יד התשעה בהרצליה - הכיוון התחדשות עירונית ובינתיים תשואה טובה למשקיעים

יד התשעה בהרצליה (או בשמה המוכר 'שביב'), נמצאת בצפון-מזרח העיר, ממש על גבול רעננה (רק כביש 531 מפריד). מדרומה שכונת נווה עמל, ממזרח הוד השרון ורעננה. בשכונה יש הרבה בנינים ישנים, מה שמושך מדי פעם זוגות צעירים בתקווה שהם יוכלו לקנות כאן דירה ישנה במחיר הגון, אבל אז הם נתקלים בשלט שחור בכניסה לבניין: אין כניסה.

31 אלף שקל למ"ר, קונים? רחוב זיסו (גוגל מאפ)

המחירים ביד התשעה נושקים ל-31 אלף שקל למטר. העסקאות האחרונות הן בין 29 אלף שקל ל-31 אלף שקל למ"ר. אנשים מוכנים לקנות דירות משנות ה-60', לשפץ אותן פנימית ולשלם את המחירים האלו - גם רוכשי דירות שמתכוונים לגור בהן, גם משקיעים.

חשוב להדגיש כי התכנית ענק לפינוי בינוי משנה את פני השכונה, שבע שנים אחרי שיצאה לדרך. מדובר ב- 4,400 יחידות דיור בשכונה בו זכו בעבר דמרי ו-NBS. העירייה אמנם ביטלה את ההסכם, אבל היום היא מקדמת אותו. 

• מחירי הדירות בהרצליה - כמה עולה דירת 2 חדרים בסוקולוב וכמה ברחבי העיר?
• 2 חדרים בת"א ב-1.8 מיליון, 5 חדרים בהרצליה ב-7.7 מיליון - עסקאות אחרונות במרכז

יד התשעה היא שכונה ייחסית מוזנחת. היא התחילה את דרכה בשנות ה-50', בדירות על עמודים וחלק מהן מהווים סכנת חיים אמיתית ולכן החשיבות הגדולה של התחדשות עירונית שבמקביל ליכולת אכלוס גדולה בבניינים עם הרבה יותר קומות, הבנייה תכלול כמובן ממ"ד ובניינים בטוחים ויציבים מפני רעידות אדמה. 

דמרי אוהבת התחדשות עירונית, לכן היא גם התעקשה כל כך על הפרוייקט יחד עם NBS. החברות יעשו פרוייקט פינוי בינוי, אבל כנראה שלא היו מגיעות לזה לולא החברה הממשלתית להתחדשות עירונית במשרד הפנים, שרתמה אחריה את עיריית הרצליה בתקווה שבעוד שנתיים, הדחפורים יתחילו לעבוד שעות נוספות. 1,000 דירות לפחות יהיו מיועדות לבעלי הדירות והשאר - לציבור הפתוח. זה יגדיל את היצע באזור אבל בעיקר יחדש מעט את השכונה המוזנחת - העירייה תבנה כאן ריאה ירוקה, בתי ספר, גינות ועוד. בעלי הדירות ירוויחו והאזור כולו צפוי להיכנס לתקופת פריחה. אבל רגע, יש כוכבית. אתם כבר מכירים את הפרוייקטים האלה. כל עוד אתם לא רואים דחפורים, אל תאמינו. נחכה ונראה.

בדקנו את המחירים באזור. לקחנו את הדירות ברחוב זיסו. זהו רחוב שמוכר דירות ישנות, ישנות מאוד. לרוב, נמכרות כאן דירות של 3 חדרים, במחיר ממוצע למטר של 29-31 אלף שקל. החישוב הוא פשוט - דירת 53 מ"ר, גודל שדי נפוץ כאן בשכונה, תעלה סביב 1.6 מיליון שקל. את הדירה הזאת אפשר להשכיר במחיר של 5,500 שקל. אנחנו באמת שואלים - מה רע ב-4.1% תשואה בשנה?

• 2024: שנת שיא בהתחדשות עירונית - בשטח זה כבר נראה אחרת
• מה קורה בשוק הקרקעות החקלאיות? בדקנו
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

נכון, הריבית גבוהה, יש אלטרנטיבה לשים את הכסף בחשבון, ועדיין - משקיעים קונים דירות לטווח הארוך, התשואה לא מתקבלת מחר. זו עסקה טובה, אפילו טובה מדי לאזור הזה. חלק מהדירות כאן נמכרו סביב 2 מיליון שקל, ללא הבדל במטראז' (כנראה בשל איכות טובה יותר של הבניין או המיקום).

גם במצב הזה, לא תאמינו, תקבלו תשואה של 3.3% - שזה גבוה מהממוצע ברוב השכונות שבדקנו - 2.5%. אם תחברו לזה משקיעים שמאמינים גם בעליית ערך - תבינו את כל הסיפור. מצאנו גם דירת חדר וחצי ב-4,000 שקל ודירת 4 חדרים ב-5,000 שקל. בהשוואה למחיר הדירה, מדובר בתשואה די דומה.

שכונת הרצליה הירוקה, השכנה ממערב: ירידה צנועה במחירי הדירות - זו הסיבה

לניתוח שכונות נוספות ברחבי הארץ - סיור שכונות

ברחוב הרי גולן המחירים זינקו מ-2019 ב-25%. זו תשואה לא רעה גם בהשוואה למדדי המניות, אבל נמוכה יותר מהממוצע. לפני עשור עוד היום מוכרים כאן ב-15 אלף שקל למטר, ומי שקנה אז יותר מהכפיל את הסכום - כלומר, העליה הייתה יחסית מוקדמת. הדרישה כאן היא ל-30-32 אלף שקל למטר והעסקה האחרונה באזור (32,083 שקל למטר) מעידה שזה אכן המחיר. יחד עם זאת, מצאנו גם דירות במחירים מעט נמוכים יותר. אם יש לכם כסף בצד ואין לכם מה לעשות איתו - כדאי שתשקלו לקנות כאן ולהשכיר את הדירה עם תשואה נאה.

עסקאות אחרונות באזור זיסו 21, 66 מ"ר, 3 חדרים, קומה 3 - 2.15 מיליון שקל. זיסו 38, 44 מ"ר, 3 חדרים, קומה 3 - 2 מיליון שקל. הרי גולן 15, 60 מ"ר, 3 חדרים, קומה 4 - 1.93 מיליון שקל. הר סיני 1, 35 מ"ר, 2 חדרים, קומה 1 - 1.84 מיליון שקל. מעפילי מרוקו 38, 37 מ"ר, 3.5 חדרים, קומה 1 - 1.85 מיליון שקל.