דירות מפוצלות - היצע הדירות בישראל גדול בהרבה ממה שסיפרו לכם
אם בוחנים את הניתוחים שביצעו טובי הכלכלנים לפני קצת מעל לעשור, בתקופת המחאה החברתית, בנוגע למצב הדיור בישראל בתחילת העשור הנוכחי, היינו צריכים לצפות לעשרות אלפי משפחות החיות כיום ברחוב. אך מסתבר שהחיים חזקים יותר מהניתוחים הכלכליים והסטטיסטיים הטובים ביותר ואף משפחה לא גרה ברחוב. במשרד האוצר מתנהלים תחת ההנחה שקיים בישראל מחסור קבוע של כ־100 אלף דירות. נראה שהם טועים והטעות הזו שלהם מאד מוצאת חן בעיני הקבלנים וחברות הנדל"ן שמתופפות על תופי הפחד.
פרויקט דירות, צילום: שלומי יוסף
הפתרון התפתח מזמן, אך צבר תאוצה ניכרת ב-10 השנים האחרונות, בדמות דירות מפוצלות בהיקפים אדירים. ישנן ערים במרכז שכמות משקי הבית בהן גבוהה ב-8% עד 10% ממספר הדירות הרשומות. אז איפה הם גרים? ע"פ אומדנים יש בישראל כ-120 אלף דירות נוספות כתוצאה מפיצולים ומספר זה מכסה בקלות את המחסור שמניח משרד האוצר. משרד האוצר ויתר הגורמים פשוט מתעלמים מהתופעה וסופרים רק את הדירות "הפורמליות". הדירות המפוצלות אולי לא חוקיות אך הן מספקות משכן לכ-200 אלף ישראלים.
אף ממשלה לא תעז לחסל את התופעה ובסוף גם יכשירו אותה
יש האומרים שהמפוצלות לא נספרות כי המדינה תטפל בנושא ותחסל אותן. כל מי שעיניו בראשו יכול להבין שהממשלה לא תפגע בפיצולי דירות. התופעה גדולה רחבה וחזקה מדי. היא מספקת פתרון לרווקים, לסטודנטים, לגרושים, כמו גם למשפחות מהעשירונים הנמוכים והיא גם היחידה שמונעת באמת מאנשים מלגור ברחוב. ממשלה שתחליט "לחסל" אותה לא תיבחר בבחירות הבאות – כי זו תהיה פגיעה כלכלית קשה, ביותר מדי ישראלים. "הטיפול" בה גם יקפיץ את האינפלציה עוד יותר, כי מחירי שכר הדירה יקפצו עוד הרבה יותר והם מהווים הרי רבע ממדד המחירים.
- כל הכותרות
אינדיקציה ראשונית לחשיבה שתכשיר את המפוצלות היה החוק שהועבר ב-2017 לפיצול דירות בבתים צמודי קרקע, שנחקק כהוראת שעה לחמש שנים. החוק היה מאד לא פרקטי, אך זה עניין אחר. כל מומחי הנדלן עמם שוחחתי משוכנעים שלמדינה לא תהיה ברירה אלא להכשיר בעתיד את "השרץ". אז הגיע הזמן שכל הגופים נותני תחזיות הדיור יסתכלו למציאות בעיניים ויוסיפו את הפקטור החשוב הזה למשוואה, בצד ההיצע.
גוש דן צפוף מרוב מפוצלות
"מי שלא מפצל דירה בתל אביב הוא פראייר". זה פחות או יותר הלך הרוח בקרב רבים מהמשקיעים המשכירים דירות בתל אביב, ר"ג וגבעתיים. באינספור בניינים בגוש דן הוסיפו דירות לא חוקיות על הגג. אם גודל הדירה והתשתית הקיימת רק מאפשרים זאת, אז חבל על הכסף המונח על הרצפה. בכל רגע נתון עומלים אלפי שיפוצניקים על חלוקת דירות נוספות. אך אף אחד מ"גורמי ההערכה" לא לוקח זאת בחשבון וסופרים רק את ההיצע "הפורמלי" של דירות שקיים בגוש דן.
בבת ים, למשל, לא ניתן בכלל למצוא חנייה ברחובות רבים. מדוע? משקיעים קונים בתים צמודי קרקע, הבנויים כדו-משפחתיים או כרביעיות. מדובר בבתים שבמקור הם בני 160 עד 220 מ"ר בתוספת רצועת גינה קטנה. המשקיעים מחלקים אותן ל-3 או 4 ואפילו 5 דירות קטנטנות של 35 עד 45 מ"ר ומשכירים אותן ליחידים או זוגות, או אפילו למשפחות עם שניים או שלושה ילדים (במקרה זה בעיקר מהמגזר החרדי). התופעה גם נפוצה להפליא בבתים המשותפים בעיר. דירות קטנות רבות מספור מפוצלות לשניים. ישנן שכונות ותיקות בפ"ת ששם מדובר באותה תופעה. בבאר יעקב מעריכים של-90% מהבתים הפרטיים יש מרתף המשמש להשכרה כדירת מגורים אחת או שתיים. זה לא רק בבאר יעקב, בבתים צמודי קרקע בערים נוספות גם לא חסר.
ואם מדברים על בתי קרקע: בחלק מהבתים פרטיים במושבים ובקיבוצים אותו סיפור – הם הרי יושבים על יחידות קרקע גדולות. ככל שהמושב או הקיבוץ קרוב יותר למרכז, כך מספר הדירות המפוצלות הקיימות בכל יחידת קרקע – עולה. כמובן שהתופעה קיימת גם במושבי ובקיבוצי הפריפריה.
במגזר החרדי זה בכלל מטורף
התופעות שקיימות ברחבי גוש דן, במגזר החרדי הן על טורבו. מדובר בדירות קטנטנות כתוספת לדירות גג, במקום המרפסות הפתוחות. סגירת קירות מסביב לעמודי תמיכה בבניינים ישנים הבנויים על עמודים. בניינים משותפים בהם חפרו מתחת ליסודות הבניין והפכו קירות תמך - לדופן חיצונית של דירות מרתף, על כל הסיכונים, הקשיים וההצפות הכרוכות בכך. ישנה תופעה של הסבת מחסנים לדירות. תופעה ייחודית היא "הטאבו המשותף" - שתי משפחות רוכשות יחד בכסף משותף דירה של חמישה חדרים ומחלקות אותה לשניים ע"י קירות מפרידים. כל משפחה מקבלת דירה קטנה. לעיתים שלוש משפחות רוכשות במשותף דירת ששה חדרים. התופעה הקשה ביותר היא חניונים תת קרקעיים שהוסבו לדירות. התקנים בבניינים החדשים מחייבים הקמת חניונים, אבל שיעור בעלי המכוניות באוכלוסייה החרדית הוא נמוך, אז מה עושים עם החניות? בעלי החניות סוגרים קירות, מעבירים צנרת מים וחשמל והופכים אותן לדירות קטנטנות - דירות ללא כיווני אוויר כלל...
הכנסה שוטפת נאה (ולא חוקית) והשבחת ערך הנכס
זה לא חוקי אך עשרות רבות של אלפי ישראלים משתתפים בעבירה הזו (יש רבים בעלי יותר מדירה מפוצלת אחת). בחלק מהעיריות כאשר באים למכור את הדירה, העירייה באה לבדוק את הנכס ויש להחזיר את המצב לקדמותו. אך לרוב המשקיעים, ודאי אלו שאינם מתכננים למכור, פיצול הוא רעיון כלכלי מצוין לטווח ארוך. מתברר גם שמחירו של צמוד קרקע בעיר או במושב, שיש בו דירות מפוצלות, עולה ב-5% עד 10%, יותר ממחירו של צמוד קרקע שאין בו את האופציה הזו. החשבון הכלכלי כאן ברור ופשוט - קנו בית קרקע, הכניסו לשם את המשפחה, פצלו חלק לעוד שתי דירות קטנות, השכירו וכיסיתם חלק משמעותי מתשלום המשכנתא על רכישת הבית.
ומדוע שלא לאפשר פיצול דירות בעצם?
הרי ברור לכל שזה הפתרון הקל ביותר לבעיית הדיור בישראל. נכון, העיריות בגוש דן זועקות נגד העומס התשתיתי שזה מייצר. אבל כל מתכנן ערים יספר לכם שכמה שצפוף יותר ככה יעיל יותר מבחינה עירונית.
פרופ' רחל אלתרמן, מתכננת ערים ומשפטנית מהטכניון וחוקרת בכירה במוסד נאמן למחקר מדיניות לאומית, טוענת שכיום רווחת הדיור בישראל גבוהה. "הדירות בישראל הרבה יותר גדולות בשטח שלהן מהדירות באירופה. בנו כאן דירות גדולות והשטח לנפש נחשב נדיב מאוד, גם במונחים מערביים." חשוב להדגיש, אלתרמן לא טוענת בעד פיצול דירות, אך לאור דבריה זה מתבקש. וכאמור, בשטח, על אף העומס הנוסף על התשתיות, העיריות הרימו ידיים. החיים חזקים יותר מכל התיאוריות.
כמה דירות מפוצלות ישנן בישראל?
מפתיע שאת הנושא הכה חשוב הזה של פיצול דירות אף אחד כמעט ולא מנסה ממש לכמת. זה שלא סופרים אותן ודאי טוב לחברות הנדל"ן ולקבלנים, כי סופרים רק דירות חדשות וטוענים כל הזמן שיש מחסור.
מחקר של צוות בראשות אלתרמן יחד עם פרופ’ יפעת הולצמן־גזית וד”ר טל מודעי־שניר מ-2017 בחן את היקף הבתים המפוצלים בישראל. העיר שנבחרה כמקרה בוחן היא ראשון לציון, עיר מסודרת לכל הדעות ורבות מהשכונות בה חדשות יחסית. הצוות מצא שמתוך 4,375 דירות שפורסמו להשכרה בעיר, כ־39% היו מפוצלות! כמו כן המחקר מצא פער עצום בין מספר הדירות הרשומות בעיר למספר התושבים הפורמלי. כ־7,000 משקי בית, שהם כ-8% מתושבי ראשל"צ התגוררו בדירות שאינן רשומות במרשם הדירות והמבנים, וככל הנראה כמעט כולם ביחידות מפוצלות או פתרונות דומים.
אלתרמן טוענת שמאות אלפי ישראלים חיים כך. אם כ-8% מתושבי ראשל"צ חיים כך, ניתן להניח שבת"א, גבעתיים, ר"ג, בת-ים, חולון, פ"ת, ירושלים, הערים החרדיות, המושבים והקיבוצים התופעה אף נפוצה הרבה יותר. ניתן לפיכך להניח בזהירות שכ-4% מתושבי המדינה חיים כך. ז"א מדובר בכ-120 אלף יחידות דיור. 120 אלף יחידות דיור נוספות שאף אחד לא לוקח בחשבון. 120 אלף יחידות דיור שמכסות את ה-100 אלף דירות שחסרות להערכת משרד האוצר בשוק הדיור הישראלי. יתירה מזו, מעריכים שבכל שנה נתונה מפוצלת דירה אחת מכל 200 דירות. זה נשמע מעט, אך זה 0.5% מתוך 2.7 מיליון הדירות הקיימות, משמע עוד 13 אלף יחידות דיור נוספות לצד ההיצע, כל שנה
ד"ר אדם רויטר הוא יו"ר חיסונים פיננסים, יו"ר הדג'וויז, מחבר משותף של הספר "ישראל סיפור הצלחה"
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
19.יש מחסור!!! מחירים יעלו פי 2!! (ל"ת)קלקלן רעשי 21/08/2023 12:31הגב לתגובה זו0 1סגור
-
18.לא רלוונטי במיוחדמר בחור 21/08/2023 10:20הגב לתגובה זו0 2ייתכן שהמספרים הרשמיים אינם מדוייקים. זה לא סותר את העובדה שהמחירים עולים ועולים בטירוף. זה מוכיח שהביקוש עולה על ההיצע בסדרי גודל.סגור
-
17.הזיה שעל ערך דירה בקושי משלמים מס ועל רווח בעסק...שולמן 21/08/2023 00:43הגב לתגובה זו6 0המס כל כך גבוה. אנשים הרוויחו פה מיליונים ושלמו מיסים של אגורה ורבע. אני בלי דירה, משלם על כל שקל בעסק בלי סוף מיסים, יותר ממה שמרוויח. כי המחוקקים הם שכירים, ויש להם מלא דירות, אז מה אכפת להם. ששולמן העצמאי ישלם.סגור
-
16.ככה זה כשהחמדנות עולה לראששלמה 20/08/2023 21:29הגב לתגובה זו2 1די לתדלק את נושא הדיור . לא מכיוון הקבלנים ולא מכיוון הקונים . יש להטיל מס של 15%-25% על בעלי יותר מ -3 דירות . הם אלה שמחזיקים את משק הנדל"ן בגרון וגורמים לעיוות של כל נושא הדירות . כל הממשלות מפחדות לטפל בזה . על חשבון הצעירים וגורמים לריווחי עתק לבנקים . בנק ישראל ממשלות ישראל מעודדות את הגזל הזה . יש מספיק דירות בשוק ויש מספיק הצע בשוק הוא פשוט נחטף מיד עי המשקיעים . שתיקה בהסכמה של כל הגורמים הקובעים . המשקיעים "חטפו" יותר מחצי מיליון דירות וגורמים לעליית מחיר דירות ומחירי השכירות 300K.אם מכניסים גם את הדירות "המפוצלות" שזה בכלל סודי ביותר במדינתנו 200K. איפה שהוא משרד האוצר פירשם על 800K משכירים ! חזירות קפיטליסטית בשם השוק החופשי . למדנו על זה מאמריקה הדורסנית.סגור
-
15.בגדי המלךrubin67@gmail.com 20/08/2023 19:33הגב לתגובה זו0 2ד"ר רויטר הוא הילד שצועק שהמלך הוא עירום. הקבעון שבו נתונות רשויות התכנון הוא מטופש, שלא לומר מטומטם לחלוטין. כבר היום ישנם גורמי תכנון שאומרים בגלוי שלוחות בתי האב ביישובים הכפריים הם לא רלוונטיים ואף פוגעניים לציבור ולמדינה. הגיעה העת שגורמי התכנון ישנו מסלול, יפתחו את לוחות התכנון ויאפשרו פיצול דירות. כולם ירוויחו מזהסגור
- טען עוד
-
14.לא משנה אם זה חולק ל 5 ולא משנה אם המחסן חולק ל 2מרתה לברוסקי 20/08/2023 17:53הגב לתגובה זו3 1מה שמשנה זה - - - - על כל הכנסה חייבים מס 35% על עסק ללא עבודה ונכס שעלה ועלה במאות ואלפי אחוזים !!!סגור
-
13.על ראש הגנבים בוער הכובעהדג מסריח מהראש 20/08/2023 16:10הגב לתגובה זו2 9ממשלה שמשחדת המוני חרדים ועסקנים עלובים במיליארדים לצרכיה הפוליטיים . מה זה לעומת מיעוטי יכולת שמוצאים קורת גג קטנטנה להניח תחתה את ראשם .סגור
-
עוד אידיוט שימושי של הסמול הסהרורי (ל"ת)אמונחטאפ 20/08/2023 19:18הגב לתגובה זו6 3סגור
-
12.שחושבים על זה..דני 20/08/2023 13:28הגב לתגובה זו4 0בשלב מסויים מחירי הדירות יהיו חייבים להיעצרבגלל שאפשר להשכיר חדר במלון.סגור
-
11.מעבר לעניין שזה לא חוקי - זה פשוט ביריונותאמונחטאפ 20/08/2023 12:34הגב לתגובה זו12 4כל מי שמפצל דירה הוא בריון ופרזיט מכיון שהוא מתעשר על חשבון שכניו וגם גורם לבלאי נוסף לבניין בלי שהוא משלם על כך.סגור
-
זוג קשישים בדירת 5 חדריםפתרון מעולה לכולם 20/08/2023 16:13הגב לתגובה זו4 4מעבירים את חייהם בקושי ב 3 חדרים . למה שלא יכניסו דייר ליתרת הדירה ? מה כל הטיפשות והרוע ?סגור
-
תגיד אתה אטוםאמונחטאפ 20/08/2023 19:28הגב לתגובה זו4 2ואם יעשה את זה זוג צעירים זה לא בסדר ואם יעשו את זה במחצית הדירות בבנין זה בסדר. זוג הזקנים לא משתף את דירי הבנין בהכנסות אבל משתף אותם בהוצאות לאחזקת הבנין זה הוגן. חוץ מזה זה לא חוקי אז בסדר.סגור
-
לא ידעתי שמשלמים דמו ועד לפי מספר הראשיםהמגיב 21/08/2023 18:47הגב לתגובה זו0 0ומה אם משפחה שיש לה שלושה ילדים ? האם הם ישלמו יותר ? ומה עם רווקים ורווקות שמארחים חברים ? ומה עם זה שכמעט ולא נמצא בבית ?סגור
-
10.הפסד עצום לעירייה ולמדינה חובה לחסל את התופעה המסוכנת (ל"ת)דויד - הצבר 20/08/2023 11:56הגב לתגובה זו6 7סגור
-
הדביל המצויהדג מסריח מהראש 20/08/2023 16:01הגב לתגובה זו3 4למה לעשות למען מיעוטי היכולת אם אפשר לזרוק אותם לרחוב ?סגור
-
איזה מיעוטי יכולת ואיזה נעלים מדובר במשכירים חמדניםאמונחטאפ 20/08/2023 19:36הגב לתגובה זו5 0תתאר לך שאתה קונה דירה גדול מקבלן בבנין של 3 קומות עם 2 דירות בקומה ואז מתברר לך שבעלי 3 דירות פיצלו את הדירה שלהם ל 3 ואז במקום 5 שכנים יש לך 11 שכנים!סגור
-
9.נכון ומדויקאברהם העברי 20/08/2023 11:52הגב לתגובה זו3 0בישוב בו אני גר (כ200 משפחות) בכל שנה יש 10 אחוז יחידות דיור חדשות שנבנות ולא נספרות במדד של דירות חדשות במדף. וזה לא היישוב היחיד מידיעה ברורה.. איפה זה משתקלל? מישהו פעם חשב על זה?סגור
-
8.נכון מאוד, מלונות להשכרה.דני 20/08/2023 11:35הגב לתגובה זו2 2ההיצע אפילו לא קרוב לאמיתי כי עם ירידה יבואו הטמאים ויפצלו שוב, תכף גם חניות..סגור
-
7.אלוף!! סוף סוף שמים פרוז'קטור על הטענות למחסור בדירותטל 20/08/2023 11:34הגב לתגובה זו27 2אין מחסור ולא היה כזה מעולם. מזל שיש פה עוד קצת אנשים הגונים שצוללים לנתונים ולא זורמים עם העדר המוסת לספר לנו על מחסור ועל זה שהמחירים רק יעלו. הבלוף מתגלה לאט לאט אבל בטוחסגור
-
6.זה בסמכות רשויות מקומיות לא ממשלה - מה החרטה הזאת ?כלכלן 20/08/2023 11:27הגב לתגובה זו10 11חלאס להתלונן - שמאלנים בכיינים , הייתם מתים שיהיה רע אבל מה לעשות העל טוב , מתקנים את נזקי האינפלציה שהשארתם , מובילים כלכלה ( למרות נסיונותיכם לחבל בה) מובילים ביטחון - שני מבצעים מצוינים בעזה וגנין ( למרות ההסתה הפרועה שלכם נגד המתנחלים) , מורידים את מחירי הדיור שהעלתם ב 40% - ולא פחות חשוב מטפלים ביוקר המחיה , מורידים מכסים ובטלים עודף רגולציה - קוטרים כבר אמרתי ??? לכו תעשו חמוציםסגור
-
5.דוקטור יש בעיה עם זה ?דרור 20/08/2023 11:23הגב לתגובה זו8 4יוקר המחיה מטורף והפטנט הזה שמציל סטודנטים וצעירים שרוצים פינה משלהם . כמו כן פתרון טוב לבעלי נכסים קשישים שתקועים עם דירות גדולות וארנונות גבוהות . נהדר .סגור
-
4.תמתינווווומי שקונה דירה עכשיו , בעוד 1.3 (שנה ושלושה חודשים) 20/08/2023 10:53הגב לתגובה זו6 1מי שקונה דירה עכשיו , בעוד 1.3 (שנה ושלושה חודשים) המחירים יהיו פחות 28% בקלות, דיי שיטת העדרסגור
-
3.תמתינווווומי שקונה דירה עכשיו , בעוד 1.3 (שנה ושלושה חודשים) 20/08/2023 10:53הגב לתגובה זו4 1מי שקונה דירה עכשיו , בעוד 1.3 (שנה ושלושה חודשים) המחירים יהיו פחות 28% בקלות, דיי שיטת העדרסגור
-
2.בבנין שלי 5 מתוך 17 דירות מפוצלות. (ל"ת)ARTICK19 20/08/2023 10:20הגב לתגובה זו8 0סגור
-
1.עושים היום בתים מדהימים ממכולותרוני 20/08/2023 10:00הגב לתגובה זו5 1אפשר לעשות עיר ממכולות בדרום יש שם המון שטח.סגור
