"בנק ישראל מרים דגל אדום לענפי הבנייה והנדל"ן"

"בנק ישראל מרים דגל אדום לענפי הבנייה והנדל"ן", כך טוען אלכס זבז'ינסקי, כלכלן מיטב, בסקירה השבועית שלו. לטענתו, "דוח היציבות הפיננסית של בנק ישראל יצר הרבה כותרות בזכות העלייה בסיכון הסביבה המאקרו כלכלית מבינוני-נמוך לבינוני גבוה, בעיקר בגלל עליית הריבית והאירועים הפוליטיים. אולם, זה היה די צפוי ולא הוסיף מידע חדש. לדעתנו, מידע חשוב למשקיעים נמצא בפרק שעוסק באשראי, בפרט באשראי העסקי בעיקר לענף הבינוי והנדל"ן".

בפרק שעסק באשראי למשקי הבית, בנק ישראל מתאר עלייה בעומס החזר החוב. לדברי זבז'ינסקי, הדבר "לא מוביל למסקנה כי קיים סיכון גבוה לפשיטות רגל רבות של משקי הבית וסיכון ליציבות המערכת צפויה פגיעה בצריכה של משקי הבית, מאחר שרבים מהם נאלצים להפנות יותר כספים להחזר ההלוואות, בעיקר המשכנתאות. מצב זה צפוי להוביל להאטה בצמיחה ולירידה באינפלציה".

תמונה חמורה יותר משתקפת בהתפתחות האשראי העסקי. לדבריו, בניגוד לאשראי לצרכנים ולמרות עליית הריבית, האשראי לעסקים ממשיך לגדול בקצב גבוה. הגידול מתרחש בעיקר בבנקים, בעיקר לעסקים גדולים (עלייה של 24% בשנה האחרונה - תרשים 5) ובעיקר לחברות בענפי הבנייה והנדל"ן (תרשים 6). האשראי לחברות הבנייה והנדל"ן מהווה כ-40% מהאשראי העסקי במשק. לפיכך, התפתחות משמעותית בענף, עלולה לגרור השלכות על המערכת הפיננסית כולה.

להלן מספר נקודות שעלו בניתוח של בנק ישראל:
1. המשך גידול מהיר באשראי לחברות הבנייה נבע מהאטה במכירות דירות חדשות. בשנה האחרונה חלה עלייה בשיעור האשראי הבעייתי בענף הבינוי יחד עם הגידול בהוצאות המימון - פועל יוצא של עליית ריבית, אך גם נוכח רכישות הקרקעות בשנת 2021 במחירים חריגים ובמינוף גבוה.

2. רק כשליש מהאשראי המאזני של הבנקים לענפי הבינוי והנדל"ן מובטח בבניינים שהושלמו. שני שלישי בנדל"ן בתהליכי בנייה, בקרקע או שאינו בביטחון נדל"ן.

3. מתוך האשראי המובטח בנדל"ן בישראל כ-64% הם ב-LTV גבוה מ-60%. באשראי שמובטח בקרקע 82% מהאשראי עם LTV גבוה מ-60%.

4. 60% מסך האשראי שניתן ע"י חברות האשראי החוץ בנקאי ניתן לחברות בענף הנדל"ן. אשראי זה באיכות נמוכה במיוחד. היקפו של האשראי שניתן ע"י חברות אלה אומנם נמוך, אך הוא מהווה סיכון למערכת. ראשית, כי חלק מהלווים לקחו בעת ובעונה אחת  מימון גם מהבנקים וגם מהגופים החוץ בנקאים. שנית, כי כ-50% מהמימון של הגופים החוץ בנקאים מגיע מהבנקים, כך שהבנקים חשופים לאשראי זה בעקיפין.

5. על אף שיפור ברווחיות ב-2022 בחברות הציבוריות בענף הנדל"ן והבינוי, חלה עלייה של שיעור הוצאות מימון מ-EBITDA מ-27% ב-2021 ל-52% ב-2022. על פי ההערכות של בנק ישראל, ב-2023 שיעור ההוצאות צפוי להגיע ל-87%. העלייה משקפת ירידה חדה צפויה ב-EBITDA  בגלל הירידה במכירות הדירות מחד, ומאידך בעקבות העלייה בהוצאות מימון ובהוצאות בנייה. מדד מחירי התשומות הבנייה המשיך לעלות מתחילת השנה לעומת הירידה במדד מחירי הדירות החדשות שככל נראה לא משקף נאמנה פגיעה בהכנסות החברות.

6. בנק ישראל פילח את החברות הציבוריות על פי רמות הסיכון הפיננסי. בענפי המסחר והשירותים (ענף שחברות רבות בו הן הלקוחות של חברות הנדל"ן מניב) ובענפי הנדל"ן יותר מ-75% מהחוב אופיין בסיכון בינוני וגבוה. בענף הנדל"ן והבינוי 30% מהחוב מוגדר בסיכון גבוה.

"בנק ישראל כותב שממצאים אלה מתיישבים עם הירידה הצפויה באיכות האשראי לענף הבינוי והנדל"ן הן במערכת הבנקאית והן בגופים החוץ בנקאים. לסיכום, כותב בנק ישראל, עליית הסיכון בענף הנדל"ן והבינוי עלולה להשפיע גם על המערכת הפיננסית", מסביר זבז'ינסקי.

לדבריו, "האירועים שהתרחשו לאחרונה מעלים עוד יותר את הסיכון לענף. עוד לפני אישור חוק עילת הסבירות, שיעור משקי הבית שדיווחו בסקר אמון הצרכנים שלא מתכוונים לקנות דירה בשנה הקרובה עמד בשיא של כל הזמנים מאז תחילת הסקר ב-2011. נראה, שבעקבות האירועים האחרונים יהיו עוד פחות קונים פוטנציאלים שמוכנים להיכנס להתחייבות לעשרות שנים כדי לקנות דירה, במיוחד כמשקיעים. עלה גם הסיכון לפיחות השקל, שיכול לדחות מועד הורדת הריבית ע"י בנק ישראל ואף לגרום לעליות ריבית נוספות. זאת לא התחזית המרכזית שלנו, אך הסיכון לכך עלה".

לעומת זאת, בשוק אג"ח החברות סיכונים אלה כמעט לא באים לידי ביטוי. "המרווח הממוצע ברמות הדירוג השונות נמצא קרוב לממוצע היסטורי. באג"ח החברות ששייכות לענפי הנדל"ן והבנייה המרווחים אף נמוכים מהממוצע ההיסטורי מאז 2010. בחברות הבנייה והנדל"ן המדורגות A מינוס ומטה המרווח עומד כעת על כ- 4.6% לעומת הממוצע ההיסטורי של  6.2% (תרשים 7).  בדירוגים הגבוהים יותר המרווח עומד על 1.8% לעומת הממוצע של  2.1%  (תרשים 8).  המרווח של חברות הבנייה בלבד עומד על כ-2.1%, לעומת הממוצע של 1.9% בשנתיים האחרונות", הוא מסכם. "קשה לחבר בין הממצאים אותם מציג בנק ישראל לגבי הסיכון בענפי הבינוי והנדל"ן עם 'רוגע' שמשתקפת במרווחי האג"ח בענפים אלו. אם באופן כללי המרווחים בשוק הקונצרני נראים נמוכים מדי, על אחת כמה וכמה לאור משקל הגבוה של ענף הבינוי והנדל"ן בסך האשראי העסקי".