אלפרון גר כאן, זה הוריד את המחירים? מה עושה סכסוך עבריינים למחירי הנדל"ן?

חלק מתושבי שכונת שיכון ותיקים היוקרתית ברמת גן, התעוררו השבוע לקולות נפץ. סכסוך עבריינים מפר את השקט באזור. הפעם זה היה מחוץ לשכונה, אבל בשבוע שעבר הם שמעו יריות ברחוב שדרות הנרקיסים שבשכונה. היו נפגעי חרדה. אבל החרדה הגדולה היא שמלחמת העבריינים תעלה מדרגה ועל הדרך, יפגעו גם אזרחים תמימים. זה כבר קרה (לא מעט) במקומות אחרים.     

<

כשיורים לכם בשכונה, סביר להניח שתיכנסו לבהלה. משפחה, ילדים, מי צריך את הכאב ראש הזה. כשזה קורה פעם אחת, זה יכול להישכח. כשזה כבר פעמיים, הבהלה עולה. כשזה קורה יותר יהיו לא מעטים שיחשבו לעזוב את השכונה, בטח אם זאת שכונת יוקרה.  הגעתם לשכונה הזו בשביל השקט, היוקרה וקיבלתם - יריות. יש כמה שכונות יוקרה שמתהדרות במגדלים נוצצים, אבל העבריינים מחסלים לעתים כל חלקה טובה - הם גורמים למכירה של הדירות. האמת שזה יכול להיות בכל מקום, בכל שכונה. השכונה במוקד - שיכון ותיקים היא שכונת יוקרה ברמת גן ליד פארק הירקון.

אירוע אחד לא משנה את פני השכונה, אבל היו שניים כאלה בזמן האחרון - פעם אחת הונח מטען חבלה ופעם נורה עבריין אחר ברגלו ונפצע קל. גם זה קרה ברחוב הנרקיסים, אחרי שחשדו שהוא הניח את המטען.

עבריינים בשכונה - מה קורה למחירים?

 
אירועים פלילים יכולים לשנות את רמת המחירים של שכונות יוקרה ושכונות בכלל, אם לא מדובר באירוע חד פעמי. "כניסת עבריינים לשכונה לא משפיעה על מחירים בטווח הארוך, אלא גורמת לשינויים בביקוש בטווח הקצר", אומר דודו מכלוף, הבעלים של חברת DBA נדל"ן. "פעם, זה קרה בנתניה. הם נכנסו לכמה פרויקטים, ונכון, אזרחים תפסו מרחק. אבל מה קרה בסוף? העבריים עברו, נטשו את הפרויקט, וזה נשכח".

אבל מה היה קורה אם הם לא היו עוזבים את הפרויקט? סביר להניח שהמחירים היו נשארים נמוכים.

למה הם עזבו את נתניה?
"כי גרמו להם לזוז - משטרה, דיירים, הוועד שנלחם. בסוף הם זזים. תתפלא, הם לא מחפשים צרות. הם לא מחפשים להפריע לדיירים בכוח. הם מעדיפים בניינים יוקרתיים עם שומר. הם נהנתנים, הם משלמים, אבל זה אף פעם לא נעים לאף אחד".

איך אומרים לעבריין שלא רוצים לחדש לו חוזה?
"אם הם בשכירות פשוט לא מחדשים. זה פשוט - העבריינים בדרך כלל גם לא בפרונט. בסוף המשטרה מגיע אליהם והם עוזבים. בכל מקום הפקק משתחרר, אבל זה תלוי מתי - בהתאם לשם והמותג. חשוב להדגיש: הם אף פעם הם לא יתעסקו עם דיירים, כי הם לא ייפלו על קטנות. יש להם דברים אחרים על הראש".

אבי קדושים הוא תושב שכונת ותיקים וגם עוסק בתיווך בה. הוא שמע את צרור היריות כמו כולם ונחרד - אבל לא ממחירי הדיור. "אני מתווך בשכונה כבר 32 שנה, גר פה מעל 40. זאת שכונה טובה ושקטה, שכונה של הייטקיסטים ויהלומנים. מה שקרה פה מאוד חריג ולא קרה בעבר. יש כאן בלאגן כי גילו בית נטוש של 30-40 שנה, אז אנשים מצאו הזדמנות ומנסים להשתלט עליו. בדרך כלל, כשמזהים נכס כזה עושים חוזה פיקטיבי וגרים בו. אני מאמין שהמשטרה תטפל".

איך השפיעו היריות על השכונה?
"השכונה שלנו היא קטנה, צמודה לפארק הירקון. הביקוש גבוה מההיצע. אז המחיר לא יירד. אנשים לא מוכרים את הנכסים שלהם כרגע בגלל המצב, אבל הבודדים שכן עושים זאת, מוכרים מעל מחיר השוק. קבלנים מוכרים ב-50 אלף שקל למטר, בקומות גם ב-53-54. רבעי דונם נמכרים בין 22-25 אלף שקל למטר. אם יש בית להריסה, יש עוד עלויות. לאנשים לא אכפת. מגרש 300 מטר יכול להימכר כאן בקלות ב-7.5 מיליון שקל. הבעיה היא אחרת - אף אחד לא מוכר עכשיו, בגלל המצב".

צריך לקחת את קדושים בהסתייגות מסוימת - האירועים הם ממש מהזמן האחרון ואין להם עדיין השפעה על השוק והביקושים. אם זה יימשך - יכול מאוד להיות שתהיה תגובה גם מצד הביקוש, אם זה ייעלם, סביר שהביקושים יימשכו.

בחודש נובמבר האחרון תושבי שכונת היוקרה פארק צמרת בתל אביב התעוררו ממטח יריות שנפתח סמוך למגדלי YOO. המטרה הייתה כנראה להזהיר שכן עבריין שגר באזור. שלושה חודשים קודם נפצע מירי אדם שישב ברכב בחניון, כל זאת בזמן שילדים מסתובבים ומשחקים בחצר. יש אנשים שגם אם חשבו לגור שם, יעשו בדיקה עמוקה ואם יתרשמו שבאזור יש עבריינים - לא יקנו. זה ברור וטבעי, אנשים רוצים להרגיש בטוח בשכונה שלהם. 

ומה יקרה בשכונה פחות יוקרתית שגרים בה עבריינים - "קח את שכונת חרוזים. אלפרון גר כאן, זה הוריד את המחירים? ממש לא", אומר לנו מתווך מרמת גן, שמעדיף להישאר בעילום שם. "השכונה עברה תמ"א 38, המחירים רק עולים". אלא שהשאלה היא לא אם הם עולים, אלא איך הם ביחס למקומות אחרים (ובמיוחד הדירות-בתים בסמוך). כמו כן, צריך לזכור שבשכונה במשך שנים נשמר שקט (עד האירוע של שבוע שעבר) 

קדושים טוען כי היום העבריינים כבר לא נכנסים לשכונות כאלה, הם הולכים למשה אביב, לסיטי פארק, למלון מנדרין. הם רוצים בנינים עם שמירה. בפארק צמרת לא היה סכסוך עברייני לאחרונה? עכשיו לך תבדוק מה המחיר. הוא רק הולך ועולה, בטווח הארוך כמובן".