סיור שכונות - הירידות הגיעו גם לתל אביב; ומה קורה בראשון לציון ופתח תקווה?
הכתבה על ירידה של 7% במחירי הדירות, גרמה לכמה מנהלי חברות, דוברים, שמאים לפנות אלינו בטענות שזה לא מדויק ואצלם זה לא נכון.
אבל כל שיחה איתם נגמרה אחרי שהצגנו את סיורי השכונות שלנו בחודשים האחרונים. אנחנו בוחנים שכונות משמעותיות בערים השונות ורואים שחור על גבי לבן - מחירי הדירות בירידה משמעותית. זה אולי לא תמיד נעים לשמוע באוזן, אבל זו האמת.
בשטח מחירי הדירות יורדים ב-5%-7% ויש מקומות שאפילו יותר. בלמ"ס שמספק את הנתונים על דירות חדשות באיחור הירידות עדיין לא הגיעו למספרים האלו הם מעל 3%, אבל צריך לזכור שלצד ההטבות שניתנות על ידי הקבלנים (מזגן, חניה, קומה גבוהה), הם גם מספקים הטבות מימוניות שבסה"כ שווים 2%-3% ממחירי הדירה החדשה, כך שהירידה האפקטיבית במחיר הדירה הוא כבר 5%.
- כל הכותרות
ריכזנו הפעם 3 סיורים אחרונים ובהמשך עסקאות נדל"ן שנעשו בשבועיים האחרונים לפניכם התוצאות:
מרכז פתח תקווה - הפרשים גדולים עם השכונות החדשות ובכמה ירדו המחירים מתחילת השנה?
מתי יגיעו סימנים של התייצבות במחירי הדירות?
ככל שהירידה במחירי הדירות חריפה יותר, כך דווקא הכדאיות למשקיעים אמורה לעלות. הם רואים את שכר הדירה שעולה, ושביחס למחיר הדירה מבטא תשואה שהולכת ועולה. המכנה (מחיר הדירה) יורד והמונה עולה (שכר הדירה) והמגמה צפויה להימשך.אבל, כשהמחירים יגיעו לרמת תשואה של 4%, זה כבר יבטא רמה כלכלית סבירה, מה גם שלאורך זמן, צפוי שמחירי הדירות יספקו תשואת השבחה. אז המשקיעים אורבים ובוחנים וירידת מדרגה נוספת במחירי הדירות עשויה להכניס אותם לשוק הדירות.
סיבה נוספת שיכולה לעורר את המחירים היא העובדה שהקבלנים בונים פחות דירות, קצב התחלות הבנייה ירד בשנה האחרונה ב-10% לכ-62 אלף דירות, אך הקצב בחודשים האחרונים ירד יותר ומאותת שבקרוב מאוד אנחנו בקצב שנתי של מתחת ל-60 אלף ותוך חודשים ספורים מתחת ל-55 אלף דירות. הביקוש לדירות לא באמת ידוע, אבל מעריכים אותו באזור 55-60 אלף דירות בשנה.
המספרים האלו מעידים על ביקוש שיעלה על היצע לאורך השנים הבאות, אלא אם יבנו יותר. זה מתכון לעליות מחירים בהמשך.
בינתיים, לא נראה שהמגמה של ירידת מחירים תשתנה. מלאי הדירות הגמורות למכירה עומד על 55 אלף דירות ובקצב המכירות הנוכחי (שהוא קצב נמוך) זה יספיק למעל 20 חודשים. לפני שנה המלאי הספיק לכ-10 חודשים, כך שבהינתן הקצב הקיים, אין לכאורה בעיית היצע. השאלה הגדולה אם הקצב הזה מייצג - הוא כנראה נמוך מהממוצע, צפוי שהוא יעלה, אבל גם אם הוא יעלה ב-10%-20%, מלאי הדירות יספיק ל-15 חודשים
עסקאות מהשבועות האחורנים
הירידות כאמור כבר מורגשות מאוד בשטח והמגמה נראית ברורה, הנה עסקאות נדלן מהזמן האחרון:
חיפה
- ברחוב החשמונאים, דירת 3 חדרים בשטח של 70 מ"ר, קומה 1 מתוך 2, נמכרה ב-1.2 מיליון שקל.
- ברחוב אליהו גולומב, דירת 3 חדרים בשטח של 70 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, נמכרה במיליון שקל.
- ברחוב נעמי שמר, דירת 5 חדרים בשטח של 138 מ"ר, עם מרפסת בשטח של 42 מ"ר, קומה 4 מתוך 7, עם חניה, נמכרה ב-3.05 מיליון שקל.
כפר סבא
- ברחוב הר מירון, קוטג' דו משפחתי בן 8 חדרים בשטח של 280 מ"ר, עם גינה בשטח של 160 מ"ר ומרתף בשטח של 90 מ"ר, עם חניה, נמכר ב-8.3 מיליון שקל.
- ברחוב עמק חפר, דירת 3 חדרים בשטח של 78 מ"ר, עם מרפסת בשטח של 8 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, עם חניה, נמכרה ב-2.45 מיליון שקל.
- ברחוב ששת הימים, דירת 4 חדרים, 110 מ"ר, בקומה 1, נמכרה ב-2.5 מיליון שקל.
- ברחוב יאיר רוזנבלום, דירת 4 חדרים, 142 מ"ר, בקומה, נמכרה ב-3.25 מיליון שקל.
- ברחוב עמק עירון, דירת 3.5 חדרים, 108 מ"ר, בקומה 2 מתוך 7, ב-2.7 מיליון שקל.
רעננה
- רחוב שברץ, 4 חדרים, 135 מ"ר, קומה 1 ב-2.9 מיליון שקל.
- רחוב קרן היסוד, 4 חדרים, 113 מ"ר, קומה 3 מתוך 6, בניין אחרי תמ"א, ב-2.85 מיליון שקל.
- ברחוב ביאליק, דירת 5 חדרים, 119 מ"ר, קומה 3 מתוך 6, ב-3.23 מיליון שקל.
הרצליה
- רחוב בורכוב, בית צמוד קרקע 5 חדרים, 120 מ"ר, על מגרש 680 מ"ר, נמכר ב-6.65 מיליון שקל
ירושלים
- ברחוב דויזדון, דירת 4.5 חדרים, 4.5 חדרים, 104 מ"ר, מחסן, קומה 2 מתוך 3, ללא מעלית וללא חניה, נמכרה ב-3.9 מיליון שקל
חדרה
- ברחוב חטיבת גולני, דירת 4 חדרים בשטח של 108 מ"ר, קומה 7 מתוך 11, עם חניה, נמכרה ב-1.55 מיליון שקל.
- ברחוב בן גוריון, דירת 3 חדרים בשטח של 65 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, נמכרה ב-1.5 מיליון שקל.
- ברחוב סמילנסקי, דירת 2 חדרים בשטח של 50 מ"ר, קומה 2 מתוך 22, עם חניה, נמכרה ב-1.35 מיליון שקל.
באר שבע
- ברחוב קלישר, דירת 3 חדרים בשטח של 58 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב-670 אלף שקל.
- ברחוב יוהנה ז'בוטינסקי, דירת 4 חדרים בשטח של 110 מ"ר, עם מרפסת בשטח של 12 מ"ר, קומה 6 מתוך 17, עם חניה, נמכרה ב-1.36 מיליון שקל.
- ברחוב שדרות יעלים, דירת 3.5 חדרים בשטח של 70 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, נמכרה ב-700 אלף שקל.
ערד
- ברחוב עיינות, דירת 3 חדרים בשטח של 80 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, עם חניה משותפת, נמכרה ב-530 אלף שקל.
- ברחוב בן יאיר, דירת גן 4 חדרים בשטח של 85 מ"ר, בבניין בן 4 קומות, עם חניה משותפת, נמכרה ב-650 אלף שקל.
ירוחם
- בהגנה, דירת 3 חדרים, 64 מ"ר, בקומה 3 מתוך 4, נמכרה ב-420 אלף שקל.
- ברחוב שדה יצחק, דירת 4 חדרים, 81 מ"ר, בקומה 1, נמכרה ב-640 אלף שקל.
בת ים
- ברחוב החשמונאים, 3 חדרים, 60 מ"ר, ב-1.8 מיליון שקל.
- ברחוב סטרומה 4 חדרים, 100 מ"ר, ב-2.15 מיליון שקל.
הנתונים מרשות המסים, רימקס ואנגלו סכסון
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
23.זו רק ההתחלה של הירידות, אל תהיו טפשיםקריסת נדל"ן 03/07/2023 09:49הגב לתגובה זו4 0הנדל"ן גמור. כל מי שמחרטט על "כבושים" ו"חמוצים", על הגדר, מדבר מפוזיציה, כי הוא או טבע בהשקעה בבלוקים או נפל בהם בשלוש השנים האחרונות, או איזה קבלן שקרן. הנתונים היבשים מדהימים ואף אחד לא היה מאמין לזה לפני שנתיים, אבל הריבית אשכרה זינקה במהירות והיא כלל לא צפויה לרדת בקרוב, יש עודפי דירות עצומים ואיש לא קונה ומפה יש רק כיוון אחד שאפשרי. כל הסיפורים שמספרים (מה יהיה עוד שנה שנתיים- מדהים איך הם משקרים הא?) לכם זו מלכודת של טינופות ימח שמם, הבומבה שלהם כבר נכנסת בהם טוב טוב וזה תענוג.סגור
-
22.זה רגעי הממשלה דואגת לחוסר התחלות בנייה הכל יעלה בטירוף (ל"ת)יובל 02/07/2023 08:23הגב לתגובה זו0 3סגור
-
21.הירידות הן בדיחה לעומת העליות בשנים האחרונות. (ל"ת)אפק 02/07/2023 08:22הגב לתגובה זו0 0סגור
-
20.כמות החזירים שצמחה במדינה בעשור האחרוןלא יאמן ! 01/07/2023 17:29הגב לתגובה זו7 0מ ט ו ר ף !!!!!!!!!!!!!סגור
-
כל הפנסיונרים של הממשלה והעיריות חיים טוברפי 01/07/2023 20:59הגב לתגובה זו1 0כך גם הפנסיונרים של הבנקים וחברות הביטוח. לכל אחד יש מינ' שתי דירות מושכרות.....סגור
- טען עוד
-
19.400% ויותר עליות בדיור 215% בשכירויות 280% בבריאות (ל"ת)14 שנים אבודות ! 01/07/2023 17:28הגב לתגובה זו1 0סגור
-
18.נזכור ולא נישכח איך נתניהו צ ח ק עלינוצעירי ישראל 01/07/2023 17:06הגב לתגובה זו2 0במחאת הדיור ב - 2011 וריסק ל נ צ ח 3 מיליון זוגות צעירים .סגור
-
17.בגוש דן הנדלנ כבר ירד בעשרה אחוזים.שגית 01/07/2023 14:50הגב לתגובה זו9 0וירד בעוד 30 אחוזים תוך שנתיים.סגור
-
16.שוב כתבת.יח"צ אינטרסנטית?שוב? 01/07/2023 10:00הגב לתגובה זו2 11כמה מאמצים להראות ירידת מחירי דירות... ובטח עדיף לבנקים שישכיבו אצלם מאות מיליוני פיקדונות בריבית בדיחה, ובקרוב שכשמחירי השירות ימריאו, כולם מסונדלים אצלם...סגור
-
15.תמשיכו לחפש בפינצטה עסקאות זולות ולהתעלם מהיקרותחחחח 01/07/2023 08:13הגב לתגובה זו0 15אתם מתעלמים ומעלימים ואנשים חכמים עם כסף קונים וקונים וקונים...סגור
-
מעניין אם כשאתה קורא את מה שכתבת אתה מאמין לעצמך (ל"ת)שרון 01/07/2023 12:31הגב לתגובה זו8 0סגור
-
צודקקוקו 02/07/2023 08:41הגב לתגובה זו2 0הוא צודק.השבוע קניתי דירה בשקט מקבלן 20%פחות מהמחיר שנמכרה לדייר אחר באותו מגדל,בדוקסגור
-
צודקהפוך גוטה 03/07/2023 11:45הגב לתגובה זו1 0לפי תשובתך הכתב צודק...ובשטח יש ירידותסגור
-
14.דבר איתי כשמס הרכישה יחזור מתחת ל5%דודו 01/07/2023 00:07הגב לתגובה זו3 4עד אז אין טעם לקנותסגור
-
13.אחרי עליות של 400-600% לא יקרה אסון אם ....די די די כבר ! 30/06/2023 21:13הגב לתגובה זו12 2המחירים יירדו 30-40% בשנתיים השלוש הקרובים .סגור
-
אותן הכותרות הצעקניות ורדודות מלפני עשור? (ל"ת)שוב ממחזר? 01/07/2023 08:09הגב לתגובה זו0 7סגור
-
12.איציק יקררענן 30/06/2023 15:51הגב לתגובה זו3 12רמת תשואה של 4 אחוז..חחחחאני גר בבית פרטי ומשלם 11 אלף שכירות.לפי ההגיון שלך בכתבה הבית עלול לרדת למחיר של 3.3 מיליון..ממש בדיחה! זה בערך הסכום שעלה לבנות אותו..לקרקע אין ערך??נדלן אפשר להשוות לאגח ממשלתי ברמת סיכון ההשקעה ואת הנתון הזה אתם בטח מכירים במערכת שלכם. נדלן לאורך שנים היא השקעה הכי משתלמת ובטוחה למדי.ימים יגידו איפה המחירים יעצרו ויתחילו לעלות אבל תהיה בטוח שזה יקרה ואנשים יסתערוסגור
-
כן איציק למה אתה חושב שמחיר לא יכול להתרסק מתחת לעלות?היסטוריון 01/07/2023 11:37הגב לתגובה זו6 0באיזה עולם למדת שהמחיר של עלות הבניה הוא רף שלא יכול להיות מתחתיו - הרי ברור שאם ישנו משבר כלכלי אז המחיר מתרסק - במיוחד אם מחיר הקרקע היה מופרז - האם בגלל שמדובר במוצר מדלן אז אי ןלו תזוזת מחיר קיצונית כלפי מטה בית קרקע או לא? הריביות יעלו והמצב יחמיר תהיה בטוח. נגמר עידן. תתעוררו.סגור
-
מסכיםמשה 30/06/2023 19:40הגב לתגובה זו3 12אנשים מנותקים.יש פה בעיקר אנשים צעירים שמתפללים שהמחירים יתרסקו.נדלן זה לא מניות .תפנימו.אם , לפי הכתב , יש ירידות של 7 אחוז בפועל אנחנו קרובים לקץ התיקון.בדירה גרים .זה לא מניה של טבע.הדבר היחידי שיכול לערער וגרום לעוד ירידות זה הנהלות הממשלה.יש התחלות בניה מחוץ לקו הירוק במחירים אטרקטיבים( כי הבניה זולה בגלל הפועלים שזולים וגם הקרקע) וגם בגלל שהממשלה לא מתנהלת באחריות לגבי הכלכלה בישראל.חברים , מי שיש לו הון עצמי לקנייה יתכן שהוא בהזדמנות שלא תחזור .עוד כמה שנים המחירים של היום יכולים להיות מדע בדיוני.סגור
-
השוואה לא נכונהלאוניד 30/06/2023 22:29הגב לתגובה זו4 3בית פרטי הוא מצרך נדיר יותר ולכן יקר יותר. ההיצע שם קטן יותר. גם שם המחירים ירדו אבל כנראה פחות באחוזים ביחס לדירות סטנדרטיות. מי שרוצה בית פרטי בבעלות ויש לו את הכסף ישלם, אם זה חשוב לו לאיכות חיים. בדירות סטנדרטיות זה לא המצב. שם התיקון התחיל והיד נטויה. תלוי גם סביבת ריבית. בסביבת ריבית נוכחית, לדעתי יתאזן כאשר התשואות ישקפו 5-6% (היום משקפות פחות) כלומר דירה שמושכרת ב – 5000ש"ח תעלה סדר גודל של מיליון.סגור
-
אז תשלם 20 אלף..אלי888 30/06/2023 19:04הגב לתגובה זו3 1בית פרטי, בכל מקום בישראל יותר כדאי לשכור, כך היה תמיד.סגור
-
11.בטבלה חסרים הכוכבים של גוש דן כי פשוט אין עסקאות (ל"ת)דירותא 30/06/2023 15:35הגב לתגובה זו6 2סגור
-
10.כמה דבריםאלוןבלון 30/06/2023 15:27הגב לתגובה זו24 2הריבית באפיקים הדולריים עומדת על 6 % עד 6.5% . בשקלים אין בעיה לקבל ריבית של 5% . אין בישראל ביקוש ליותר מ 40 אלף דירות חדשות. למעט בשנה מטורפת אחת מעולם לא נמכרו יותר מ 50 אלף דירות וזה כולל שנים שאחוז המשקיעים עמד על 30 עד 40%. הריבית הייתה הגורם שהביא לנסיקה והריבית תחזיר לשפיות. צריך להתרגל, לא קרה כלום.סגור
-
אכן!הפכא מסתברא 03/07/2023 12:07הגב לתגובה זו0 0אחת התשובות הקצרות הפשוטות והנכונות ביותר. ריבית ריבית ריביתסגור
-
כמה אי דיוקים בתגובה אחת, זה כבר לא טעויות זה הטעיות! (ל"ת)אוי אוי אוי 01/07/2023 08:11הגב לתגובה זו0 4סגור
-
9.בתל אביב ירידה חריפהבצפון מעבר לירקון העסק תקוע. גם ב10% פחות אין קוני 30/06/2023 15:20הגב לתגובה זו12 4בצפון מעבר לירקון העסק תקוע. גם ב10% פחות אין קונים. הקריסה בדרך וכתבות פימפום נואשות של קבלנים,ראשי הבנקים,שמאים ומתווכים דרך עיתונאי החצר בדרך.סגור
-
8.משקיעים תמיד בוחנים ונכון שגם בשוק יורד כדאי להשקיעדני 30/06/2023 15:03הגב לתגובה זו8 2אבל בטח שלא בנדלן שעדיין לא מבטא תשואה חיובית בטווח הקרוב, תגובת שרשרת שתשאיר משקיעים על הגדר, המשקיעים ונוטלי המשכנתאות הפכו לזהירים מחסרי אחריות תוך זמן קצר מאוד.סגור
-
איפה בדיוק ראית שנדלן לא נותן תשואה חיובית?איפה בדיוק? 01/07/2023 08:08הגב לתגובה זו0 3ליצן החצר ממשיך לעבוד על זוגות צעירים ומסכנים.סגור
-
ריבית של 5%-6.5% לאומת תשואה של בקושי 2.5% על שכירותאלכס 01/07/2023 12:38הגב לתגובה זו2 0או בשקלים כאשר אתה משלם משכנתא של 5.5-8 אלף שח לחודש ומקבל 6 במקרה הטוב לפני הוצאות ושיפוצים וחודש בלי שוכריםסגור
-
7.כשהשכר החציוני הוא כ 7000 ש"ח, ההיצע והביקוש לא רלבנטי!אדם 30/06/2023 15:00הגב לתגובה זו18 2גם אלף כתבות פימפום לא יעלו את כח הקניה של הציבור , כך שהשימוש בנימוק החלול שהקטנת היצע תוביל לעלית מחירים היא פופוליסטית ואינטרסנטית!!!סגור
-
6.ירידות של 10% ויותר גם השמאים יודעיםאורן 30/06/2023 14:29הגב לתגובה זו16 2ברור שמנהלי חברות והשמאים שעובדים עבורם יתלוננו כי הם בעלי אינטרס מובהקסגור
-
5.לחשוב שב4% תשואה משקיעים ייכנסו כשמקבלים 4-5% בבנקמשקיע פוטנציאלי 30/06/2023 14:09הגב לתגובה זו14 2זה גובל בטמטום. למרות ההשבחה האפשרית לאורך זמן בנכס. רק לחשוב על כל ההתעסקות מסביב (שוכרים, חוזים, בעיות, בזבוז זמן על שטויות). אני מצפה ללפחות 7-8% תשואה משכירות בדירה לפני שאשתמש בכסף שיש לי בפיקדונות\אג"חים ממשלתיים. בינתיים המחירים יורדים והריבית רק עולה, תנועת מלקחיים מעולה להשקעה עוד שנתיים-שלוש בנדלן.סגור
-
יש לא רק פירות, אלא גם השבחה ועלייה בקרן, איפה יש לך אתאחלה טמטום 01/07/2023 08:07הגב לתגובה זו0 4זה בבנק? שם כולם שותפים לרווחים שלך בלבד. ומישהו עדיין חושב שהמחירים לא עומדים לעלות בקרוב? אתה באמת מטומטם ולא רק גובל בטמטום.סגור
-
בגדול צודקלאוניד 30/06/2023 22:34הגב לתגובה זו2 0מסכים לגמרי, רק חושב שיותר באזור 6% תשואה ברמת הריבית הנוכחית. כיוון שמדובר לרוב במינוף וכן יש תכנון על עליית ערך בטווח הארוך. אם הריבית תעלה עוד 1% אני מסכים שהירידות ימשכו עד לתשואות שישקפו 7-8% תשואהסגור
-
4.לכו תקנו בצפון בקריות המחירים הינם מחירי ריצפנעמי 30/06/2023 13:56הגב לתגובה זו0 11במיוחד ח ליד הים קריית ים ובמיוחד בקריית חיים מערבית שכונת החוףסגור
-
אוקי מישהו שיש לו דירה בשכונת החוף בקריית חיים (ל"ת)לול 03/07/2023 09:47הגב לתגובה זו0 0סגור
-
ממשלאוניד 30/06/2023 22:33הגב לתגובה זו4 0המחירים עדיין מאוד מנופחים ובטח לא מחירי ריצפה. התיקון רק בתחילתוסגור
-
3.קחו אוויר, הנפילות יגיעותנשמו, בסוף יתאזן 30/06/2023 13:38הגב לתגובה זו14 3הסתיימה תקופה בה שלטו האינטרסנטים. עכשיו אנחנו בתקופת ״הכל זה מלמעלה״ - הריבית. ארה״ב מעלה ואנחנו אחריה, כמו צל. והריבית היא פטיש 5 ק״ג על ענף הנדל״ן. אז שאהאינטרסנטים ימשיכו לקשקש ולממן את שטיפת המוח כמו תמיד ושקרטל הקבלנים ימשיך להחזיק חזק. בסוף הכל יקרוס. לאנשים נגמר הכסף. גיים אובר.סגור
-
2.במחירים של כ"ס רעננה תוכלו לקנות במיניאפוליס שלוש וילותפולק 30/06/2023 13:31הגב לתגובה זו7 3ולהשכירן תמורת 6000 דולר, ביוסטון תוכלו לקנות 2 וילות תקבלו 9000 דולר. המסקנה מחירו של הדולר צ"ל 10 ש"ח.סגור
-
תתקע אתה עם נכסי הזבל שלך, אנחנו משקיעים פה לידינו עםלא תודה 01/07/2023 08:06הגב לתגובה זו1 1מה שמכירים טוב, ולא קונים חתול בשק, בטח לא חתול חולה וגוסס...סגור
-
1.אם המחירים ירדו עם 90-95 אחוז אז הם גם יהיו שפוייםהחיים 30/06/2023 13:26הגב לתגובה זו7 6בואו נחכה... עכשיו כשיש ממשלת הרס לאומי אולי זה יוריד גם את מחירי הדיור ולא רק את המורל הלאומניסגור
-
אם היית שפוי/ה אולי הייתה לך היום דירהדין 30/06/2023 16:49הגב לתגובה זו4 8אבל את/ה מטורלל/ת על כל הראש ומדבר/ת שטויות, לכן תישאר/י הומלס ממורמר/ת כל חייך.סגור
