כמה עולה דירה בבית שמש והאם זו יכולה להיות השקעה טובה?

נתחיל מאחת השכונות המבוקשות בעיר - רמת בית שמש היא שכונה ענקית בדרום העיר בית שמש, מרוחקת יחסית מהשכונות האחרות. היא נוסדה ב-1997 ומורכבת ממספר שכונות-בת נפרדות: רמת בית שמש א' (הנקודה הגבוהה ביותר), ב' (הנמוכה ביותר), ג', ד', וה'.

ההבדל בין אוכלוסיית השכונות לא ממש ניכר לעין במבט ראשון, אבל בניגוד לרמת בית שמש א' שבה דתיים לאומיים וחרדים מזרמים ליטאים, חרדים ואמריקאים, או רמת שמש ב' הידועה באופייה הקיצוני, בה גרים בעיקר חסידים - רמת בית שמש ג', אותה סקרנו, מורכבת משני חלקים ו"מושכת אש". כאשר השכונה שווקה החלו חיכוכים בין האוכלוסייה החרדית לחילונית על שטחי הבנייה והמכרזים התעכבו. בסופו של דבר העמותות החרדיות ניצחו והיום השכונה מאוכלסת באלפי משפחות חרדיות. מבט על המפה מזכיר מראות עבר - עת נחצתה ברלין לשניים. כאן, החומות השקופות בין ימין ושמאל, בין שני חלקי השכונה, הן יותר על בסיס עדתי - על שם הרבנים הגדולים מרוסיה ומעירק. חשוב לציין - לא מדובר בחלוקה פיזית, אלא בהחלטה שרירותית לקרוא לשני חלקי השכונה בשם אחר.

לניתוח על שכונות נוספות ברחבי הארץ - סיור שכונות

החלק הראשון של רמת בית שמש ג', קריית אבי עזרי, הוא המערבי ונקרא על שם הרב אלעזר מנחם מן שך זצ"ל (ראש ישיבת פוניבז' ונשיא מועצת גדולי התורה של אגודת ישראל) והחלק השני, המזרחי, על שם הגאון ומנהיגה הרוחני של ש"ס, הרב עובדיה יוסף זצ"ל. את רחובות השכונה קל לזהות - כולם נקראו על שם נביאי ישראל. השכונה שונה במהותה גם מרמת בית שמש ד' (חרדית, אך עדיין בשלבי בניה ושכונה) ושכונה ה' (מיועדת לציבור הכללי, נקראת על שם יצחק שמיר ועדיין בבניה).

פעם אחת עלתה השכונה לכותרות המהדורות. זה קרה ב-2015, אז התרחש פיגוע דקירה. ישראלי נפצע ו-2 מחבלים נורו ליד בית כנסת ברחוב חבקוק. הטראומה הזאת עדיין זכורה להם היטב והיא מהדהדת כשמדברים על האזור.

לפני שנדבר על מחירי הנדל"ן באזור - מספר דגשים. בית שמש מוגדרת כעיר מעורבת (כאן תוכלו לקרוא מה קורה בערים מעורבות), אבל היא לא באמת כזאת. היא חרדית. במספרים, כלומר במספר החרדים המתגוררים בה, היא עוקפת ערים כמו אלעד, מודיעין עילית ואפילו בית"ר עילית. באחוזים, היא מעט אחריהן - 71% מהאוכלוסייה שלה היא כזו. לשם המחשה: בצפת 50% חרדים, בבני ברק - 93%. משהו טוב באמצע. בניגוד למה שאתם חושבים, לא מדובר במבנים רעועים וישנים. רמת בית שמש הביאה לכאן הרבה מאוד פרויקטים, חלקם חדשים. בשלוש השנים האחרונות היא לא מפסיקה לבנות. זה אולי מפתיע, כי מדובר באוכלוסייה חרדית עם משפחות מרובות ילדים, אבל בית שמש עקפה את תל אביב בשנת 2022 בבניית דירות קטנות והיא במקום הראשון בישראל. 791 כאלה היא בנתה בשנה שעברה.

המחירים בעיר קפצו יותר מאשר הממוצע הארצי. ב-2019-2022 הם עלו בכ-50%, לעומת כ-25% בארץ. מנגד, בירידות מתחילת השנה, בית שמש לא השתתפה. הירידות נמוכות - אחוזים בודדים, בעוד שבשאר המקומות זה כבר מגיע ל-8%. מחיר דירה בממוצע מסתכם בכ-1.4-1.5 מיליון שקל.

העיר מוגדרת כאזור פיתוח א', זה מקנה לה סיוע ותקצוב שונה מהממשלה לפיתוח מוקדי תעשייה ומסחר.

בניין חדש ברמת בית שמש (יח"צ)

כמה עולה דירה ברמת בית שמש ג'?
המחיר הממוצע בבית שמש כולה עומד על 19-22 אלף שקל למטר, בשכונה, נמכרים דירות סביב 20-23 אלף שקל למטר. דירת 4 חדרים ממוצעת תעלה סביב 2 מיליון שקל. התשואה למשקיעים לא גבוהה. השכירות היא כ-4,500 שקל - 54 אלף שקל בשנה, תשואה של כ-2.5-2.7%.

רוב השכונה נבנתה עד 2021, ואז המחירים היו 15-18 אלף שקל למטר כשהם כבר מבטאים עלייה של מתמשכת בשנים הקודמות.  

בקהילה החרדית שמים דגש על שכנים טובים. זו הסיבה שלא כל אחד יוכל להיכנס לשכונה. חרדי מוכר לחרדי כדי לשמור על הציביון, ובכל מקרה - כנראה שחילוני לא היה רוצה לגור כאן. בדקנו את מחירי ההיצע בשכונה (המחירים שבהם המוכרים מציעים את הדירה), והם די דומים. כלומר, מחירים של 21-24 אלף שקל למטר, כשאם מו"מ זה יירד כנראה לאזור המחירים שהוזכר - 20-23 אלף שקל למ"ר. החרדים מוכרים במחירים די דומים גם לאחר עליית הריבית ועשרות עסקאות מתחילת השנה יכולים להעיד על כך.

האם המחירים ירדו?

בית שמש מצליחה לשמור על המחירים בזכות הביקוש הגבוה של האוכלוסייה החרדית. הביקוש הזה הוא גם מה שהעלה את המחירים בשנים האחרונות, אלא שבשלב מסוים כבר מגיעים לרמת מחיר שבה הציבור החרדי מתקשה ויתקשה לרכוש דירות. חלק גדול משיטת רכישת הדירות היא דרך גמ"חים - אנשים מעביירם לגמ"חים כסף בידיעה שמשם יבוא הכסף לרכישת הדירה של הבן-בת. ומכאן שיש אינטרס מלמעלה שהמחירים לא ישתוללו בערים החרדיות. ולכן, אולי המחירים לא ירדו משמעותית, אבל קשה להאמין שהם יעלו מעל הממוצע הארצי בשנים הקרובות. 

עסקאות אחרונות ברמת בית שמש ג' והסביבה (מחיר ממוצע: 23,141 שקל למטר)
נקדמה פניו בתורה, 80 מ"ר, 3 חדרים, קומה 4 - 1.83 מיליון שקל.
דבורה הנביאה 12, 93 מ"ר, 4 חדרים, קומה 3 - 2.2 מיליון שקל.
מלאכי הנביא 10, 111 מ"ר, 5 חדרים, קומה 1 - 2.25 מיליון שקל.
מרים הנביאה 28, 73 מ"ר, 3 חדרים, קומה 2 - 1.86 מיליון שקל.
דוד קניג, 98 מ"ר, 4 חדרים, קומה 5 - 2.3 מיליון שקל.