שכונת רמז בראשל"צ: אחרי העליות, המחירים ירדו 7%-6%

שכונת רמז הוותיקה בראשון לציון היא רמז עבה לתמונה הכוללת בשוק הנדל"ן הנוכחי. המחירים בה בירידה וזה כבר מגיע ל-7% וזה המצב בשוק דירות יד שנייה. 

שכונה ותיקה, מחירים חדשים. רמז, ראשל"צ (צילום מסך: גוגל מאפ)

לשכונה יש גישה נוחה לכבישים ראשיים ואפילו לנתיבי איילון, יש בה יותר בניינים נמוכים וגם צמודי קרקע ונרשם בה תהליך בריא של התחדשות עירונית. המחירים בה גבוהים מעט מאזור מרכז העיר ולכן חיים בה לא מעט מבוגרים (כרבע מהתושבים שם מעל גיל 65) - הם רוצים את הרצל ורוטשילד וחנויות המסחר קרוב אליהם כי השכונה שבה 25 אלף איש, סובלת מבעיות חניה.

אבל לא על ענייני תחבורה אנחנו רוצים לדבר איתכם, אלא על הנדל"ן בשכונה הזאת. כשסוקרים אותו, אפשר לראות שעקומת הביקוש משתנה. העסקאות יורדות בהתאם לקצב העלאת הריבית. 

על עובדות אי אפשר להתווכח - ככל שקצב העלאת הריבית גדל, הבחנו בתופעה שהולכת ומתחזקת: הדירות הנרכשות היו בגדלים נמוכים יותר, בכל העיר. אנחנו לא יכולים להצביע על תופעת מצמצמי דיור, כי לא ברור האם הרוכשים גרו בשכונה קודם ומכרו דירה כדי לקנות דירה קטנה יותר, אבל כנראה שזה לא המצב - בחודשים האחרונים נרשמות עסקאות של דירות קטנות בלבד. מבין 25 העסקאות האחרונות שדווחו לרשות המסים, היו שתי עסקאות בלבד בדירות מעל 100 מ"ר (לא הרבה יותר). לעומת זאת, עד אז - מתוך מחצית היו עבור דירות גדולות יותר. זה מראה על מגמה.

בנוסף, לקחנו את שנת 2020 כמדד, כלומר 3 שנים אחורה. השינוי במחירי ראשון לציון היה גבוה מאשר השינוי במחירי שכונת רמז. ייתכן וזה נובע ממעבר למערב העיר. היינו מצפים שדווקא בשלב של העלאת ריבית הביקוש לדירות קטנות יעלה את המחיר הממוצע למ"ר. אבל מה אנחנו רואים? גם תופעה של רכישת יותר דירות קטנות וגם שהעלייה במחיר לא הייתה גבוהה מאשר הממוצע בשאר העיר.

התשואה ברמז היא די ממוצעת למשקיע - 2.5%. בשלב כזה, המשקיעים לרוב בורחים כי הבנק נותן יותר, או מנסים להעלות את שכר הדירה. מה הטעם להשקיע 2 מיליון שקל בדירה בתשואה כזאת, כשתוכל לקבל ריבית מובטחת גבוהה יותר בבנק - בלי עלויות חד פעמים כמו עורך דין, שמאי, מתווך ומסים, ובלי לטפל לשוכר במפגעים בתוך הדירה, או לשפץ אותה? דירות קטנות מתאימות למשקיעים ואולי גם העלאת מס הרכישה ל-8%, במקום 5%, גרמה לנטישה.

לעומת זאת, מחירי השכירות בשנה עולים. נו טוב, אפשר להבין למה - בעלי הדירות שהבנק גלגל עליהם את עליית הריבית, מגלגלים את זה על השוכרים המסכנים. לפני כחצי שנה המחירים היו סביב 5,500 שקל וכעת נוטים יותר לכיוון 5,800-6,200, תלוי באזור. בסבירות גבוהה, הבית שרציתם לשכור לפני חצי שנה - מחירו עלה ב-12%-10%.

אה, רגע, לא אמרנו כמה עולה כאן מטר. אז מעיון בעסקאות של חצי השנה האחרונה, נראה כי המחיר הריאלי נע סביב 24-26 אלף שקל למטר. אבל כשמסתכלים על היצע הדירות ביד2 מבינים שהמחירים נמוכים יותר, זה יכול גם להיות 22-25 אלף שקל. רוצים לדעת כמה עלה כאן לפני שנתיים? באותן רחובות סביב 21-23 אלף שקל. כלומר, הייתה עליה במחיר, כמו בכל המדינה.

חיפשנו דירת 4 חדרים ברחובות ספציפיים, אחרי הורדת מחיר. למה אחרי הורדה? פשוט, כי חיפשנו דירות שבהן הקונה הפנים את מצב השוק. אם קונה דורש 32 אלף שקל היום, הוא כנראה לא הפנים את המצב. כשהוא מוריד את המחיר אחרי שהדירה נמצא 3 חודשים על המדף, הוא מתחיל לאזן את המחיר ביחס לביקוש בשוק. ובכן, מצאנו דירות סביב 24-27 אלף שקל. זה מחיר היצע.

כשמחשבים את הירידה מגלים שמדובר ב-6%-7% בחצי שנה. זאת כמובן ירידה ממוצעת. אפשר להשיג מוכרים לחוצים, ואפשר למצוא כאלה שלא מוכנים להוריד מחיר בכלל, מתוך אמונה שהריבית אוטוטו יורדת והם יכולים למכור ביותר. זאת לא רק שאלה של היצע וביקוש בזמן הנוכחי, כי העקומה מושפעת מכל תזוזה בריבית וגם משינויים בשוק השכירות.

עסקאות אחרונות, שכונת רמז והסביבה
מניה שוחט 10, 63 מ"ר, 3 חדרים, קומה 4 - 1.8 מיליון שקל.
עולי הגרדום 78, 98 מ"ר, 5 חדרים, קומה 1 - 3.28 מיליון שקל.
בן אליעזר 11, 63 מ"ר, 3 חדרים, קומה 2 - 1.85 מיליון שקל.
קפלנסקי 37, 73 מ"ר, 4 חדרים, קומה 4 - 2.19 מיליון שקל.
ברניצקי 43, 81 מ"ר, 5 חדרים, קומה 1 - 2.22 מיליון שקל.
ראובן 1, 52 מ"ר, 3 חדרים, קומה 3 - 1.64 מיליון שקל.
וולפסון 46, 106 מ"ר, 4 חדרים, קומה 3 - 2.22 מיליון שקל.
ברניצקי 2, 67 מ"ר, 3 חדרים, קמה 7 - 2.62 מיליון שקל.