עיריית הרצליה דרשה היטל השבחה של 2 מיליון שקל - מה קבעה ועדת הערר?

ועדת הערר לתכנון ובנייה, פיצויים והיטלי השבחה מחוז תל אביב, דחתה ערר שהגישה הוועדה המקומית הרצליה, כנגד הכרעה של שמאי מכריע להיטל השבחה בפרויקט התחדשות עירונית בהרצליה. ועדת הערר החליטה לדחות את הערר על הסף מכיוון שהוא הוגש נגד האדם הלא נכון. הערר נדחה גם לגופן של טענות – ונקבע כי הוועדה המקומית ניסתה לגבות "כפל היטל השבחה". בדחיית הערר נמנעה תוספת של 1.3 מיליון שקל בהיטל השבחה שהיו נדרשים לשלם יזם הפרויקט ובעלי הזכויות, שיוצגו על ידי עו"ד ענת בירן ודורון שי.

החלטת ועדת הערר מעלה קביעות מעניינות, לפיהן אם ועדה מקומית טועה בזהות הנישום ולא מגישה כלפיו ערר בזמן, היא מנועה מלתקן את הטעות אם אין לה נימוק מוצדק לכך. בנוסף, ההחלטה מתווה דרך פעולה למקרים שוועדות מקומיות מנסות לגבות היטלי השבחה כפולים שלא כדין, וגם היא מעלה שאלה מעניינת - מי הוא בעצם הנישום בעסקאות קומבינציה?

הפרויקט עצמו הוא פרויקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש, ברחוב סוקולוב 43-45 בהרצליה. במסגרת הפרויקט אושרה הריסת שני מבני מגורים ומסחר קיימים שבהם 7 יחידות דיור, מחסנים וקומת מסחר – ובמקומם אושרה בניית בניין מגורים בן 8 קומות מעל קומת קרקע וקומת ביניים, עם 45 יחידות דיור, ו-3 קומות מרתף לחניות, חדרים טכניים ומחסנים.

בעקבות מתן היתר הבנייה, הפיקה הוועדה המקומית שומת היטל השבחה על סך כ-2.2 מיליון שקל, אך בעלי הזכויות פנו לשמאי המכריע אשר הפחית את היטל ההשבחה לסך כ-760 אלף שקל בלבד. השמאי המכריע קיזז את ההשבחה שנבעה כתוצאה מאישור קומה נוספת בפרויקט בהתאם לתוכנית הר/2213 בהרצליה (תכנית מפורטת לחיזוק מבנים לפי סעיף 23 לתמ"א 38). הוא קיזז את השטח העודף והבלתי מנוצל של זכויות קיימות מכוח תוכנית קודמת (תכנית סוקולוב), מהקומה הנוספת שאותה אפשרה תכנית הר/2213 בפרויקטים של תמ"א 38. זאת, משום שעל הזכויות מכוח תוכנית סוקולוב כבר שולם לפני מספר שנים היטל השבחה במגרשים עליהם הוקם הפרויקט.

הוועדה המקומית הגישה ערר לוועדת הערר, וטענה כי השמאי המכריע שגה בקיזוז ההשבחה, וסברה כי מדובר בניוד זכויות תב"עיות שלא התבקש ולא אושר. לכן, לא ניתן לכלול את הזכויות התבע"יות כחלק מסל זכויות מלאכותי לצורך חישוב ההשבחה בלבד. לו הייתה מתקבלת טענה זו, היטל ההשבחה היה מאמיר בכ-1.3 מיליון שקל נוספים על ההיטל שקבע השמאי המכריע.

ועדת הערר דחתה את הערר של הוועדה המקומית על הסף, משום שהוא הופנה בתחילה כלפי החברה היזמית, בעוד שבעלי הזכויות הם הצד לעניין והם אלה שניהלו את ההליך בפני השמאי המכריע. בהמשך בעלי הזכויות צורפו לערר "למען הזהירות בלבד", אולם ועדת הערר קבעה כי הערר הוגש כנגדם באיחור ומשכך יש לדחותו. גם טענות הוועדה, לפיהן החברה היזמית היא בעלים שביושר שכן רשומה על שמה הערת אזהרה מכוח הסכם התמ"א, נדחו.

כמו כן, ועדת הערר קיבלה את טענות המשיבים לגופן, ודחתה את טענות הוועדה המקומית. ועדת הערר קבעה כי מדובר למעשה בגביית היטל בכפל, עבור זכויות עליהן כבר שולם היטל השבחה בגין תכנית סוקולוב, והיה נכון לקזז אותן מתוך הקומה הנוספת מכוח תכנית הר/2213. משכך, הוועדה קבעה כי אין מקום להתערבות בהחלטת השמאי המכריע.

"היטל כפול ובניגוד לדין". עו"ד בירן

המשמעות – היטל ההשבחה בפרויקט נותר על 760 אלף שקל כפי שקבע השמאי המכריע, ונחסכה לבעלי הזכויות תוספת של כ-1.3 מיליון שקל בהיטל השבחה. בנוסף, ועדת הערר חייבה את הוועדה המקומית בהוצאות משפט בסך 3,000 שקל עבור החברה היזמית ו-3,000 שקל נוספים עבור בעלי הזכויות.

לדברי עו"ד ענת בירן, "אנו שמחים על החלטתה הצודקת של ועדת הערר, שדחתה את טענות הוועדה המקומית. הוועדה קיבלה את טענותינו וקבעה כי דרישת ההשבחה של הוועדה המקומית מהווה למעשה גביית היטל כפול ובניגוד לדין. בהחלטתה, ועדת הערר הבהירה כי חובה להביא בחשבון זכויות בנייה תקפות עליהן שולם בעבר היטל השבחה, גם אם לא נוצלו בפועל במסגרת היתר הבנייה. דחיית הערר על הסף קובעת למעשה כי רשות שטעתה בזהות הנישום בהגשת הערר, לא יכולה לעשות זאת בדיעבד ללא נימוק מתקבל".
משרד ארז כהן שמאות מקרקעין ליווה את בעלי הזכויות בהליך בפני השמאי המכריע. עורך דין לאונרדו קיבריק ייצג את יזם הפרויקט בתחילת התהליך.

רחוב סוקולוב קרוב מאוד למרכז הרצליה ושייך לשכונה הירוקה המרכזית. המחיר הממוצע למטר בשכונה עומד על 34-35 אלף שקל. כלומר, דירה ממוצעת של 100 מ"ר תעלה סביב 3.4 מיליון שקל. מחירי השכירות נעים סביב 7,000 שקל ל-4 חדרים וכ-10,000 שקל לדירת 5 חדרים. חשוב לציין שמחירי השכירות משתנים מאוד בין הבניינים החדשים יחסית לישנים. שכירות של פנטהאוז תעלה כ-15-16 אלף שקל. בית פרטי יושכר במחיר דומה. דירת גן תושכר סביב 10-11 אלף שקל.

עסקאות אחרונות באזור המדובר: 
כ"ט בנובמבר 1, 89 מ"ר, 4 חדרים, קומה 4 - 3 מיליון שקל.
פרוייקט SOKOLOVE, 122 מ"ר, 4 חדרים, קומה 9 - 4.21 מיליון שקל.
מלכי יהודה 30, 85 מ"ר, 5 חדרים, קומה 3 - 3.75 מיליון שקל.
יל"ג 12, 84 מ"ר, 3 חדרים, קומה 1 - 2.9 מיליון שקל.
קלישר 7, 60 מ"ר, 3 חדרים, קומה 2  2.1 מיליון שקל.
כנרת 4, 72 מ"ר, 3 חדרים, קומה 2 - 3.55 מיליון שקל.
פרשקובסקי הירוקה, 86 מ"ר, 3 חדרים, קומה 3 - 3.5 מיליון שקל.