ראשל"צ: דירה בשכונת נאות שקמה ב-30-32 אלף שקל למ"ר. אבל יש כוכבית

אנחנו כאן כדי לדבר על נדל"ן, אבל בסוף, צריך לומר את זה - סכסוכים בענייני דת , השקפת עולם, משפיעים על מחירי הדיור. לאנשים שמצטרפים לשכונה חדשה אין רצון  להיכנס למאבקים - כשזה מוקצן זה מוריד מחירים. לפי עליית המחירים, נראה שהרוכשים לא מוטרדים מהמצב, לפחות לא באופן מהותי. הם קונים כי השכונה ממוקמת במקום נהדר - סמוך לאזור התעשייה והמסחר ולא רחוק מתחנת הרכבת והסינמה סיטי. יש בה מצוקת חניה שחייבים לפתור, אבל בגדול - מדובר בשכונה שקטה ודי סטנדרטית של מערב ראשון לציון - עם מחירים שגבוהים ב-10%-15% מהמקובל בעיר וכפי שמיד תראו - היא לא זולה בכלל.

מה שיותר מטריד כאן, הוא התשואה למשקיעים. נכון, המדינה עשתה הכל כדי להוריד אותם מהשוק, אבל עם עליית הריבית והתשואה הממוצעת שעוד לפניה - כנראה שהמשקיעים לא יגיעו לכאן. משהו כמו 2% בשנה. במקומות אחרים אפשר יותר ובבנקים מקבלים פי 2.5. אז למה בכלל להגיע לשכונות כאלה, בטח כשההון העצמי שנדרש עבור דירה גבוה יחסית בשל המחירים הגבוהים.

מחיר יקר למטר. הכניסה לנאות שקמה

השכונה הזאת סבלה מירידה משמעותית בתקופת הקורונה, בעיקר בגלל חוסר בעסקאות, אבל ככל שזו התקרבה לסיומה, בעיקר בשנת 2022, המחירים עלו אפילו יותר מהממוצע הארצי. לאחרונה נרשמה בלימה במספר העסקאות בגלל עליית הריבית, אבל המחיר הממוצע למטר לא ירד דרמטית. הירידות מסתכמות ב-3%-5%, אבל על פי נתוני ההיצע ביד2 ניתן להעריך  שהירידות הן כבר בשיעור שמתקרב ל-7%. 

כמה עולה דירה בשכונה?
בגדול, מחיר דירה ממוצעת מתקרב ל-3 מיליון שקל, עם מחיר ממוצע של 30-32 אלף שקל למטר, אבל זה קצת מטעה, בגלל הפערים בין הבניינים וגם בגלל הגודל - רוב הדירות שנמכרות כאן, בעיקר בשנה האחרונה, קטנות יחסית. תוכלו למצוא דירות גם ב-28-29 אלף שקל למטר, וגם במחיר יקר יותר - זה מאוד משתנה בין הבניינים, ולא בהכרח בשל השנה בהם נבנו. בגדול, דירות של 65 מ"ר, יהיו בעלות המחיר למ"ר הגבוה ביותר. בדירות גדולות, המחיר למ"ר יורד.

רוב הבתים שתמצאו כאן למכירה בם בני 23-28 שנה בממוצע, כלומר - ישנים, אבל לא ישנים מאוד. לקראת שנות האלפיים בנו כאן לא מעט דירות ואפשר לראות שרוב העסקאות נעות סביב בניינים שנבנו בשנים האלה. כיאה לשכונה שהתפתחה רק באמצע שנות ה-90, רוב הדירות שם נבנו בשנים הראשונות לחייה.

מחירי השכירות לדירה ממוצעת נעים סביב 6,500 שקל, לדירת 3 חדרים סביב 6,000 שקל. 5 חדרים תושכר בין 7,500-8,000 שקל. שכירות של בית פרטי יכול להגיע בקלות ל-12-13 אלף שקל.

צריך להבין - עליית מחירי השכירות הייתה אמורה, כביכול, להעלות באופן משמעותי את התשואה למשקיעים. אלא שמשהו קרה בדרך - העלייה במחירי הדיור ב-2021+2022 לצד היציבות היחסית בשוק השכירויות בשנים האלה הובילה לכך שהתשואה למשקיע לא זזה בהרבה ביחס להיום. להפך, היא ירדה מתחת ל-2% באזורים רבים בארץ לפני שנה וכעת מתייצבת עם עליית מחירי הריבית. אלא שמשהו קרה בדרך - עליית מחירי הריבית לא מאפשרת לקנות דירות, עוצרת ביקושים ומחירי השכירות, החלופה האולטימטיבית, מזנקים. הגלגל הזה הולך לחזור חלילה, כל עוד לא נראה כאן שינוי מהותי בהיצע בשוק הדירות להשכרה. אחד הפתרונות שעלה הוא להחזיר את המשקיעים דרך הורדת מס הרכישה, מה שיציף את שוק השכירויות מחדש. אבל אתם כבר יודעים מה זה יעשה למחירי הדיור נכון?

נאות שקמה היא לא שכונה למשקיעים, היא שכונה לאנשים שרוצים להשקיע בחיי המשפחה שלהם ולגור בבניין לא חדש לשנים ארוכות. אם אין לכם אג'נדה רוחנית מובהקת, שאתם מוכנים לצאת לרחובות בשבילה, יכול להיות שהשכונה הזאת מתאימה לכם. אם אתם חברים בעמותה כלשהי שיכולה להצית את האש - עשו טובה, תתרחקו. יש מספיק שכונות בראשון לציון וגם הפגנות, לא משנה באיזה צד אתם, בתל אביב ובירושלים.

עסקאות אחרונות, נאות שקמה והסביבה
הנגיד 7, 63 מ"ר, 3 חדרים, קומה 2 - 2.14 מיליון שקל.
קלישר 16, 111 מ"ר, 5 חדרים, קומה 3 - 4 מיליון שקל.
הרבי מלובביץ 6, 85 מ"ר, 4 חדרים, קומה 2 - 2.53 מיליון שקל.
הרשב"א 13, 108 מ"ר, 5 חדרים, קומה 5 - 3.13 מיליון שקל.
הרבי מלובביץ 4, 117 מ"ר, 5 חדרים, קומה 1 - 4.15 מיליון שקל.
מורשת ישראל 11, 65 מ"ר, 3 חדרים, קומה 5 - 2.3 מיליון שקל.
קאפח 13, 75 מ"ר, 3 חדרים, קומה 10 - 2.23 מיליון שקל.
הרבי מלובביץ 12, 65 מ"ר, 3 חדרים, קומה 2 - 2.19 מיליון שקל.
גור 10, 77 מ"ר, 3 חדרים, קומה 3 - 2.38 מיליון שקל.
אונטרמן 1, 65 מ"ר, 3 חדרים, קומה 5 - 2.72 מיליון שקל.