איפקס קפיטל: אפסייד של 23% למניית סלע נדל"ן

מניית קרן הריט סלע נדל"ן סלע נדלן -0.22% סלע נדלן 861 -0.22% בסיס:862.9 פתיחה:862.9 גבוה:862.9 נמוך:840 תמורה:2,516,304 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: עשויה לעלות ב-23.2% ממחיר של 7.63 שקל למחיר של 9.4 שקל, כך עולה מסקירה שמפרסם האנליסט נעם פינקו מאיפקס קפיטל מרקטס.

"החברה נסחרת בשווי שוק של כ-1.67 מיליארד שקל ובבעלותה נכסים בשווי של כ-5.15 מיליארד שקל רובם המוחלט נכסים מניבים והשאר זכויות בניה ומקדמות על חשבון נדל"ן. שיעור ההיוון משוקלל של נכסי החברה עומד על 6.78%", כותב פינקו. "בשנת 2021 השלימה רכישת נכסים בעלות של כ-345 מיליון שקל ובשנת 2022 חתמה על עסקאות בהיקף של קרוב ל-1.3 מיליארד שקל שאמורים להניב לחברה בעתיד NOI של כ-72 מיליון שקל (תשואה ממוצעת של 5.7%)".

הנכסים העיקריים
1. תחום המשרדים: קומות משרדים במגדל משה אביב ברמת גן בשטח של 26 אלף מ"ר בשווי של כחצי מיליארד שקל; 14.5 קומות במגדל פלטינום ברחוב הארבעה בשווי של 360 מיליון שקל; מגדל פז במתחם הבורסה ברמת גן בשווי של 330 מיליון שקל; בית הצבי בירושלים המושכר במלואו כמעט לבזק ולמשרדי ממשלה בשווי של 215 מיליון שקל ועוד.
2. תחום המסחר: מרכז חונים קונים בראשל"צ ששוויו נאמד ב-262 מיליון שקל; קניון לב הפסגה בירושלים ששויו נאמד בכ-227 מיליון שקל ועוד.
3. מתחמי הלוגיסטיקה הבולטים נמצאים בחולון, יבנה ואשדוד.
4. הנכס שעתיד להיות הנכס המרכזי של החברה הינו בית מאני בתל אביב. הנהלת בנק לאומי צפויה לעזוב לקראת סוף שנת 2023 (עם אופציה להארכה בשנה) והחברה תשאף להשכיר את הנכס במחיר של כ-180 שקל למ"ר (מחיר מאתגר מאוד לנוכח תנאי השוק) כך שיניב NOI של 32 מיליון שקל בשנה.

לדברי פינקו, "בשנת 2023 הנכסים צפויים להניב NOI של כ-310-316 מיליון שקל. נכון לסוף הרבעון הראשון, מצבה הפיננסי של החברה הינו איתן, הכולל נגישות גבוהה לשוקי החוב וההון ושיעור מינוף של כ-56%. שיעור הריבית הממוצעת של החברה הינה 1.7% (צמוד) והמח"מ הינו קרוב ל-5 שנים. עלות החוב השולית של האג"ח במח"מ הארוך ביותר הינו פחות מ-3%, כמעט 4% מתחת לשיעור ההיוון המשוקלל של נכסי החברה".

תוצאות החברה ותחזית לשנת 2023

מודל הערכת השווי של פינקו

"לסיכום, סלע נדל"ן הינה מחברות הנדל"ן המניב המובילות בישראל, בעלת נכסים מגוונים שהוכיחו את איכותם בתחומי המשרדים, המסחר והלוגיסטיקה ונהנים משיעורי תפוסה גבוהים מאוד כאשר ה-FFO בשנת 2023 יציג צמיחה נאה בזכות הרכישות שבוצעו בשנים האחרונות והעליה ב-NOI מנכסים זהים. על אף עליית התשואות של אגרות החוב, אלו עדיין נסחרות בתשואות סבירות, כאשר תשואת האג"ח הצמודה הארוכה של החברה נסחרת בתשואה של פחות-3%, כ-3.9% מתחת לשיעור ההיוון של נכסי החברה. גם נכסי החברה כמובן צמודים למדד ולכן ההשקעה בהם מהווה הגנה אינפלציונית. אנו מעריכים את נכסי החברה לפי השווי בספרים ומניחים הפחתה מסוימת בשווי הנכס הנרכש "בית מאני". אנו מעריכים את פעילותה השוטפת לפי מכפיל 10 על ה-FFO (כאשר במודל אנו מפחיתים FFO עתידי בשל עליית הריבית) ומגיעים למחיר יעד הגבוה בכ-23% ממחיר המניה בשוק. אנו משיקים , אם כן, סיקור למניית החברה בהמלצת תשואת יתר במחיר יעד של 9.4 שקל, המהווה ממוצע של 2 שיטות הערכת השווי", מסכם פינקו את דבריו.