ההנפקה הגרועה ביותר בהיסטוריה - נפילה של 93% ביום המסחר הראשון ואיך זה קשור לשוק המשכנתאות האמריקאי?

חברת בטר (סימבול BETR) שמספקת משכנתאות בארה"ב באופן דיגיטלי התמזגה לתוך ספאק בשם  Aurora והחלה אמש להיסחר בוול סטריט . ספאקים כבר מזמן לא באופנה, כולם מבינים שהגופים האלו שהם למעשה שלדים בורסאיים עם מזומנים שקולטים פעילות והופכים צורה ושם לחברה אחרת, נוצרו ופועלים עד רגע המיזוג לטובת בעלי השליטה והיזמים של הספאק. כולם מבינים שעדיף להיכנס לבורסה האמריקאית בדרך הישירה - דרך המלך, הנפקות ראשוניות - IPO. 

אבל, יש יתרונות בכניסה בדלת האחורית. התהליך פחות רגולטורי, עולה פחות כסף, ויש חברות לא מעטות שלא היו יכולות להיכנס בדלת הראשית ולכן בוחרות בדרך הזו. בכל מקרה, השוק חכם מכולם - הוא מתמחר את כל הסיכונים והדבר בא לידי ביטוי ביום המסחר הראשון אחרי המיזוג. ברוב הגדול של המקרים, מניות החברה החדשה צונחות. השוק לא "קונה" את השווי של המיזוג, אבל יש שווי לכל דבר, השאלה היא בכמה המניה תצנח, לאיזה שווי?

אחרי הכל, לכל דבר יש ערך. אז צפוי היה שמניית בטר תרד לאחר המיזוג וההנפקה, אבל לא באופן כל כך חד - 93% של צניחה חופשית למחיר של 1.15 דולר למניה שמבטא שווי של 920 מיליון דולר.  מדובר במחיקת ערך של 13 מיליארד דולר ביום אחד. המפסידה הגדולה - סופטבנק שהשקיעה בסבבים קודמים בחברה וסיפקה לה מימון (דרך שטרי הון שניתנים להמרה למניות).

הנפילה הזו מגיעה למרות שמדובר בגוף שמצליח לספק משכנתאות לטענת מנהליו בריבית נמוכה בשיעור של 0.45% מהממוצע בשוק. כלומר, יש ביקוש גדול לבקשות הלוואה-משכנתא, בזכות הריבית הטובה. השאלה המידית היא האם החיתום - הבדיקה של הלקוחות הלווים מספיק טובה, כי לתת כסף זה קל, לקבל בחזרה את הכסף זה לא תמיד מצליח.

משכנתא במודל של AI 

בחברה כמובן מציירים תסריט אופטימי במיוחד, ונראה שאכן הדיגיטל ישלוט בסופו של דבר גם בתחום המשכנתאות, אבל לא ברור מה הייחוד של החברה לעומת גופים אחרים שמספקים מימון והלוואות בדרך דיגיטלית ומעבר לכך - גם הגופים הגדולים בתחום המשכנתאות עוברים בהדרגה לדיגיטל.   

אבל לא הסיכונים האלו והתחרות מול הגופים הגדולים הפילו את מניית בטר. מה שהפיל אותה ביום הראשון בעוצמה כזו היה התזמון. לצאת לשוק בדיוק שריבית המשכנתאות עולה לשיא והיקף המשכנתאות צונח לשפל, זה עיתוי רע במיוחד. 

"המוטיבציה העיקרית שלנו להיות חברה נסחרת היא מימון" אמר וישל גרג, מנכ"ל החברה, על רקע קבלת מימון נוסף מסופטבנק בסכום של 560 מיליון דולר דרך שטרי חוב שניתנים להמרה למניות. "אנחנו מעריכים  לנו סיכויי צמיחה מדהימים להמשך בשנים הבאות", הוסיף גרג, "במיוחד כשהריבית תרד".

היתרון של בטר להערכת מנהליה הוא הריבית הנמוכה וכן מתן התשובה המהירה. בתוך 24 שעות מהבקשה כבר יש כתב התחייבות. המהירות נובעת מניתוח הבקשה על ידי מנוע חכם שמתאים ללקוח את המוצר המתאים ביותר. במילים אחרות, מדובר על יצירת מנגנון אוטומטי דרך בינה מלאכותית AI שאמורה לבדוק מאגרי דטהבייס גדולים, להבין את מצבו הפיננסי של הלקוח ולהציג ולבחון תרחישים של מסלולי משכנתאות שונות בהינתן הנכסים וההלוואות האחרות שלו.   

הפסד גדול שצפוי להצטמצם  

הכנסות החברה מסתכמות בקצב שנתי העולה על 400 מיליון דולר, אך היא מפסידה בקצב העולה על 300, אם כי ההפסד המתואם (בניכוי אירועים חד פעמיים) נמוך משמעותית, אך עדיין גבוה. "כשהריבית תרד, והיקף העסקאות יגדל הרווח והרווחיות שלנו ישתפרו", אמר גרג, "ובכל מקרה, אפילו בסביבת השוק הנוכחית, אנחנו נעשים יעילים יותר וזה מוריד את קצב שריפת המזומנים ומקטין את ההפסדים".

בינתיים, ריבית המשכנתא בארה"ב מזנקת לשיא של 7.26%. הפעם האחרונה שהריבית היתה בשיעור כזה היתה ב-2001. במקביל ירד שוק המשכנתאות בחצי לכ-2.3 טריליון דולר בשנה לעומת 4.5 טריליון ב-2021.

על רקע השוק שהתכווץ, העלייה בריבית והירידה בהיקף המשכנתאות בטר עשתה מהלך גדול של צמצומים והתייעלות ועל הרקע הזה לצד התמיכה מסופטבנק היא מצפה לשיפור בהמשך. בשנת 2023 צפוי כי היקף השוק יירד ל-1.7 טריליון דולר, אך במחצית הראשונה של 2024 צפוי כי הנגיד האמריקאי ג'רום פאוואל יוריד את הריבית כששנה מהיום הריבית תהיה על פי הערכות הכלכלנים 4.25%, נמוכה ב-1% מהריבית כיום. הכלכלנים בארה"ב סבורים ששוק הדירות והמשכנתאות ישתפר במקביל להורדת הריבית, אבל צריך לזכור שריבית של 4.25% היא עדיין גבוהה, ולא בטוח בכלל שהריבית תחזור לרמה האפסית שהיא היתה בה לפני שנתיים.

אז צפוי שיפור בבטר, הוא עלול להיות איטי. בסוף היכולת שלה להצליח תלויה בעיקר בשלוש יכולות -  גיוס מקורות מימון (סופטבנק עוזרת לה), טכנולוגיה מיוחדת שמספקת ערך ללווים (ריבית נמוכה והתאמה של משכנתא לכל משפחה) ויכולת חיתום ובדיקת לקוחות טובה (כדי להפריש סכום נמוך להפסדי אשראי עתידיים). זה לא יהיה פשוט, אבל זה יהיה מעניין כשברקע גופי המשכנתאות שנפלו בשנה שעברה, דווקא מתאוששים השנה, בעיקר על רקע ההבנה שבטווח הקרוב, השוק עשוי להשתפר.