה הוא "תנאי לתשלום" ולא תנאי להסכם. "רישום הערת אזהרה הוא תנאי או התחייבות שנקבעו בסעיף 4 להסכם וחובה היה עליהם לקיימו במועד שנקבע בהסכם".

השופט רובס שלל את טענת הנתבעים כי "נאותו להעניק בטוחה בדמות הערת אזהרה", וקבע כי "הנתבעים לא "נאותו להעניק" דבר. הם חתמו על הסכם, במסגרתו התחייבו לפעול למחיקת הערת האזהרה קיימת ולרשום במקומה הערת אזהרה על דירה 9, לטובת התובעים. התחייבות זו הייתה נדבך עיקרי ומרכזי בהסכם, תנאי לתשלום חלק נכבד מכספי התמורה והפרתה נקבעה על ידי הצדדים כהפרה יסודית של ההסכם".

בנוסף נמצא לאחר בוררות בין הנתבע לשותפיו כי "לנתבע אין זכות לרשום הערת אזהרה לטובת התובעים על הזכויות בדירה, שכן אין לו למעשה זכויות קנייניות בה או זכויות חוזיות כלפי הקבלן, דיירים אחרים או יתר בעלי המקרקעין". השופט קבע כי "לא עמדה לנתבע זכות לרשום הערת אזהרה לטובת התובעים, כפי שטען".

השופט רובס קבע כי "בסמוך לחתימה על ההסכם התגלה לצדדים שקיימת הערת אזהרה סותרת על הדירה. הנתבעים סברו באותה עת, בתום לב, שההערה מייצגת את מערך ההסכמים בינם ובין הצדדים השלישיים והניחו שההערה נרשמה "בנאמנות" עבורם. הצדדים חתמו על הנספח להסכם, שהבהיר כי קיימת הערת אזהרה היא בנאמנות עבור הנתבע, ומוטל על הנתבעים למחוק הערה זו ולרשום תחתיה הערת אזהרה "נקייה" לטובת התובעים".

השופט ציין כי "הדרישה לחתום על הנספח וההדגשה של הנתבעים כי נוסח הנספח הוכתב על ידי התובעים, מעידים על כך שהתובעים ייחסו חשיבות רבה לבטוחה זו, ולא בכדי נקבע בהסכם כי מדובר בהתחייבות מהותית ועיקרית של הנתבעים.

"בשלב מסוים, משנוכח הנתבע להבין שלא ניתן יהיה לרשום הערת אזהרה לטובת התובעים בתקופה הקרובה, ביקש להביא לקיום ההסכם בקירוב. תורת הביצוע בקירוב נשאבה למשפט הישראלי באמצעות סימן 46 לדבר המלך במועצה על ארץ ישראל, ולאחר חקיקת חוק החוזים, ניתן להתוות את גבולה בתחום סעיף 25 לחוק החוזים.

השופט ציין כי במידה שניתן ללמוד מלשון החוזה, או ככל שאינו מתייחס לכך - מאומד דעת הצדדים, שהצדדים לחוזה היו נכונים לקיימו תוך סטייה קלה או בשינויים מסוימים, וקיום כאמור הוא בדרך מקובלת ובתום לב כדרישת סעיף 39 לחוק החוזים, הרי שניתן לקבל שינוי והתאמה קלים של ההתחייבויות החוזיות, על מנת לקיים את ההסכם.

 "הדגש בעניין זה הוא על נכונות הצדדים. לא ניתן לאכוף על הצדדים קיום בקירוב, בשונה מתרופת "ביצוע בקירוב" או "אכיפה בקירוב", שבית המשפט רשאי לעשות בה שימוש לטובת נפגע". 

לפי הוראות ההסכם שנכרת בין הצדדים, התחייבו הנתבעים לרשום הערת אזהרה לטובת התובעים. מדובר בהתחייבות מהותית ויסודית בהסכם. התובעים הבהירו כי מדובר מבחינתם בהתחייבות מהותית והשינוי היחיד שהם מוכנים לו הוא הארכת הזמן לביצועה ולחילופין, ביצוע התשלום השני לאחר שהקבלן יחל בעבודות הבניה ויתן ערובות, בהתאם להוראות ההסכם.

העובדה כי לא ניתן היה לרשום הערת אזהרה לטובת התובעים, כבטוחה, לא הפכה את את ההסכם לבלתי אכיף. ניתן היה לקיים את ההסכם, באופן שיתרת התשלום תבוצע לאחר שחברת נרשא (הקבלן) תעמיד ערובות, בהתאם להסכם המכר.

השופט רובס קבע כי "בקשת הנתבע ל"ביצוע בקירוב", באמצעות חלופה אחרת, נדחתה על ידי התובעים במפורש ואין מקום לאכוף אותה עליהם. בית המשפט מנוע מלערוך מחדש את ההסכם, כך שיתאים לצרכי הנתבעים. התנהלות הנתבע, בניסיון לכפות על התובעים לשנות את ההסכם ולהסכים לבטוחה חילופית, לא הייתה במקומה".  

"התובעים עמדו על קיום החוזה והיו מוכנים להמתין לביצוע ההתחייבות לרשום הערת אזהרה לטובתם, כתנאי לביצוע התשלום השני ולחילופין, לבצע את התשלום השני עם תחילת העבודות ומסירת ערובות על ידי הקבלן. בשלב זה, הבהיר הנתבע, באופן שאינו משתמע לשני פנים, כי העסקה אינה כלכלית בעיניו, שכן היה זקוק לתשלום השני לצורך עסקה אחרת. ולכן, בחר לבטל את ההסכם. גם לאחר שהתובע הבהיר שאינו מעוניין לבטל את ההסכם ובעיניו מדובר בביטול שלא כדין, עמד הנתבע על כך שיש לראות בהודעתו הודעת ביטול.

השופט קבע כי "הנתבע היה זה שהודיע לתובעים על ביטול ההסכם, חרף התנגדותם, וכי התובעים לא הפרו בשום שלב את ההסכם, בעוד שנתבעים הפרו את ההסכם, שעה שלא רשמו הערת אזהרה לטובת התובעים".

"משלוח הודעת ביטול, שעה שאין בידי שולחה עילת ביטול, מהווה כשלעצמו הפרה יסודית של ההסכם או למצער, הפרה יסודית צפויה מאחר ובשלב זה לא עמדה לנתבעים עילת ביטול, עצם ביטול ההסכם על ידם מהווה הפרה יסודית (שניה) של ההסכם".

השופט ביקר את התנהלותם של הנתבעים גם לאחר ביטול העסקה ולאור אי החזרת הכספים לתובעים בזמן. "התנהלות הנתבעים תמוהה, לשון המעטה, ומסיבות השמורות עימם, נמנעו מלהשיב לתובעים את המקדמה, כמתחייב מהודעת הביטול ששלחו". השופט ציין כי "התובעים הסכימו מעת לעת להאריך את המועד לקיום ההתחייבות. תחילה תלו הצדדים יהבם בפסק הבורר. בהמשך, הסכימו התובעים להמתין לקיום ההתחייבות זאת לאור טענת הנתבע, כי הוא מתנהל מול הצדדים השלישיים לצורך רישום ההערה בהסכמה. בכל מקרה, ניתן היה לקיים את ההסכם, בהתאם להוראותיו, כך שהתשלום השני יבוצע לאחר שחברת נרשא (הקבלן) תעמיד ערובות.

"בין לבין, הציעו הנתבעים לתובעים בטוחות חילופיות, בבחינת קיום בקירוב של ההסכם. ההצעות נדחו על ידי התובעים. הבטוחות המוצעות נפלו בטיבן ואיכותן מהבטוחה שנקבעה בהסכם ולא בכדי עמדו התובעים על דרישתם לרישום הערת האזהרה, כתנאי לביצוע התשלום השני, בסך של 650 אלף שקל. כך או כך, קיום בקירוב נעשה בדרך של הסכמה בלבד ולא ניתן לאכוף אותו על התובעים.

השופט רובס פסק כי "מאחר והנתבעים הפרו את הסכם המכר באופן יסודי, קמה לתובעים הזכות לקבל את הפיצוי המוסכם, בשיעור של 10% מערך התמורה, סך של 131 אלף שקל, בהתאם להסכם.  

השופט ציין כי בין הצדדים נחתם הסדר הדיוני בספטמבר 2022 בה הוגבל פסק הדין ל-131 אלף נטו, בצירוף הוצאות משפט. לפיכך, מתייתר הצורך לדון ביתר הסעדים הכספיים שנדרשו על ידי התובעים.

השופט קבע כי "לאור ההסדר הדיוני שנכרת בין הצדדים, אני מקבל את התביעה באופן חלקי ומחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים של 131 אלף שקל. בנוסף, ישלמו הנתבעים לתובעים את המחצית הראשונה של האגרה ושכר טרחת עו"ד בסך של 15 אלף שקל.