הקרב על מגוריט - בקרן מנסים לסכל את הפחתת דמי הניהול הגבוהים

הנהלת קרן הריט למגורים מגוריט מגוריט +0.55% מגוריט 527.3 +0.55% בסיס:524.4 פתיחה:520 גבוה:528.5 נמוך:520 תמורה:271,028 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא:  מנסה לעצור את האסיפה שזימנה חברת הביטוח הפניקס. הפניקס ומור, המוסדיים שמחזיקים במניות החברה (19.8% ו-6% בהתאמה) לא מרוצים מדמי הניהול הגבוהים שמושכת קרן מגוריט בראשות ארז רוזנבוך ומתי דב. הם קיבלו 25.9 מיליון שקל בשנת 2022, בזמן שהמשקיעים ראו את המניה צוללת ב-40%. הציבור הפסיד כסף אבל המנהלים נהנו מאוד. אפשר לשאול את המוסדיים למה הם לא התנגדו מראש לשכר הזה ולמה בכלל השקיעו בקרן אם זה מצב בעייתי לדעתם, אבל אפשר גם להגיד כל הכבוד שהם התעוררו ולא מוכנים להמשיך לקבל את המצב הנוכחי.

המודל של קרנות הריט בעייתי - חברת הניהול מושכת דמי ניהול כאחוז מהנכסים, כך שהאינטרס שלהן עלול להיות מנוגד (ואולי פשוט מנוגד) לאינטרס של המשקיעים. המטרה של המנהלים היא לכאורה להגדיל את הנכסים בכל מצב וזה מה שקרה, למגוריט כבר יש 1,970 נכסים (לכשעצמו זה בסדר גמור, פעילות של חברה צריכה לגדול, אבל לא כשזה על חשבון בעלי המניות שלה). רק שהריבית בארץ ובעולם עלתה וכעת המודל שלהן פחות ברור, פחות רווחי. אז הן יחכו לירידת הריבית בעולם אבל בינתיים הן ממשיכות לקבל דמי ניהול מהנכסים. למה? כי אפשר.

אז בהפניקס ומור התעוררו ולא רוצים להשלים עם המצב יותר. הפניקס זימנה אסיפת בעלי מניות של מגוריט - אירוע חריג בהחלט שבו לא החברה עצמה מזמנת - וזאת אחרי שמגוריט לא הסכימה לזמן אסיפה. הפניקס רוצה להחליף את יפעת אדורם זק ואת ח"כ לשעבר (העבודה) איילת נחמיאס ורבין ולמנות במקומן את עדי ברוק, מנכ"ל מנהלת מתחם ה־1,000 בראשון לציון, את רואה החשבון יאיר שלהב, מימון הרפז, מנהל מרכז לבנקאות פרטית חיפה והצפון בבנק דיסקונט ואת ואייל יוניאן, בכיר לשעבר בתעשייה האווירית העוסק ביצוא ביטחוני.

במגוריט כמובן כועסים. הם לא רוצים שיוחלפו דירקטורים וימונו חדשים במקומם (כהצעת הפניקס) ועוד יותר מזה - הם ממש לא רוצים לראות קיצוץ בדמי הניהול שלהם. זה טוב לציבור, הורדה בחצי של דמי הניהול תקפיץ את השווי של מגוריט בעשרות אחוזים. זה יקפיץ את הרווח שלה, אבל זה ייפגע בדמי הניהול של ההנהלה.

הפניקס טענה שמכיוון שהקרן נמנעת מלפרסם זימון לאסיפה בעצמה היא עושה את זה בהתאם לסעיף 64(א) בחוק החברות "לא זימן הדירקטוריון אסיפה מיוחדת שנדרשה, רשאי הדורש לכנס את האסיפה בעצמו… והיא תכונס ככל האפשר באותו האופן שבו מכונסות אסיפות בידי הדירקטוריון".

אבל מגוריט עולה להתקפה וטוענת במכתב חוזר שהדירקטורים שאותם רוצה למנות הפניקס מעורבים בניגוד עניינים: "עדי ברוק משמש זה מספר שנים מנכ"ל מנהלת מתחם ה־1000 בעיריית ראשון לציון. למגוריט זכויות בפרויקט בראשון לציון, אשר מתנהלים לגביו מגעים מול העירייה בנוגע לקבלת היתר לשטח מסחרי שבו יאיר שלהב משמש כדירקטור חיצוני בחברת אלעד ישראל מגורים החדשה, המתחרה במגוריט בתחום של דיור להשכרה ארוכת טווח בישראל. מימון הרפז הוא עובד בכיר בבנק דיסקונט. עם בנק זה יש למגוריט פעילות עסקית שוטפת. אייל יוניאן פועל לאחרונה, להקמת קרן ריט מתחרה למגוריט. היעלה על הדעת שמי הפועל להקמת גוף מתחרה במגוריט יכהן בדירקטוריון מגוריט? אנו תמהים".

אבל זה לא באמת רלוונטי. סבבה, גם אם מי שהפניקס רוצים למנות במקום נגועים בניגוד עניינים, איך זה רלוונטי לנושא דמי הניהול של מגוריט? אפשר לכנס את האסיפה ולהעלות את בעיית ניגוד העניינים לכאורה, ובלי קשר לאשר את הפחתת דמי הניהול. זה הסיפור הגדול ובמגוריט יעשו הכל כדי לעצור את השינוי.

בהודעת מגוריט לבורסה היא כותבת: "בנסיבות העניין אין באפשרות החברה להיענות לפניית בעלות המניות לזימון האסיפה הכללית המיוחדת של החברה, כפי שהוגשה לחברה, וזאת, בין היתר, לאור פגמים מהותיים ופרוצדורליים שנפלו בבקשתן ובזימון האסיפה הכללית שהתבקש על ידן, ולאור כך שנושאים שהתבקשו על ידן להיכלל בסדר היום של האסיפה הכללית של החברה אינם נמצאים בסמכותה של האסיפה הכללית ו/או סותרים את מבנה התאגדותה של החברה ו/או אינם עולים בקנה אחד עם הוראות הדין החלות על החברה ו/או חושפים את החברה להפרת דין ו/או להפרה של הסכמים מהותיים ועלולים להשית על החברה נזקים כספיים מהותיים ומשמעותיים ביותר" (ההדגשה אינה במקור. ע"ס).

במילים אחרות, במגוריט מבינים מצוין שדמי הניהול שלהם ייחתכו בצורה משמעותית והם לא מוכנים לקבל את זה. השאלה היא מה יקרה אם הפניקס תכנס בכל זאת את האסיפה, תקבל את ההחלטה ותגיע איתה לקרן. סביר להניח כמובן שמגוריט תדחה את ההחלטה מכל וכל. על כך כבר יצטרך להגיב - אולי - בית המשפט.

עוד מבהירים במגוריט בהודעה לבורסה: "לא ניתן להכיר בניסיון לנקוט בפעולה חד צדדית המתיימרת לכפות על החברה (ובעלי מניותיה) לבצע פעולה שאינה חוקית ושאינה בסמכות, ולפיכך החברה מבקשת להודיע ולהבהיר לבעלי מניותיה כי אין כל תוקף לזימון האסיפה (הלכאורי) שפורסם על ידי הפניקס אחזקות".

על המודל הבעייתי של קרנות הריט כתבנו כבר לפני שנתיים, כאן: