המשכנתא שלכם עם מרכיב גדול של ריבית משתנה - האם זה הזמן לשנות אותה?

הגעתם לקצה - ההוצאות גדלות והמינוס הולך וגדל. אתם בבעיה - הריבית על המסגרת גבוהה, הריבית על הלוואות הולכת ועולה, החזר המשכנתא עולה. והשכר? הוא לא עולה - המעסיק בעצמו נמצא בסוג של מגננה. שלא יספרו לכם אחרת - יש האטה. אז מה עושים?

בדקנו את האפשרויות. האם כדאי לכם למחזר את המשכנתא? מסתבר שהארכת התקופה תחסוך לכם בממוצע מאות שקלים מהחזר המשכנתא החודשי, אבל תייצר לכם משכנתא הרבה יותר גדולה. "הרווחתם"  לזמן הקצר, אכלתם אותה בזמן הארוך.

מעבר לכך, אין הרבה מה להאריך-למתוח. מלכתחילה משך החיים הממוצע של משכנתאות בארץ הגיע בחודשים האחרונים ל-26-27 שנים. המקסימום זה 30 שנים. הארכה מ-27 שנים ל-30 שנים, תעזור לכם בשוליים. אם יש לכם משכנתא לתקופה של 15 שנה - אז הארכה באמת תעזור. 

המצב הזה מבטא מצוקה פיננסית גדולה - אם המצב יימשך, אתם תראו גידול דרמטי באנשים שלא משלמים את החזר המשכנתא. היום מדובר על מאות בודדות שלא שילמו כמה תשלומים רצופים, זה יכול להגיע לאלפים. אלו מקרים של אחרי כל הניסיונות להגיע לפתרונות - הארכת משכנתא, דחיית משכנתא ועוד. המקרים האלו עלולים להגיע למצב של לקיחת הדירה ומכירתה בשוק. אז בינתיים זה לא משפיע על שוק הדירות. קחו בחשבון שזה יכול להשפיע, אם כי, הבנקים עצמם ינסו בכל דרך להימנע מזה. 

האם למחזר את המשכנתא?

אז מיחזורי משכנתא לצורך הפחתה של התשלום החודשי אפשריים למי שמשך המשכנתא שלו לא מתקרב ל-30 שנה. אבל יש קבוצה נוספת של ממחזרים שהמשכנתא שלהם בריבית משתנה - פריים, משתנה עם מדד ועוד, והם ראו את החזרי המשכנתא מטפסים בשנה וחצי האחרונות. נזכיר שהם נהנו לפני כן מריבית מאוד נמוכה על הפריים, אבל עכשיו זה הפוך. הם גם נהנו בעבר ממד אפס ועכשיו זה התהפך.

הלווים האלו עומדים בתור לשנות את המשכנתא - לקבע את הריביות לקבועות. אלו ריביות גבוהות, אבל הן נותנות ביטחון. אבל יש כאן דילמה ענקית - האם זה העיתוי הנכון לעשות זאת? האם לא עברנו כבר את השיא ומתישהו בטווח הקרוב הריבית תתחיל לרדת וגם המדד? לקבע עכשיו בריבית גבוהה יכול להיות מסוכן, יהיה קשה אחר כך לרדת מהריבית הקבועה במיוחד שיש עמלת פירעון מוקדם בעבר בין משכנתאות בריבית קבועה למשכנתאות בריבית משתנה. 

ולכן, הגישה הנכונה בלקיחת משכנתא היא פיזור נכון בין הריביות וההצמדות, כך שבכל תרחיש המשכנתא הזו היא נכונה, מפוזרת. אלא אם אתם אומרים לעצמכם שאתם מוכנים לקחת סיכון וללכת על מרכיב אחד באופן משמעותי יותר ואז אתם צריכים לעקוב אחרי המשכנתא ולעשות שינויים מהירים. לשנות עכשיו זה מאוד מסוכן - זה מרגיש כמו שאתם יכולים עוד שנה להתחרט שוב באם הנחות הכלכלנים יתגשמו. מצד שני, יש אנשים שכבר לא יכולים עם הסיכון שבריבית משתנה, ובמצב כזה - "הביטוח" והביטחון של ריבית קבועה מתאימים להם.

מה מסתתר מאחורי המדד הנמוך?

כך או אחרת, המדד שפורסם השבוע היה מתחת להערכות המוקדמות - 0.2% לעומת ציפיות ל-0.6%.  הכלכלנים מחטיאים את המדד בצורה מבישה. חודש לפני המדד היה 0.8% והם ציפו ל-0.4%. איפה הם נופלים? הרי אם הם יעשו סקר מקביל, הם יוכלו לקבל אינדיקציות קרובות לאמת. נראה שהם נופלים במיקרו. הם מנסים לתת הערכה מלמעלה, אבל אז באה העגבנייה ומשנה את כל התמונה או אז מגיעים מחירי הטיסות לחו"ל ומשנים את המדד.

המדד הנמוך יחסית הפעם, צפוי לגרום לכך שנגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון לא יעלה את הריבית. יש עוד זמן עד להחלטה שתהיה ביולי, אבל זאת בכל זאת בשורה. גידול נוסף בהחזר המשכנתא יביא משפחות נוספות לקצה.

המשפחות שקרובות לקצה חושבות גם על מימוש הנכס. זה עדיין בשוליים, אבל יותר ויותר משפחות מכרו ונערכות למכירת הדירה כי הם לא יכולות להחזיק אותה. מכירת הדירה תפנה להם הון גדול ולמרות חוסר הנוחות היחסית במגורים בשכירות לעומת דירה משלך, העניין הכלכלי מנצח. זה עוד פקטור שמשפיע על תמונת ההיצע בשוק הדירות, אבל זה פקטור מורכב. מצד אחד יש היצע למכירת דירות, מצד שני יש ביקוש להשכרת דירות. אין כאן השפעה על סה"כ הדירות בשוק, זה לא היצע חדש, אבל יש כאן השפעה על המרכיבים של השוק - זה עשוי דווקא להמשיך ולהעלות את שכר הדירה שעולה בקצב שנתי של 7.6%. 

מדד שכר הדירה צוחק כל הדרך למעלה, אבל מדד מחירי הדירות בירידה. אנחנו שוב נזכיר שמה שכתוב בנתוני הלמ"ס קצת משקר. ירידה של 2% מתחילת השנה על פי הלמ"ס, היא בשטח הרבה יותר גדולה. תסתכלו על ההנחות-המבצעים של הקבלנים, תתרגמו אותם לכסף ותקבלו הנחה של עוד 3%-5%. תבדקו ביד2 ותקבלו הנחה של 5% ואפילו 7%. יש ירידות והן הופכות למשמעותיות יותר.    

אנחנו נזכיר שוב שגם אם הצפי לירידות במחירי הדירות יימשך, מה שיקבע את המגמה בטווח הבינוני והארוך הוא מדיניות הממשלה בהקצאת קרקעות. אנחנו לא רואים את בצלאל סמוטריץ' עושה משהו אמיתי וגדול בכיוון. כל שבוע שעובר בלי שהממשלה מציגה תוכנית פעולה לשוק הנדל"ן, מקרבת את עליות המחירים. לממשלה הזו יש עיתוי מצוין להפעיל תוכנית רחבה. רק עצם ההבנה שיש תוכנית כזו, עוד לפני שבשטח יקרה משהו, ישפיע על המחירים. הפסיכולוגיה בשוק הדירות חזקה מאוד וזה ידוע לכל השחקנים, אבל איכשהו סמוטריץ' תקוע בלעשות יחסי ציבור לעצמו ולהתנגח בטוויטר עם חצי עולם.  
 

והנה עסקאות נדלן מהזמן האחרון:

נתניה
דירת 3 חדרים, ברחוב זלמן שזר, 150 מ"ר, קומה 2 מתוך 17, עם מעלית,  2 חניות, מחסן, מרפסת ונוף לים. נמכרה ב-4.3 מיליון שקל

דירת 4 חדרים ברחוב איכילוב, 108 מ"ר, קומה 6 מתוך 8, חניה משותפת , נמכרה ב-1.88 מיליון שקל 

לוד
ברחוב ארלוזורוב, דירת 4 חדרים, 110 מ"ר, קומה 5 מתוך 6 עם חניה ומעלית נמכרה ב־1.58 מיליון שקל.

ברחוב אנילביץ, דירת 3.5 חדרים, 98 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, נמכרה ב־1.1 מיליון שקל. 

דירת 3 חדרים ברחוב קדושי מזריץ, 72 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, ללא מעלית, נמכרה ב-1.2 מיליון שקל 

דירת 2 חדרים ברחוב שלמה המלך, 50 מ"ר, לוד קומה 3 מתוך 3,במתחם פינוי בינוי, נמכרה ב-1.08 מיליון שקל

​דירת 3 חדרים ברחוב הערבה, 72 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ללא מעלית, נמכרה ב-1.365 מיליון שקל

חריש
ברחוב כלנית, דירת גן 4 חדרים, 97 מ"ר, גינה 100 מ"ר, קומה קרקע מתוך 7 עם חניה ומעלית, נמכרה ב־2.02 מיליון שקל

ברחוב שוהם, פנטהאוז בן 5 חדרים, 161 מ"ר, מרפסת 81 מ"ר, קומה 5 מתוך 6 עם חניה ומעלית נמכר ב־1.58 מיליון שקל

חדרה
ברחוב הנח"ל, דירת 5 חדרים, 104 מ"ר, קומה 1 מתוך 11 עם חניה ומעלית, ב־1.59 מיליון שקל.

ברחוב מילנר, דירת 3 חדרים, 76 מ"ר, קומה 1 מתוך 5, נמכרה ב־1.23 מיליון שקל.

ברחוב הירדן, דירת 3 חדרים, 100 מ"ר, קומה 2 מתוך 13 עם חניה ומעלית, נמכרה ב־2 מיליון שקל.

נהריה
ברחוב שז"ר, דירת 3 חדרים, 70 מ"ר, קומה ראשונה עם חניה נמכרה ב־1.03 מיליון שקל.

ברחוב קפלן, דירת גן 3 חדרים, 98 מ"ר, גינה 110 מ"ר, קומת קרקע  עם חניה ומעלית נמכרה ב־1.65 מיליון שקל.

ברחוב הרצל, מיני פנטהאוז 4 חדרים, 113 מ"ר, מרפסת 19 מ"ר נמכר ב־1.75 מיליון שקל.

הרצליה
ברחוב כ"ט בנובמבר, דירת 4 חדרים בשטח של 90 מ"ר, קומה 4, נמכרה ב-3 מיליון שקל.

ברחוב סוקולוב, דירת 3 חדרים בשטח של 73 מ"ר, קומה 10, עם חניה, נמכרה ב-2.73 מיליון שקל.