חובת הדיווח למשכירי דירות - צעד הכרחי, אבל יש גם חיסרון

מליאת הכנסת אישרה לאחרונה את הצעת חוק לתיקון פקודת מס הכנסה, לפיה יבוטל הפטור מדיווח של בעלי הדירות שפטורים ממס בעקבות השכרת הדירה שלהם. המדינה מצאה פערי גבייה של עשרות מיליוני שקלים, אבל זה חלק קטן ממה שאיתרה רשות המסים. מדובר בהעלמת הכנסות של מאות מיליונים, זה גם יכול להיות מעל מיליארד שקל. כסף גדול.

המדינה מאפשרת היום שלא לדווח לרשות המסים על הכנסות משכר דירה באם שכר הדירה החודשי הוא עד 5,471 שקל. אבל יש רבים שמשכירים בסכום גבוה יותר ו"שכחו" לדווח, יש רבים אחרים שמקבלים כסף "שחור" ולא מדווחים. ברגע שתהיה חובת דיווח, הרשת של מס הכנסה עשויה ללכוד את כל המתחמקים-מעלימים. המתנגדים טוענים שזה יצריך הרבה בירוקרטיה-טופסיאדה, אבל אפשר שזה יהיה בכמה לחיצות כפתור - טופס דיגיטלי פשוט ומהיר. אנחנו בכל זאת ב-2023. הטיעונים נגד מחביאים אינטרסים ואינטרסנטים שלא רוצים להיחשף.  הגוף המקצועי - רשות המסים, מנסה כבר שנים רבות להעביר את התיקון האמור ולגרום לדיווח מלא. 

ברגע שיש חובת דיווח, סביר מאוד שרוב משכירי הדירות יימנעו מהצהרה כוזבת לרשויות המס וידווחו על הסכום האמיתי. כלומר, לא לדווח בכלל כי אחר כך נגיד שלא ידענו זה בעיניהם עבירה קטנה יותר מאשר לדווח, אך לא לדווח נכון. למה זה כך? זה טבע האדם - ברגע שהמשכיר לא מדווח כמו חצי עמישראל הוא אומר לעצמו - אני כמו כולם, לא ידעתי שצריך לדווח, חשבתי שאני מתחת לרף. שכר הדירה התחיל נמוך ועלה ויש עוד אלף תירוצים. המשכיר משכנע את עצמו שזה תקין ומקסימום יש לו מה להגיד. אבל ברגע שהפעולה אקטיבית ודורשת הצהרה ממנו - כאן הוא כבר לא יכול לשקר. כאן הוא צריך לדווח על הסכום האמיתי.   

איך משלמים מס על שכר דירה וכיצד משכירים מתחמקים ממס?

ההכנסות ממסים כיום מטופלות דרך שלושה מסלולים. כל אחד חייב לעבור באחת המסלולים האלה: מסלול הפטור, מסלול של 10% ומסלול מס שולי. במסלול הראשון, מקבלים פטור עד 5,471 שקל לחודש מהכנסות שכירות.

התקרה משתנה מדי שנה וצמודה למדד. עד היום, מי שהיה פטור לא היה צריך לדווח, אלא שהמדינה חשדה, ובצדק, שבעלי הדירות שמשכירים, למשל, דירה ב-6,000 שקל, לא מדווחים ו"סוגרים" עם השוכר על חוזה של 5,400 שקל והשאר במזומן, או בדרכים אחרות כמו תשלום מראש "על חשבון השנה כולה" בסכום ההפרש ואחר כך - תשלום נמוך יותר מהתקרה. לרשות המסים אין זמן לדפוק על כל דלת בישראל. היא לא יכולה לעבור על כל העסקאות בו זמנית, בטח שחלקם בלי חוזה ולכן המדינה קובעת מסלול אחיד: אתה פטור? תגיש דוח, תדווח לנו על החוזה שלך ואז נוכל להחליט אם הוא תואם למציאות.

• חברים שלכם קיבלו מתנה מהמדינה - אתם פספסתם
• איך עושים כסף גדול מנדל"ן - בלי דירה, בלי רישיון, ובלי שקל הון עצמי

במסגרת המסלול השני, אפשר לשלם 10% מדמי השכירות ברוטו. יחד עם זאת, במסלול הזה לא ניתן לנכות הוצאות בגין הדירה. כלומר, תשלם פחות מס, אבל בלי הוצאות. המסלול הזה מתאים למי שיש לו הוצאות נמוכות. אם יש לו הוצאות גבוהות, הוא יקפוץ למסלול הבא - המס השולי יהיה גבוה יותר, אבל הוא ינכה הוצאות וכך ישלם פחות מ-10%. בנוסף, כשהוא מוכר דירה, הוא יוכל להוסיף את הפחת (2% בשנה נניח) לשווי המכירה. כלומר, הוא ישלם פחות מס שבח כי ההפרש בין מחיר הקניה למכירה יהיה נמוך יותר, אם קיים בכלל.

לגבי מסלול מס שולי - התשלום הוא לפי מדרגות המס שלכם. במצב הזה, כפי שפירטנו קודם, הוא יכול לנכות הוצאות כולל פחת. אבל, זה נראה פחות רלבנטי לרוב הציבור, כי שיעור המס השולי שלהם גבוה, אבל דמיינו אנשים בלי שכר עבודה שיש להם דירה להשקעה או דירות להשקעה - המסלול הזה הוא כנראה האופציה הנכונה להם.  

המדינה רוצה לעשות כמה דברים ברפורמה המתגבשת שלה בשוק השכירות: ראשית, כפי שהסברנו קודם, במסגרת הצעת החוק שעברה בקריאה ראשונה הוחלט לבטל את הפטור מדיווח על הכנסה. כלומר, אדם שמכניס 3,500 שקל משכירות של דירת 2 חדרים, יצטרך גם הוא לדווח - אחרת הוא צפוי לקנסות.

• שוק דירות הנופש מתחמם - אבל גם הרשויות מתעוררות
• 2024: שנת שיא בהתחדשות עירונית - בשטח זה כבר נראה אחרת
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

שנית, הצעת החוק מציעה לבטל את ההצמדה למדד על תקרת הפטור. מה היה עד היום?היום זה צמוד לאינפלציה, נניח שהאינפלציה היא 3%-2% בשנה, שכר הדירה שברף אמור לגדול ולכן בכל שנה אנשים קיבלו פטור גם אם העלו את השכירות בשיעור קטן. למשל, אם אדם השכיר דירה ב-5,400 שקל, ייתכן ובשנים הבאות תקרת הפטור תעלה ל-5,700 שקל ולכן הוא יוכל להעלות את דמי השכירות מבלי לשלם מס (חובת הדיווח עדיין חלה עליו). מה זה יעשה בהמשך? ישחוק את תקרת הפטור, כך שעם עליית המחירים של מחירי השכירות, פחות אנשים יהיו זכאים לפטור וזה יכניס יותר כסף למדינה.

בנוסף, בחוק ההסדרים נקבע כי אם בחרת במסלול של 10%, יהיה אפשר לנכות מההכנסה את דמי השכירות, עד 90 אלף שקל או עד גובה ההכנסה משכירות באותה שנה (הנמוך מבניהם), בתנאים מסוימים.  

איך הרפורמה במיסוי תשפיע על שכר הדירה?

ההחלטות החדשות עשויות לשנות את פני שוק השכירות. השאלה היא האם המשכירים, שעד היום "רימו את המערכת" לא יעלו, בסוף התהליך, את המחירים. ייתכן מאוד שכן - המס יתגלגל לפחות חלקית על השוכרים. אצל המשכירים שלא מגיעים לחבות מס, כמובן שלא תהיה השפעה, לאלו שהתחמקו-העלימו מסים, יהיה מצב חדש - תשלום מס. הם עלולים להעלות את שכר הדירה כדי לממן את המס. אבל האם זה יהיה דרמטי? כנראה שלא. העלמות המס קיימות, אבל שכר הדירה ברוב המקומות הוא אמיתי. העובדה שמשכיר העלים מס לא אומרת בהכרח שהוא הוריד את שכר הדירה לשוכר ביחס למחיר השוק. ומה שקובע זה מחיר השוק. אם הוא ירצה להעלות מחיר מעבר למחיר השוק, השוכר יעזוב למקום אחר.

המקרים שבהם שכר הדירה היה מתחת למחיר השוק כתוצאה מכך שהיה מעורב כסף שחור או סיבות אחרות, הם אלו שבהם יכול להיות שינוי במחיר - אבל זה קיים יחסית בשוליים. שוק הדירות להשכרה הוא שוק של מעל 800 אלף דירות, רובן דירות מושכרות מתחת לסכום הפטור, כשהממוצע הוא סביב 4,300-4,400 שקלים. מתוך הדירות בסכום שעולה על הפטור, הרוב מדווחים דיווחי אמת ככה שמעלימי המס הם בכל זאת מיעוט, ומעלימי המס שמשכירים בהנחה על מחיר השוק הם מיעוט שבמיעוט. הם לא יהיו אלו שיקבעו את מחיר השוק.

אז יש טענות שמחירי השכירות יעלו בעקבות ההנחיה לדיווח מלא, אבל זה לא נכון. תהיה לזה השפעה בשוליים ובכל מקרה - התועלת תהיה הרבה יותר משמעותית מהנזק.    

ראוי להדגיש כי מדובר בהצעת חוק שעברה בקריאה ראשונה ואולי גם תגרור מתנגדים למהלך בהמשך. זאב אלקין אמר לאחרונה כי החוק יעלה את מחירי השכירות בישראל וינון אזולאי מש"ס טען כי הוא "לא אוהב את החוק, אבל אצביע עם המשמעת הקואליציונית. הקיבוע של המדד הוא בעייתי, ננסה לעשות שינוי בוועדת הכספים".

אז מה יקרה למחירי השכירויות?

ולמרות שחובת הדיווח לא תגרום לעליית מחירי השכירויות, יש מספיק סיבות שיגרמו למחירי השכירות לעלות - הביקושים בתל אביב והמרכז מזנקים; הנה הסיבה (שאף אחד לא לקח בחשבון)