הקומבינות של המשכירים ובכמה עולה שכר הדירה באמת
שכר הדירה מזנק. העלייה במדד שכר הדירה מחממת את מדד המחירים כולו, כי שכר הדירה הפך להיות המרכיב הגדול ביותר במדד - כרבע מהמדד. אבל, מסתבר שמה שאנחנו רואים כנראה לא מלמד על המצב האמיתי.
נתחיל בכך שיש כמה מדדים לשכר הדירה. מדד אחד הוא למחדשי הסכם. כלומר שוכרים שנמצאים באותה הדירה ורק מחדשים את ההסכם תקופה נוספת. יש גם שוכרים שפשוט מתגלגלים בחוזה ארוך טווח, לא בדיוק חידוש, אבל לרוב יש הצמדה קבועה בחוזה של 5% בשנה או משהו בסביבה. מדד שני הוא בגין שכירות חדשה (חוזים חדשים) כלומר שוכרים שעוברים לדירה אחרת.
קיים פער ענק בין שוכרים שהם מחדשי חוזה לבין שוכרים שהם חדשים. מחדשים משלמים קרוב ל-4% יותר (עלייה שנתית), בחוזים חדשים זה קרוב ל-9%. הסיבות ברורות. משכירי הדירות רוצים מישהו שאפשר לסמוך עליו, אין להם רצון להתחיל "מערכת יחסים" חדשה עם שוכרים, הם מכירים את השוכרים הקיימים וכנראה מרוצים מהם. אנחנו נוטים להזכיר את הקשיים של השוכרים בשוק השכירות, אבל יש גם משכירים עם קשיים רבים וזה קורה כאשר השוכרים לא משלמים, אשר השוכרים פוגעים בדירה, כאשר יש אינסוף תיקונים והוצאות על הדירה המושכרת.
- כל הכותרות
בשביל "הראש השקט" משכירים מוכנים לוותר על עליית שכר הדירה. הם לא מעלים משמעותית את שכר הדירה לשוכרים שלהם, אלו שכבר איתם כמה שנים. אבל אם הם היו משכירים לאחרים הם היו מבקשים שכר דירה גבוה יותר. הפער בין שכר דירה לשוכרים חדשים לשוכרים קיימים עומד על כ-5% ויש לו משמעות גדולה. אז אם אתם עוברים לשכור דירה אחרת, קחו בחשבון ששכר הדירה יקפוץ.
זה בעצם אומר שמחירי השכירויות בחוזים מתמשכים שמהווים כשני שליש משוק השכירות הם מתחת למחיר השוק. זה אומר שכשהמשכירים והשוכרים האלו ייפרדו, תהיה עלייה דרמטית במחיר. במילים פשוטות, יש עוד עלייה שלא נספרת בנתוני הלמ"ס. אבל היא תגיע.
וזה לא סוף הסיפור - המחיר שאתם רואים לא תמיד נכון כי הוא לא מדווח. למשכירים יש פטור על מס מהכנסות שכר דירה עד רף שמתקרב ל-5,500 שקל. דמיינו שמשכיר יודע שהמחיר שהוא יכול לקבל הוא 6,000 שקל והוא דורש כיום 5,500 שקל. הוא בדילמה - לעלות או לא לעלות?
אם הוא מעלה את שכר הדירה הוא מתחיל לדווח לרשויות המס. הוא יצטרך לשלם מס על מכפלת הסכום העודף (הסכום שעולה על רף הפטור). תשלום המס יהיה לפי מדרגות המס של המשכיר, אבל זה כבר הופך את העלייה ללא כלכלית. ב-7,000 שקל זה כמובן כבר כלכלי מאוד. אבל להעלות ב-500 שקל ובסוף לשלם את רובם למס הכנסה, לא כלכלי.
יש אפשרויות תשלום מס נוספות, יש אפשרות לשלם 10% על כל הסכום, גם השיטה הזו לא תהיה כלכלית למשכיר.
וזה לא רק העניין הכלכלי. אנשים לא רוצים לדווח למס הכנסה. הם לא רוצים להיות במאגר של המדווחים וההרחקה הזו מהדיווח שווה להם כסף. אז מה עושים? רבים מוותרים. ואז השוכרים משלמים שכר דירה שנמוך ב-500 שקל ואפילו יותר מהמחיר האמיתי. אבל זה רק מחזק את ההבנה שיש עוד מנועים מתחת לפני השטח שירימו את המחיר בהמשך. המשכיר עכשיו מוותר, אבל כשהשכר דירה ימשיך לעלות והוויתור כבר יגיע ל-1,000 שקלים הוא יגיד עד כאן.
הוא יגיד עד כאן כי מעבר לעלייה בשכר הדירה שהיא התאמה למחיר האמיתי, הוא כמשקיע מקבל תשואה נמוכה ביחס לאפשרויות הקיימות במסלולים הסולידים. משכיר דירה מפסיד בתקופה הזו - במקום לקבל 4%-5% לשנה באפיקים הסולידים הוא מקבל אולי 3% כתשואה על הדירה. מעבר לכך, הוא מאבד שווי בשל ירידת המחירים. אם יש לו משכנתא על הדירה השנייה, אז בכלל מצבו הורע - תשלומי המשכנתא עלו כידוע בשיעור חד. ולכן, המוטיבציה שלו להעלות מחיר גבוהה מאוד, ולכן המוטיבציה להעלאת שכר דירה בשוק בכלל עלתה מאוד בשנה האחרונה.
ושהביקוש לשכירות עדיין גבוה מאוד, זה שוק של משכירים. הם קובעים את המחירים. אז שכר הדירה זינק והוא צפוי להמשיך לעלות.
הקומבינות של משכירים
ויש מצבים אחרים. יש מצבים שהמשכירים לא מוותרים ומעוניינים לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה והם מצליחים. הם דורשים מהשוכרים לשלם חלק במזומן (ואז הם לא מדווחים למס הכנסה), או שהם מחלקים את שכר הדירה לשניים - שכר דירה ותשלום עבור הציוד בדירה וככה נמנעים מלדווח למס הכנסה ולשלם מסים.
יש גם שיטות אחרות - משכירים אומרים לשוכרים שלמו 5,500 שקל בחודש, אבל כל התיקונים עליכם. ככה מבחינת רשות המס הם לא צריכים לדווח. יש בעיה קטנה - זה לא חוקי, אבל הם מחתימים את השוכרים על סעיפים שמרחיקים מהם את הסיכון המשפטי.
יש המון מקרים של האפשרויות האלו ואז עולה השאלה - משכירים יקרים, לא מספיק לכם שהמס על שכר הדירה אפסי ואתם גם אותו לא משלמים?
ושאלה נוספת - איפה המדינה, איפה רשויות המס? זה זועק כי המשכירים האלו הם לרוב גם אותם משכירים שמתחמקים ממס רכישה (בצדק מבחינתם) בשיעור של 8% על ערך הדירה כי הם קונים את הדירה להשקעה דרך הילדים.
וככה בעצם הופכים את השכרת הדירות לעסק משתלם במיוחד. אין מסים ועל פני זמן יש השבחה, אם כי, מתחילת השנה מחירי הדירות בירידה.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
32.המדינה צריכה לחייב את כל האזרחיםולדימיר 18/09/2023 23:05הגב לתגובה זו0 0בדיווח מס על הכנסותיהם מכל מקור שהוא.רק כך לא יהיו הכנסות של משלמים עליהם מס.זאת מדינה של קומבינטורים שמנוהלת ע"י ממשלה מושחתת שיש להם דירות וכספים ואין להם אינטרס שיפגעו בחזקים ובעלי ההוןסגור
-
31.רואים שאת שוכרת בתלאביבמה הפואנטה? 08/08/2023 02:07הגב לתגובה זו0 1כל כך טיפוסי . מה בדיוק הפואנטה? אם זה כל כך משתלם לקנות, קחי משכנתא ותיקני. לא בא לך להשכיב בדירה עמה מיליונים ולהשתעבד למשכנתא? שלמי שכירות. המשיכר הוא לא אבא שלך, ולא חייב לממן לך מגורים מתוחזקים בלי להרוויח. מה את חושבת שמישהו אחר יקח משכנתא, ישלם על הדירה ויתן לך אותה בלי לשככל את המשכנתא בשכירות? מה הוא משרד השיכון או משרד הרווחה? חפשי עץ אחר לטפס עליוסגור
-
30.חכו לקיץ לחילופי שוכרים ותראו את הקטסטרופה,חכו 06/07/2023 08:45הגב לתגובה זו0 0אולי תתחילו לקלוט שככול שאצם מחכים לרכישת דירה ראשונה, אתם רק מפסידים, והרבה.סגור
-
29.עד מתיאנונימי 03/07/2023 13:06הגב לתגובה זו1 0חזירים יעלוזו בחסות המושחתים בכנסת??סגור
-
28.מדינה של מושחתיםאנונימי 02/07/2023 18:32הגב לתגובה זו3 1מישהו מצפה להגנה על שוכרי הדירות האומללים שסופגים כבר מעל שנה עליות מטורפות בשכר הדירה כאשר כל הכסף השחור הזה הולך לכיסיהם המרופדים של חזירי הנדל"ן אספני הדירות -בזמן שכל חברי הכנסת, השרים והשופטים בעצמם מחזיקים בנדל"ן להשקעה ונהנים מכך??!סגור
- טען עוד
-
27.אם המשכיר הוא גם שוכר הוא לא צריך לשלם מס ברוב המקרים (ל"ת)אלף 02/07/2023 14:56הגב לתגובה זו1 8סגור
-
26.8 אחוז מס רכישה 3 אחוז שכר דירה בבנק 5 אחוז (ל"ת)הבלון בדרך לפיצוץ 02/07/2023 12:17הגב לתגובה זו3 0סגור
-
לא להתבלבל, בבנק הקרן נשארת אותו דבר. הדירה רק עולהרק 03/07/2023 11:33הגב לתגובה זו0 0ועולה בערכה כמו שאף פקדון לא יכול לחלום, ויש התחלה טובה לחיים לצאצאים.סגור
-
אכן חשוב לא להתבלבללאוניד 03/07/2023 21:29הגב לתגובה זו0 0כרגע היא יורדת בערכה. ותמשיך לרדת.סגור
-
25.עם הילדים יקנו דירה ישלמו 8 אחוז מס רכישה (ל"ת)שטויות 02/07/2023 12:07הגב לתגובה זו2 0סגור
-
24.כשאין מה לכתוב, ומתחנפים לקבל יעד לא בוגר. (ל"ת)ככה זה 02/07/2023 09:10הגב לתגובה זו3 2סגור
-
23.העיקר שעל פיקדון בבנקאנונימי 02/07/2023 08:38הגב לתגובה זו7 2גם של מאה שח מסכנים-יורידו לך 15 אחוז מס. והחזירים אספני הדירות מכניסים עשרות. ומאות אלפי שקלים כל שנה בלי לשלם אגורה מס.סגור
-
הפיקדון משלם היום יותר טוב מכל שוכרנהגוס 02/07/2023 11:24הגב לתגובה זו7 0נכון, יש מס 15%, אבל בשורה תחתונה משתלם למשכיר למכור את הנכס ולשים את הכסף בפיקדון בבנק. זה גם יותר בטוח מכל שוכר בשר ודם, שהיום יש לו כסף ומחר אין, וגם מקבלים יותר כסף. אז למה בעצם להמשיך לסבסד דיור לאנשים זרים?סגור
-
22.ככה זה כשגדעון סער המושחת והנוכלאנונימי 02/07/2023 08:34הגב לתגובה זו5 3טירפד את חוק רשם שכירויות ופיקוח על שכר דירה. כשהמושחתים בכנסת דואגים לבעלי ההון, מי שנדפקים אלו החלשים שנעשקים. תזכרו זאת בבחירות.סגור
-
21.חובת דיווח כללית על כל תושבי המדינהאהרן 02/07/2023 00:40הגב לתגובה זו4 3מה עם ועד הבית, בו חלק מהדיירים הם שוכרי הדירות ולא בעליהן. במקום חקיקה מפורטת וברורה קיימת חברה ממשלתית בשם "האגודה לתרבות הדיור". מעניין אם זו המצאה ישראלית או שזו העתקה ממדינה אחרת.סגור
-
20.זה פשוטאצלי 01/07/2023 19:43הגב לתגובה זו1 1הדירה של אישתי ואני משקיע בבורסה ללא נדלן מקסימום קרן ריט או חברות בניהסגור
-
תיזהר שהיא לא תרצה להתגרש (-:)נחמן 02/07/2023 11:21הגב לתגובה זו2 0.סגור
-
19.מציע לצעירים לעזוב את המדינהשון 01/07/2023 19:14הגב לתגובה זו9 11ממשלה ונדינה פח אשפה אין כאן עתיד לצעיריםסגור
-
בוא נתחיל ממך, שמשכנע שנים אנשים לעזוב, כמו זה שמשכנעבוא 03/07/2023 11:34הגב לתגובה זו0 0אנשים מעל שנתיים לא לקנות ברמת גן, ולך תדע למה...סגור
-
18.באילת כל הדירות מפוצלות...אין חוק (ל"ת)טל 01/07/2023 18:52הגב לתגובה זו5 0סגור
-
17.כלומר על כל דירה 5.5 נקי בלי מס ? (ל"ת)20 דירה 01/07/2023 18:32הגב לתגובה זו4 1סגור
-
לא, זה סה״כ.אולה בבו 02/07/2023 09:25הגב לתגובה זו0 0אם לדוגמה אתה משכיר 10 דירות ב-2000 ש״ח כל אחת, אז ההכנסה שלך משכירות היא 20000. כיון שזה יותר מהסף לפטור, עליך לשלם מס (יש כמה מסלולים מהם ניתן לבחור).סגור
-
16.רוב המשכירים הם משפרי דיורדניאל 01/07/2023 18:16הגב לתגובה זו7 13כלומר משכירים ושוכרים (וכמובן שהדירה ששוכרים הרבה יותר יקרה מהדירה שמכירים) אז למה צריך לשלם מס??? אם כבר אז תכתוב על זה כתבה ולא על כך שאנשים לא רצים לשלם עוד מיסיםסגור
-
רוב המשכירים הם משקיעים שעשו סיבוב המחיר למשתכן ועודהאמת 02/07/2023 08:51הגב לתגובה זו4 1הגרלות דירות בהטבות שערורייתיות למינייהן. שחיתות בהתגלמותה, ומי שקנה דירה במחיר מלא (ושילם מס דרקוני בהתאם) לא זכאי אפילו לקיזוז עליית המשכנתה בתשלום המיסוי שלו. המדינה נחלקת ל2: מקורבים ומוטבים ועבדים משלמי מיסים חנוקי משכנתה!סגור
-
15.אני שוכר דירה ובמקביל משכיר את שלי בסכום דומהישראלי 01/07/2023 17:23הגב לתגובה זו16 24לא ברור למה אני צריך לשלם על זה מססגור
-
אתה במקרה מאלו שזכו במתנה לדירה של מיליון עד מיליוןוחציבמקרה 02/07/2023 09:01הגב לתגובה זו5 0ואז התבכיינו שרחוק להם לגור במתנה וקיבלו אישור להשכרה ואז התבכיינו שהם גם צריכים לשלם מס וגם אם ימכרו את הזכירה מוקדם מידי ישלמו קנס. שאלה, כול הזוכים שייכים לעדת: "שתו לי אכלו לי, לא קיבלתי יותר מכולם?"סגור
-
מס משלמיםמה לא ברור 01/07/2023 19:36הגב לתגובה זו4 5על הכנסה,לכן שמו בישראל "מס הכנסה" ולא "מס הוצאה"סגור
-
14.אני משלם מס ומרגיש פראייר. באמת. במדינת הקומבינה, הכלפראייר 01/07/2023 17:16הגב לתגובה זו11 0אבל מכיוון שאין חובת דייוח, הפראיירים רק מתחלפיםסגור
-
ממלא דו"ח שנתיאני 01/07/2023 19:38הגב לתגובה זו0 0כי בעבר הילשינו עלי שכנים טובים שחזרתי מחו"ל ובטח אני מיליארדר שלא מדווחסגור
-
13.חזירות אין סופית בחסות ממשלת רפי שכל (ל"ת)100 01/07/2023 16:35הגב לתגובה זו9 8סגור
-
12.פימפום...ציפורי 01/07/2023 15:23הגב לתגובה זו6 17הכתבות האלו מגמתיות.... לפני הרבה שנים כשהיה מהפך של הלירה ואח"כ השקל, אמרו לנו לחכות שהמחירים ירדו. בעוד שנה המחירים ירדו.... איפה?.... מי שיושב על הגדר מפסיד.... בסופו של דבר כשלקחתי משכנתא הריביות היו כמעט בסדר גודל של היום....סגור
-
והמחיר? (ל"ת)סתם אחד 01/07/2023 20:08הגב לתגובה זו0 0סגור
-
11.רוב המשכיריםאזרח 01/07/2023 15:03הגב לתגובה זו5 9הם פנסיונרים שמחזיקים כמה דירות ולא משלמים מס, אז לא אכפת להם להעלות את שכר הדירהסגור
-
בן אדם לא מגיע לסף המס, אין לו שום אינטרס להעלות. וכמהאם כבר 02/07/2023 09:03הגב לתגובה זו2 0דירות לא מחייב שכ"ד גבוה, בד"כ אלו דירות ישנות ולא מתוחזקות שההוצאות עליהן מורידות עוד יותר את הרוח.סגור
-
10.כותב בושהעי 01/07/2023 14:20הגב לתגובה זו5 7כתבה בסגנון של זקני ציון. הכותב אנטישמיסגור
-
ככה זה כשהחמדנות עולה לראש=חוצפה של חמדן רודף בצעשלמה 01/07/2023 21:43הגב לתגובה זו3 2ודש לחברים שלך בטהרןסגור
-
9.המיסים זה סרטןהמיסים 01/07/2023 14:12הגב לתגובה זו6 4כמה שיותר מיסים ככה פחות הכנסות למדינהסגור
-
זה מוצדק וונחוץמיסים 01/07/2023 19:40הגב לתגובה זו2 1כל עוד כולם מדווחים ומשלמיםסגור
-
8.יעלו ויעלואזרח 01/07/2023 13:54הגב לתגובה זו6 16מחירי הדירות ימשיכו לעלות!!!סגור
-
ידועיש שיר 01/07/2023 19:40הגב לתגובה זו1 2"יעלה ויבוא...."סגור
-
7.כתבה גרועהha rt kh 01/07/2023 13:52הגב לתגובה זו8 21התשואה משכירות גם ככה נמוכה. יעלו מיסים, זה יתגלגל על השוכר. לא ציינו שמי שמשכיר ושוכר יש לו פטור בסכום גבוה יותר (7500 או 7800 ש"ח). אין סיבה שלא יפטרו למשל שוכרים שעוברים לדיור מוגן (שלא "יפשטו רגל"). משום מה המשכירים מוצגים כרעים, למה? מי שחסך כל חייו לא ראוי לתשואה סבירה?סגור
-
נתנו דירה בחצי מחיר לאנשים, ואז אפשרו להם להשכיר אותהצודק 100% 02/07/2023 09:08הגב לתגובה זו2 0ועוד בפטור, בעוד מי שקנה במחיר מלא, יש לו פטור נמוך משמעותית, למה? כי זו ממשלת שחיתות.סגור
-
אתה מבין מי צריך לשלם את זה? (ל"ת)סתם אחד 01/07/2023 20:07הגב לתגובה זו2 0סגור
-
6.והרבית תעלהוהרבית 01/07/2023 13:08הגב לתגובה זו2 0וכול ששכר הדירה יעלה בנק ישראל יעלה את הרבית ממשיכים למעלה איך קונים בחסר על משכנתאות בארץ? אולי עדיף לקנות בחסר על יזמים וקבלניםסגור
-
5.עובדים עלינו מחירי שכירות ודירות רק עוליםלצערי 01/07/2023 12:16הגב לתגובה זו8 16עובדים עלינו כל הזמן תנסו לשכור דירה בזול תנסו לקנות דירה אין מצב מחירים עולים ועוליםסגור
-
4.הפתרון פשוט, מס מהשקל הראשון.אריק 01/07/2023 12:09הגב לתגובה זו14 7תשואה נמוכה יותר תביא את המשקיעים למכור דירות ולהוריד את מחירי הדירות בחדות יותר, השוכרים יוכלו לקנות דירה ולגור הדירה בבעלותם.סגור
-
בקניה שולם מס רכישה 8 אחוז מתוך 2 אחוז (ל"ת)4 שנים בלי שכרה 02/07/2023 12:13הגב לתגובה זו0 0סגור
-
חחחחחשלמה 02/07/2023 11:24הגב לתגובה זו0 0חחחחחסגור
-
אז מייד מעלה לשוכרים שלי. מצטער, אבל לא תהיה ברירה. (ל"ת)הלוואי 02/07/2023 09:07הגב לתגובה זו2 1סגור
-
בדיוק !שלמה 01/07/2023 21:46הגב לתגובה זו4 0אבל בעלי האינטרסים מחוברים היטב דרך מפלגה גדולה ללובים של קובעי המדיניות ב 20 השנה האחרונות ולכן משתיקים את הנושא ולא פועלים לתיקון .סגור
-
3.מצטער לכתוב שוב אתה כותב על דברים שאין לך בהם מושגאם תצנזרו זה בסדר 01/07/2023 11:38הגב לתגובה זו11 8לאדם יש דירה. התשואה בבנק גבוהה נניח ב-2%. אם הוא מוכר את הדירה סביר להניח שהוא ישלם מס שבח של מאות אלפי ש"ח נניח "רק 150 אלף ש"ח. זה כבר מחסל לו הכנסות מדירה של שנה או שנתיים או 3 שנים. תוסיפו שכ"ט עו"ד ואולי גם היטל השבחה שהעירייה תדחף ותבקש. כלומר אם עוד 4 שנים הריבית במשק תרד והוא ירצה לקנות דירה אחרת הוא ישלם מס רכישה ועוד פעם שכט עו"ד.....הבנת את זה? מלבד זה. דירה גם אם מכירה יורד זאת תוכנית חסכון נהדרת כי אתה לא יכול לבזבז יותר משכ"ד שאתה מקבל ממנה. כסף בבנק או בשוק ההון זה כסף שהולך לבזבוזים. כמעט אצל כל אחד. רק נדירים מתאפקיםסגור
-
דירה ממוצעת זה 4 מליון שחבני גור 01/07/2023 18:07הגב לתגובה זו2 0איך יבזבז 4 מליון שח, ריבית היום בשבילך רק בשבילך 4.75%, למה 2%. דירה נותנת 2%, אתה מופסד שכל שנה 2.5%, בבנק אתה משלם 15% מס, בדירה אתה מעלים ולא מפחד מאף אחד.סגור
-
2.המחבר שוכר דירה ולכן הדעה שלו מוטעית (ל"ת)בן 01/07/2023 11:19הגב לתגובה זו7 7סגור
-
1.שכחו מזה, מחירים רק יעלודני 01/07/2023 10:20הגב לתגובה זו9 21שכירויות לא ירדו כל עוד מציעים מודדים שטח קטן יותר באותו מחיר.סגור
