סיפורו של רחוב בבת ים - איך התחדשות עירונית מקפיצה את המחירים
בת ים מחולקת לשניים - האזור של הבניינים הגבוהים הצמוד לים ורחבי העיר. הבניינים הגבוהים במחיר גבוה, יתר העיר במחירים נמוכים יותר משמעותית, אבל על רקע ההתחדשות העירונית שעוטפת את העיר והסיכוי להשבחה, המחירים בשנים האחרונות עלו. האם בת ים מציעה אלטרנטיבה סבירה לזוגות צעירים ורוכשי דיור, האם היא אלטרנטיבה טובה למשקיעים? נעקוב ביחד אחרי רחוב אחד שמבטא את הסיפור של בת ים - רחוב אנילביץ.
הגענו לרחוב הזה במקרה - דיווח ברשות המסים כי ברחוב אנילביץ' מספר בית 27, נמכרה דירה של 3 חדרים בשטח של 58 מ"ר, קומה 2 מתוך 5, ב-1.75 מיליון שקל. זו עסקה מהשבוע שעבר. זו עסקה לפי 30 אלף שקל למ"ר. המשכנו לבדוק מה קרה בבת ים בזמן האחרון וראינו דירות באזור שנמכרו בסדר גודל של אותו מחיר.
בדקנו על עסקאות שהתרחשו באנליביץ 27, אותו בניין. ככה באמת אפשר להשוות תפוחים לתפוחים. הנה מה שקיבלנו:
אנילביץ 27 - עסקאות
- כל הכותרות
ננסה להבין: היו מאז 2019 רק שתי עסקאות - העסקה האחרונה לפי 30 אלף שקל למ"ר ועסקה ב-2019 למכירת חצי דירה לפי 875 אלף שקל. למה מוכרים חצי דירה? כנראה ירושה, או גירושים, אבל נניח שזה מחיר אמיתי. הדירה שנמכרה ב-2019 גדולה יותר - 102 מ"ר וכשמחשבים את המחיר למ"ר מקבלים 17.2 אלף שקל. עלייה של 74% ב-4 שנים. האמת הגיוני. אבל המשכנו לבדוק. הפעם בדקנו עסקאות בכל האזור בארבע השנים האלו וקיבלנו את אותה המסקנה - עלייה של כ-60%-75% במחירי הדירות. זה מעל הממוצע הארצי שעלה בתקופה זו ב-45%-50%.
עברנו לבדוק את רחוב אנליביץ לתקופה ארוכה יותר. מסתבר שהוא עמוס בעסקאות 15-20 בשנה. הנה המסקנות.
אנילביץ - עסקאות אחרונות
כפי שתוכלו לזהות מהטבלה, ברחוב יש דירות ישנות ודירות חדשות. החדשות הן התחדשות עירונית, האם הן צפויות מראש להיות במחיר גבוה יותר? לא בטוח מכיוון שלמרות שהן חדשות אין להן פוטנציאל השבחה כמו שיש לישנות. כלומר, צפוי דווקא שהדירות הקטנות יבטאו במחיר שלהם את ההשבחה העתידית וזה יתבטא במחיר פר מטר גבוה.
מכיוון שכל האזור עובר התחדשות עירונית, נראה שכל הדירות הישנות עברו זינוק במחיר בשנים האחרונות, בהערכה-תקווה שבכולן תהיה השבחה עתידית. כלומר, הידיעה שהאזור בהתחדשות עירונית במיוחד שיש בבניין עצמו כוונה ללכת על התחדשות עירונית, מעלה כמובן את המחיר. אבל גם הבניינים הסמוכים ייהנו מעליית ערך כי יש וייב בשכונה של התחדשות עירונית.
כשמסתכלים על הדירות הישנות מקבלים שהמחירים שמרו על אזור ה-30 אלף שקל למ"ר. זה מעניין מאוד במיוחד שכשמסתכלים על הדירות החדשות רואים בחלק מהבניינים על פניו ירידת מחירים (דירה בבניין חדש בשטח של 87 מטר נמכרה ב-2.1 מיליון שקל באוגוסט 22 ובמרץ 2023 נמכרה ב-1.99 מיליון שקל). אלו דירות מאותו בניין. אי אפשר כמובן להסיק מזה בהכרח על ירידת מחירים מכיוון שיש הבדלי מחיר שנובעים מקומה, אבזור ועוד. יש דירות חדשות שנמכרו בבניינים אחרים ששם ניתן לזהות יציבות למחיר פר מ"ר - כ-30 אלף שקל. אז איך זה שהדירות החדשות האלו ב-22-24 אלף שקל למ"ר? המשכנו לעקוב אחרי הפרויקט הזה ואחרים בשנים קודמות, והגענו למסקנה שהמחירים בפרויקט הזה היו די יציבים בשנה וחצי האחרונות - הקבלן פשוט לא הזיז את המחיר 22-24 אלף שקל למ"ר מאז ההשקה, כשמעבר לכך, המכירה נעשתה ב-202202023, אבל השאלה הגדולה מתי יהיה האכלוס ומה ההטבות המימוניות שנתן הקבלן. ה-22-24 אלף שקל, בקלות יכול להיות שקול ל-26-28 באם מדובר על הטבות מימוניות גדולות.
התחדשות עירונית = השבחת המחירים
המשמעות של הנתונים האלו היא שכאשר ידוע שהולכים להתחדשות עירונית, המחיר כבר מבטא את ההשבחה. הדירות הישנות בבת ים נמכרות כבר כאילו רוב ההשבחה ואפילו כולה בפנים. אז נכון, זו דוגמה של רחוב אחד, אבל לפחות בעוד רחובות שבקנו בבת ים, ראינו את התופעה הזו.
בת ים
- ברחוב אלי כהן, דירת 3 חדרים בשטח של 64 מ"ר, קומה 1 מתוך 9, נמכרה ב-1.82 מיליון שקל
- ברחוב אנילביץ' , דירת 3 חדרים בשטח של 58 מ"ר, קומה 2 מתוך 5, נמכרה ב-1.75 מיליון שקל.
- ברחוב חביבה רייק, דירת 2.5 חדרים בשטח של 54 מ"ר, קומה 3 מתוך נמכרה ב-1.7 מיליון שקל.
- ברחוב נעמי שמר, דירת 4 חדרים בשטח של 110 מ"ר, נמכרה ב-2.48 מיליון שקל.
- רחוב תל חי, דירת 3 חדרים בשטח של 96 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, נמכרה ב-1.09 מיליון שקל.
- רחוב הצנחנים, דירת 2 חדרים, 58 מ"ר, ב-2.55 מיליון שקל
- רחוב אבן גבירול, דירת 2.5 חדרים, 60 מ"ר, ב-3.35 מיליון שקל
- ברחוב מיטב, דירת 3 חדרים, ב-2.9 מיליון שקל.
- ברחוב דובנוב, 2 חדרים, 38 מ"ר ב-2.5 מיליון שקל.
- ברחוב לשם, דירת 2 חדרים, 42 מ"ר, ב-1.65 מיליון שקל.
- רחוב נהר, 59 מ"ר, ב-2.06 מיליון שקל
סיפורו של רחוב ברעננה
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
7.הכל שקר...הערייה לא מקדמת פרויקטים באזור.שמן ברכה 30/07/2023 14:21הגב לתגובה זו0 0מי שקרוב לצלחת ויודע לשמן את מי שצריך בעיריית בת ים יקבל פינוי בינוי בתוך שנה שנתייםצגג שלוש כל השאר גם אם קידמו הפרויקט ולקחו קבלן ועורך דין ימתינו 6 שנים והרבה יותר...הנה רחוב רהב לדוגמא, מוזנח שנים במיסמוס של העירייה כי מישהו שם לא משומן.סגור
-
6.משקיעי נדלן לא מתמכרים ליד? (ל"ת)דני 30/07/2023 07:58הגב לתגובה זו0 0סגור
-
כרישימנדלן זה מפחיד (ל"ת)אורן 01/08/2023 16:14הגב לתגובה זו1 0סגור
-
5.ואף מילה על הרכבת הקלה?עוזרי 29/07/2023 15:24הגב לתגובה זו2 14בערך 10 דקות הליכה מתחנה בקו האדוםסגור
-
אולי 10 דקות הליכה אבל אם לא קראת....אורי קלר 30/07/2023 14:27הגב לתגובה זו0 0הקו האדום לקוי, ישנה בעייה שלא נצפתה לפנינ20 שנה כשתכננו את הקו...ריבוי טבעי או בשם הפחות יפה...צפיפות בלתי נסבלת בקרונות. דו"ח שהוגש ממש לאחרונה, ספציפית על בת ים אבל ככל הנראה ישפיע על כל הקו...מסםר קרונות מועט ביחס לביקוש ותדירות נמוכה ביחס לדרישה!.סגור
- טען עוד
-
4.בת ים עומדת להמריאע. 29/07/2023 15:14הגב לתגובה זו3 16עיר עם פוטנציאל ענק בזכות חוף הים והרכבת הקלה. משכונת לב העיר לחוף הים 15 דק' הליכה עם ילדים קטנים! 8 דק' הליכה לרכבת הקלה! אפשר לגור בבת ים ולהגיע ברכבת למגדלי המשרדים בת"א, ר"ג, פ"ת.. ראש עיר מצויין - צביקה ברוט. העיר בתנופת פיתוח, מנופים ובנייה חדשה בכל פינה.סגור
-
קניתי! אבל אין מצב שאני קונה דירה במחירים של מחר. (ל"ת)דני 30/07/2023 07:59הגב לתגובה זו2 0סגור
-
כבר קפצה הרבה. לא בטוח שתילה משמעותית (ל"ת)36 29/07/2023 22:04הגב לתגובה זו2 0סגור
-
שתעלה (ל"ת)36 29/07/2023 22:04הגב לתגובה זו0 0סגור
-
בת יםרוני 29/07/2023 17:00הגב לתגובה זו2 3עיר מגעילה מלאה ערסים מלוכלכת וחינוך פח אשפהסגור
-
3.יש מקרים שערך הדירות יורד אחרי תמא . למשל ...אבי 29/07/2023 15:08הגב לתגובה זו10 2בעיקר במקרים של תמא 38/ב כשהמנחן במצב טוב ולא מיועד להריסה . והיזם החמדן מחליט על 5 דירות בקומה למרות שקודם היו 4 בקומה . בכלל יש בנינים שישרדו עוד 150-200 שנה שזקוקים רק לשיפוץ לובי וצבע חיצון שיעלה את ערך כל הדירות ב 25% לפחות . צריך להיות ראליים . לא כל בנין זקוק לתמא !סגור
-
לא נכוןציפי 29/07/2023 16:42הגב לתגובה זו2 0לא נכון רכשתי דירה מתמא 3 דירות בקומהסגור
-
2.בת ים עיר פשעדודו 29/07/2023 14:20הגב לתגובה זו6 4בת ים עיר גמורה אין דום סיכוי שהעיר תהפוך למרום ראוי למגורים, עיר שמלאה בפשע, סמים, פריצות וגניבות תמיד היתה וכך תישאר עיר מילוט לעברייני יפוסגור
-
1.הדג מסריח מהראסרגו 29/07/2023 13:34הגב לתגובה זו13 1דירה של 1750000 60 מר מושכרת ב4200 שח. יענו תשואה 2.8 אחוז בערך.בנק על פקדון לשנה מעל 500000 אלף נותן 5.6 אחוז לכסף חדש.אגרות חוב של אבגול 4.45 ל6 שנים עם בטחונות ברזל ודירוג גבוהה. מי המפגר שלוקח משכנתא עם ריבית ש6 אחוז. במקום שהכסף יגדל וייצר תשואה אנשים קונים חוב.או תקראו לזה משכנתא פשוט נטולי השכלה פיננסית. ותירגעו הדיור לא יעלה כי אין מי שישלם פשוט אין כסף.סגור
