משכירים דירה ושוכרים אחרת - אתם עלולים להיות במלכודת מס

על פי ההערכות כ-20 אלף משפחות משכירות ושוכרות דירה במקביל. אנשים קנו דירה בפריפריה, משכירים אותה וגרים במרכז בשכירות; אנשים מתגרשים ומשכירים את הדירה שעדיין משותפת ושוכרים דירה אחרת. המשפחה גדלה אז משכירים את הדירה הקיימת ושוכרים אחרת. יש תרחישים רבים כשבשורה התחתונה כמות האנשים שנמצאת במצב הזה הולכת וגדלה.

האנשים האלו באם הם משכירים את דירתם בסכום העולה על 5,470 שקל חייבים במס הכנסה (בשנה שעברה הרף היה 5,200 שקל).  עכשיו שימו לב לאבסורד הבא - משפחה משכירה דירה ב-7,000 שקלים ושוכרת ב-9,000 שקל. היא בנטו מוציאה כסף על שכירות. האם יש הגיון בכך שהיא תשלם מס על הכנסות שכירות? לא. אין לה באמת הכנסות שכירות בנטו, יש לה הוצאות שכירות בנטו. 

על רקע האבסורד הזה, רבים מהאנשים שהיו במצב הזה הן בתמימות והן בידיעה לא דיווחו ולא שילמו מס. זו כמובן עבירה על תקנות המס, ורשות המסים פעלה לאכוף את הוראות החוק כשהחל מהשנה במקביל לתהליכי האכיפה, שונו ההוראות. במבט ראשון זה תיקון חלקי של האבסורד, במבט עמוק יותר, זה לא פותר את העיוות.

נתחיל בכך שהמחוקק עוד בשנים קודמות אפשר קיזוז של הוצאות שכר הדירה מהכנסות שכר הדירה על הדירה שהמשפחות-אנשים משכירים בשני מקרים:  מעבר לצורכי עבודה ומעבר לבית אבות (בסכום חלקי).

• משכירי דירה - מתי ההשכרה הופכת לעסקית ותחויב במע"מ?
• פסקי דין מרכזיים של רשות המסים מול משכירים – תובנות וסיפורים מהשטח

החל מהשנה ניתן לקזז הוצאות שכירות מהכנסות שכירות בסכום של עד 7,500 שקל בחודש (90,000 שקל בשנה). אבל כשבודקים לעומק רואים שאפשר לעשות זאת רק במסלול מס של 10%, וניתן בקצרה את מסלולי המס האפשריים על הכנסות משכר דירה.

ניתן לשלם מס החל מהשקל הראשון בשיעור של 10%. מסלול שני - פטור ממס עד הרף, ותשלום מס לפי מדרגות המס מעל סכום הפטור. אם הכנסות שכר הדירה כפולות מהתקרה, ההכנסה החייבת היא פעמיים המרחק בין שכר הדירה בפועל לתקרה. כאשר ההכנסה היא עד פעמיים הרף, הנוסחה אחרת: מפחיתים משכר הדירה, את סכום תקרת הפטור מקבלים את "הסכום העודף". את הסכום העודף מפחיתים מסכום התקרה - מקבלים את הסכום הפטור. ההכנסה משכר דירה פחות הסכום הפטור היא ההכנסה החייבת במס. במסלול הזה אפשר לדווח על הוצאות שקשורות לנכס (למשל תיקונים). כן, איבדתם אותנו, אנחנו מבינים, כאן תוכלו לקבל הדרכה על כל מסלולי מס בשכר דירה, החישובים ודוגמאות.

מסלול אחר הוא המסלול העסקי. במסלול הזה ההכנסות הן מעסק ואז מול אותן הכנסות יש גם הוצאות והמס הוא בהתאם למדרגות של הנישום. 

משכירים ושוכרים במקביל - יש לכם חבות מס

עכשיו לבעיה החדשה. חזרנו למקרה שבו גם משכירים וגם שוכרים. בפועל, משפחות רבות בסטטוס הזה לא דיווחו ולא שילמו מס הכנסה. חייבים להודות שזה נשמע הגיוני, אבל זה לא חוקי. אם נחזור לדוגמה למעלה על משפחה שמשכירה ב-7,000 שקל ושוכרת ב-9,000 שקל, הרי ברור שהיא לא "טייקון נדל"ן", אלא מוציאה על שכירות, אבל היא על פי התקנות היתה צריכה לדווח על הכנסות שכר דירה ולשלם מס. החל מהשנה התקנות השתנו, לכאורה לטובה, אבל לא לכולם.

• שוק דירות הנופש מתחמם - אבל גם הרשויות מתעוררות
• איך עושים כסף גדול מנדל"ן - בלי דירה, בלי רישיון, ובלי שקל הון עצמי
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

על פי התקנות ניתן להכיר בהוצאות שכירות בסך של 7,500 שקל בחודש. כלומר, בדוגמה שלנו, המשפחה הזו תדווח על הכנסות שכירות של 7,000 שקל וינכו מההכנסות האלו הוצאות של 7,000 שקל - החבות היא אפס. ועדיין יש לה חובה לדווח בתחילת הדרך למס הכנסה ונדגיש כי היא מקבלת את הקיזוז הוצאות של השכר דירה רק אם היא במסלול של ה-10%. 

זה פותר את הבעיה לחלק גדול מהמשפחות, אבל בהינתן עליית שכר הדירה בשנה האחרונה, יש הרבה משפחות שלא ייהנו מהפטור. נדגים על משפחה בגבעתיים שעברה מדירה של 3.5 חדרים שבבעלותה לדירה בשכירות של 5 חדרים במקביל להרחבת המשפחה. את הדירה שלהם הם השכירו ב-8,500 שקל והם משלמים שכר דירה על הדירה החדשה בסך 10,800 שקל. מקרה אמיתי. הם בנטו משלמים 2,300 שקלים. כלומר הם שוכרים ולא משכירים, אבל רשות המס מתייחסת אליהם כמשכירים.

בעבר הם היו צריכים לדווח על כל ה-8,500 שקל כהכנסות שכר דירה ולא היה ניתן לקזז. הבשורה שכעת הם יכולים לקזז, ועדיין לא את כל הסכום - עד 7,500 שקל. הם יצטרכו לשלם מס על 1,000 שקל בחודש, 12,000 שקל בשנה. הם ישלמו 1,200 שקל - נכון, כסף קטן יחסית, אבל למה להתעסק בכלל עם דיווחים ותשלומים, למה בכלל למסות במקרה אבסורדי כזה?

הדבר הכי מתבקש והכי נכון היה לאפשר לאלו שמשכירים וגם שוכרים, לקזז באופן מלא את הוצאות שכר הדירה מהכנסות שכר הדירה. כל שיטה אחרת היא אבסורד. אבל זה מה שקורה שמלכתחילה יש תקנות מעוותות - הפטור מהכנסות משכר דירה הגיע לעולם כדי לעודד שכירות, כדי לעודד משקיעים לקנות ולהשכיר. זה יצר ביקושים לדירות, כולם הפכו להיות משקיעי נדל"ן וזה גרם בעיקר לעלייה רציפה במחירי הדירות. זה השיג את המטרה ההפוכה לגמרי - זה פגע בזוגות הצעירים. 

הכי נכון יהיה לבטל את הפטור הזה ולהשוות את המס למס על עבודה או על מס על רווחי הון והשקעות בבורסה. יש כאן אפליה בסיסית. הבעיה שאין שר אוצר מספיק אמיץ - עכשיו וגם בקדנציות קודמות שמסוגל לעשות תהליך כזה מכיוון שבשלב הראשון של התהליך, שכר הדירה יעלה - משקיעים לא יכנסו לשוק ויהיו משקיעים שימכרו דירות.  אבל דווקא בגלל הרחקת המשקיעים מהשוק תהיה התקררות והסיכוי של זוגות צעירים לרכוש דירה יגדל.

בכל מקרה, שימו לב לכך שתהליך של השכרת הדירה שבבעלותם ומעבר לשכירות בדירה אחרת, עלול להיות כרוך בדיווח לרשויות המס ובתשלום מס. זה לא צפוי להיות מס משמעותי, אבל צריך לקחת את ענייני המס בחשבון.