"יש האטה וירידת מחירים, הרצליה מתחילה להדביק את ת"א": על מחירי המשרדים בגוש דן

בזמן שמחירי השכירות בדירות מגורים נמצאים בעלייה משמעותית ומחירי הדיור נמצא בירידה של כמה אחוזים, מחירי המשרדים וגם שכר הדירה נמצאים בחודשים האחרונים בירידה משמעותית. הסיבות לכך מגוונות: הריבית הגבוהה גורמת למשקיעים לחפש אלטרנטיבות אחרות ולמעשה מקטינה ביקוש, חברות ההייטק נוטשות קומות שלמות של משרדים גם בגלל המשבר בענף, הפיטורים וגם בשל העבודה ההיברידית. במקביל יש השלמות של בנייה ההיצע גובר על הביקוש. בחלק מהמקומות, הירידה היא משמעותית - 20%-15%. בחברות הנדל"ן המניב מדווחים כי מדובר בירידה קלה יותר, של אחוזים חד ספרתיים- אבל בפועל, נראה כי המגמה של ירידת המחירים נמשכת. ועדיין, יש מקומות שבהן כנראה המחיר לא יורד. אתמול אמר לנו אבי יעקובוביץ מנכ"ל גב ים: "אצלנו המחירים לא יורדים. במקומות החזקים שלנו, ת"א הרצליה ומת"ם בחיפה יש לנו 100% תפוסה" (לראיון המלא)

 
בדקנו איך נראים מחירי המשרדים במספר אזורים בארץ. בין היתר, סקרנו את אזור רמת החייל בתל אביב וגם את אזור מגדלי המשרדים בהרצליה פיתוח.

מה קרה למחירי המשרדים בצפון תל אביב - רמת החייל?
על מנת להבין מה קורה בשוק המשרדים באזור, שוחחנו עם, אסתי עמר, מתווכת מחברת נדלן VIP. באזור שלה, רוב הבניינים נמוכים, עד 7 קומות, ומעט מגדלי משרדים מעל 10 קומות.

"ברמת החייל יש מגוון רחב של מחירים וחלוקה בין משרדים חדשים לישנים. כשמדובר בחברות גדולות, 1000 מטר או 2000 מטר למשרד, עם דרישות גדולות, המחיר הוא ברף הגבוה כי הם זקוקים לרמת גמר", מסבירה עמר. "לגבי המחירים של המשרדים החדשים באזור - במשרדים החדשים השכירות היא סביב 80 שקל למטר. אין כמעט רכישת משרדים ברמת החייל, כי את הבניינים שם מחזיקים חברות שלמות. יש משרדים שמשכירים ב-90-95 שקל למטר. בהשכרה לחברות, סביר להניח שלא מורידים את המחיר כי הם רוצים לשמור על סטנדרט מסוים. אם אלה אנשים פרטיים, הרף יורד".

"יש האטה, האטה בכל הארץ. גם במשרדים", היא מודה. "קשה מאוד למכור דירות. במשרדים מחפשים תשואה ומשהו קרה בגלל הריבית. מי שקונה הם בעיקר אנשים שרוצים משרדים לשימוש עצמי. השוק של אלה לא השתנה. למשקיעים פחות כדאי כי התשואה נמוכה".

ובכל זאת, מה מחיר המכירה למשרדים ברמת החייל?
"אפשר להגיע כאן ל-16 אלף שקל למטר, מכרתי ב-19 אלף שקל למטר, אבל הכל תלוי בלוקיישן ובמפרט. אין נוסחה מתמטית. בתל אביב אפשר להגיע גם ל-35 אלף שקל למטר, בהתאם לאזור".

יש עדיין מציאות?
"אפשר למצוא גם מחירים נמוכים בתל אביב, אבל יש בעיה, כי אנשים לא כל כך רוצים למכור. גם אם המשרד יושב ריק הם לא מורידים בקלות. לא כולם מבינים את זה, אבל יש להם מס שבח והיטל השבחה והם תקועים. ברמת החייל משלמים ברוב המקרים היטל השבחה. העירייה הוציאה תכניות לבניית קומות נוספות, זכויות הבניה השתנו ומי שקנה לפני כמה שנים משלם. מצד שני, אם בעוד 10 שנים יהרסו את הבניין, סביר להניח שהשווי ישתנה ותקבל יותר. אנשים קנו כאן לפני עשור במחיר של 9,000 שקל למטר והיום מוכרים ב-15 אלף. אבל זאת ממש לא הבעיה היחידה".

מה עוד?
"פעם המעבר ממעטפת לגמר היה עולה 2000 שקל, היום 4,000-5,000 אלף שקל. למה? כי אנשים לא רוצים לבנות קירות גבס ולשלם 3,000 שקל. המשרדים כאן, בעיקר מצד חברות הייטק, נבנים עם קירות זכוכית וחלונות גדולים. זה מעלה את המחיר למטר. הסטנדרטים השתנו".

אז מה עושה מי שבכל זאת רוצה למכור?
"המסים משאירים לו תשואה של אפס, אז הוא פונה אליי ואומר שהוא מעדיף להשכיר בפחות מאשר למכור. בוא ניקח משרד של 5 מיליון שקל, אחרי מס שבח והיטל השבחה נשאר לו 3 ומשהו מיליון שקל ביד. מה הוא עושה? במקום 80 שקל, משכיר ב-65. זה המצב בשוק היום. למה למכור ולהפסיד?".

מה קורה לשוק המשרדים בהרצליה?

שוק המשרדים בהרצליה רחב מאוד. אנחנו התמקדו באזור הרצליה פיתוח. רחוב החושלים המרכזי הוא אחד הרחובות המבוקשים למשרדים. חברת פלייטיקה יושבת ברחוב הזה ולדברי דן פרלמן, מסוכנות "דנמר נדל"ן" אף הייתה אמורה לעבור לאחד הבניינים החדשים לאחרונה, לפני שהעסקה התפוצצה בגלל תנאי מתלה בחוזה.

"עם כל ההאטה, השוק הזה מצליח לשמור על איזו רמת מחירים די קשיחה. בהרצליה אין הרבה שטחי משרדים להשכרה. מי שמחזיק ברוב השטחים הן חברות הייטק גדולות, או קבוצות אחזקה, כמו גב ים, אמפא, וריט 1. הן שבנו בנינים שלמים כנכסים מניבים ומשכירות לחברוות הייטק לכמה שנים קדימה. כל מי שרוצה לעבוד באזור הזה, בעלי מקצועות חופשיים כמו עורכי דין ורואי חשבון למשל, מתקשה למצוא משרדים בגלל הביקוש הרב והמחיר נשאר גבוה".

על איזה מחיר אנחנו מדברים?
"ברחוב החושלים יש את לייב פלאזה והבניין של פלייטיקה ושבירו. פרוייקט החושלים נמצא ממול וקיבל טופס 4 לפני שנה וטרם החל באכלוס. צריך להבדיל בין בניין קלאס A או בניינים ישנים יותר. בבניינים החדשים רמת המחירים נעה בין 110-120 שקל לשכירות למטר. המחיר ירד ממש מעט כי אין עסקאות רבות וקשה לדווח על ירידות. יש שינוי קל למטה. היום המחיר יכול לנוע סביב 110-115 שקל למטר לשכירות ברמה הזאת. כל הבניינים בחושלים הם קלאס A ולכן המחירים של המעטפת, כלומר ללא גמר. שם המחיר המבוקש הוא בין 90-100 שקל למעטפת. זה משקף מחיר של 120-130 שקל למטר ברמת גמר".

מה לגבי רכישת משרדים?
"בחושלים דורשים בין 26-28 אלף שקל למטר, לא כולל מע"מ. זה מחיר גבוה, בטח ביחס למחיר השוק. הרצליה היא עוף מוזר, מי שמחזיק במשרדים הן חברות אחזקה, זאת קבוצת רכישה של בעלים פרטיים. מה זה יצר? ביקוש גבוה להיות בעלים של משרדים בהרצליה, כי זה הפך לנכס נדיר עבורם. עורך דין שיש לו 2-3 עובדות ורוצה לעבוד שם, מוכן לשלם מחיר גבוה. משם נגזרת רמת המחיר".

ובכל זאת, הזכרת קודם את ההאטה ומצד שני - הרצליה מתחילה להדביק את תל אביב.
"הרצליה מתנהגת כמו תל אביב, היא קצת מתחת ובמקומות מסוימים שווה או עוברת אותה. אם אנחנו יוצאים מהאזור הזה, למשרדי קלאס B ויותר מיושנים, בתוך הרצליה פיתוח, מחירי השכירות כבר נעים סביב 80-100 שקל למטר. היום זה ברף הנמוך הנמוך יותר, אין מה לעשות. קלאס C? אנחנו מדברים כבר על 60-70 שקל למטר. הבניינים האלה בנויים מעל 30 שנה וצפונה, מאוד ישנים. אין לובי ואין שומר. מי שרוצה לחיות בקלאס A בהרצליה, צריך לעבור בחושלים. מי שרוצה לשבת באזור המודרני, ורוצה לסגור עסקת שכירות ארוכת טווח שם, ישלם סביב 110-115 שקל למטר. קצת פחות לעומת מה שהיה בעבר".