הביקוש לדיור בישראל נמוך ממה שסיפרו לכם - רוב המגזר הערבי לא במשחק

לפי טבלאות הדמוגרפיה משקל הצעירים הערבים בצד הביקוש לדיור בישראל עומד על 22.5%. אך מעל מחצית מהם נותרים לגור בכפרים ובעיירות בהם נולדו והם מוצאים שם פתרונות דיור בדמות קומה נוספת מעל דירת הורי החתן, הוספת חדרים באותו בית קרקע גדול, בניית צימרים ועוד. מכיוון שהחיים חזקים יותר מכל סטטיסטיקה, לרבים מצעירי המגזר יש למעשה פתרון בתוך היישוב בו נולדו ושאותו אינם רוצים לעזוב. לכן ההערכות על הביקוש לדיור מצידם, במסגרת האומדנים הכלל ארציים, הן לא פחות ממופרכות. למעשה, בגלל מאפייני הדיור הייחודיים של חלק מהמגזר הערבי, צד הביקוש לדיור בישראל נמוך בפועל בכ-13.5% מהאומדנים, אך אף אחד לא מתייחס לכך ולכן תחזיות הביקוש לדיור בישראל מנופחות מכפי שהן באמת.

הנחת העבודה הבסיסית בתחום הנדל"ן היא שגברים ונשים באמצע שנות ה-20 שלהם עוזבים את בית ההורים ומחפשים דירה לעצמם. זה נכון גם בנוגע למגזר הערבי בישראל. בשנת 2021  מנתה אוכלוסיית הצעירים הערבים שהם בגילאי 18 עד 34, סך של 473 אלף נפש, שהיוו 22.5% מכלל צעירי ישראל באותם גילאים. מסתבר שכ-60% מהצעירים הערביים נותרים לגור בכפרים ובעיירות בהם נולדו. אבל הרי אין שם כמעט שום בנייה? הפתרון מגיע בכמעט כל המקרים בדמות משפחות החיות כמה דורות באותו בית קרקע או ע"י בנייה לא חוקית על יחידות קרקע פנויות.
 

משפחות נוספות בבתים קיימים, הרחבות ובנייה בלתי חוקית

כל מי שרואה יישוב ערבי טיפוסי, בעיקר במחוז צפון בו גרים מחצית מערביי ישראל, רואה יישוב של וילות ובתי קרקע. לכאורה בזבוז קרקע עצום. אך בחינה יותר מעמיקה מראה שרבים מהבתים הפרטיים האלו הם ענקיים בסטנדרטים ישראליים, יש בהם המגיעים לשלוש וארבע קומות. זוהי בדיוק הנקודה שמאפשרת הוספת בני משפחה. הבתים הללו מבחינת פוטנציאל המרחב הפנימי שלהם מאפשרים קומה נוספת מעל דירת הורי החתן, סגירת קירות, תיחום, הוספת חלק של קומה על הגג, סגירת המרווח שבין העמודים לבין הקרקע ועוד. יש לציין שהגדלת והרחבת בתי קרקע מזכירה בדיוק את תופעת פיצולי הדירות במגזר היהודי. ז"א, היצע עצום של בנייה הנעשית בתוך מבנים קיימים שאינו מופיע בכלל באומדנים. ברוב המקרים חריגות בנייה ואפילו בנייה חדשה בתחום השטח המוניציפלי של יישוב ערבי – אינן מטופלות.

יזם ערבי שמחזיק שטח של 25 דונם שצמוד לישוב ערבי גדול, קיבל הצעה מחבר יהודי לפתח יחד את השטח לבנייה של בתים בני שלוש עד ארבע קומות שמיועדים לצעירי המגזר. תשובתו היתה: "בשביל מה לי? הרבה יותר מהר ובלי כל האישורים שלוקחים שנים אני מיישר את השטח ומכניס כאן 50 צימרים לחמישים משפחות של צעירים מהישוב. המועצה גם ללא תתעסק איתי, אני פותר בעיה לצעירי הישוב" אילו היה בונה באופן חוקי, ההיצע של 50 יחידות הדיור שלו היה נספר באופן פורמלי, אבל 50 הצימרים שהוא עומד לפרוש בכלל לא יהיו בנתונים, ז"א 50 משפחות ערביות צעירות תנוכנה מצד הביקוש.

חלק נוסף מהפאזל, בעיקר במגזר הבדואי בנגב, זו בנייה לא חוקית שלא בשטחים המוניציפליים אלא בשטחים הפתוחים. הגורם האחרון שפרסם הערכה רשמית הנוגעת לבנייה בלתי חוקית בישראל היה מבקר המדינה, בשנת 2008. הערכה זו נוגעת לשטחים הפתוחים בלבד, ולא לתחומי הרשויות המקומיות והאזוריות, ולפיה ב-2008 היו כ-100 אלף מבנים לא חוקיים - כ-64,000 במחוז הדרום, 20,000 במחוז המרכז, 10,000 במחוז חיפה, והשאר ביתר המחוזות. כמעט כולם, ללא יוצא מן הכלל במגזר הערבי.

שני הפתרונות – הרחבת מבנה קיים או בנייה בלתי חוקית במסגרת היישוב, מספקים היצע בהיקף עצום לצעירי המגזר. אלו לא סותרים את ההערכות שבנייה בלתי חוקית בשטחים פתוחים, שאינם בשטחים המוניציפליים של היישובים הערביים, הפכה לנדירה יחסית לאור היד הקשה של הרשויות בנושא זה. אך לא כן במגזר הבדואי, שם תופעת הבנייה הבלתי חוקית ממשיכה להיות חזקה. בנגב למשל, נפוצה תופעה של מה שנראה מבחוץ כפחון גדול כך שיראה כמו משהו ארעי אך מבפנים המבנה הוא מאבן או בטון מה שמייצר יחידות דיור מצוינות.
 

ערערה, למשל

"אנשים גרים עם ההורים שלהם, משפחות שלמות מצטופפות בבית אחד. זה הגורם הבסיסי שיוצר את התסיסה במגזר, חד וחלק", אומר ראש מועצת ערערה מודר יונס שהוא גם יו"ר ועד ראשי הרשויות הערביות. ערערה שבוואדי ערה נחשבת יישוב מסודר יחסית מבין היישובים במגזר הערבי בישראל. מתגוררים ביישוב כ-26 אלף תושבים. הנתונים הרשמיים מדברים על גידול של 35 דירות "רשמיות", בממוצע שנתי, ב-25 השנים האחרונות וסה"כ כ-915 במהלך כל התקופה. וכמה לא חוקיות? כמעט 40% מהבתים בה נבנו שלא כחוק. מתוך כ-6,000 הבתים בערערה, כ-2,300 נבנו ללא היתר. איפה זה מופיע בסטטיסטיקה של צד ההיצע של הבנייה במדינת ישראל? בשום מקום!

מדובר בחדרים וביחידות דיור שלא מחוברים רשמית לחשמל. התושבים מותחים כבלים מבתים שמחוברים חוקית לרשת, ולפעמים בית אחד מספק כך חשמל אפילו ל־20 בתים אחרים לא חוקיים, מה שמייקר את העלויות ומוביל להפסקות חשמל. רבים מהבתים גם לא מחוברים לרשת הביוב, יש להם בורות ספיגה ומשאיות מפנות את השפכים אחת לחודש, מה שגורר מפגעי ריח. בצדי הדרכים מתגבהות ערמות של פסולת בנייה או גזם. טלאי על טלאי, ללא מדרכות והבתים צפופים ובעלי חצרות משותפות.

יונס מוסיף ומציין: "אנשים ניגשו לוועדה המקומית, קיבלו אישור, אבל כשזה הגיע לוועדה האזורית לא אישרו להם בגלל תוכנית המתאר הגדולה יותר. ואנשים צריכים לגור איפשהו, כך שנוצרה הנורמה שבונים לא חוקי ואחר כך משלמים איזה קנס של 40 אלף שקל וממשיכים הלאה. מדי פעם גם הרסו מבנים, אבל האנשים לקחו את הסיכון, כי הם רצו לגור ליד ההורים שלהם. לא היתה להם אופציה אחרת. הם לא יכלו לגור בכפר אחר, כי גם שם יש אותן הבעיות, ולעבור לגור בעיר זה לא דבר פשוט. אנחנו חברה כפרית, מסורתית."
 

אבל הרי זה לא חוקי, אז מדוע שיופיע בצד ההיצע?

מדינת ישראל בשנים האחרונות נכנסה למסלול ארוך טווח של הכשרת הבתים הלא חוקיים במגזר הערבי וזאת כדי לבצע אסדרה אחת ולתמיד של כל התכנון העירוני והכפרי במגזר. במסגרת זו המועצות הערביות מתחייבות למנוע בנייה בלתי חוקית מעתה והלאה. אז אם זהו המצב, ובעיקר כאשר ידוע שמדינת ישראל עומדת להכשיר ביוזמתה את רוב הבתים האלו, ברור שהם היו אמורים להירשם בצד ההיצע. אך משרד האוצר וגופי התכנון והאמידה אינם מתייחסים לכך...

שורה תחתונה - על אף שבאופן רשמי אין כמעט בנייה ברבים מהישובים הערביים, בפועל החיים חזקים יותר וע"פ אומדנים שונים כ-60% מהצעירים הערבים נשארים לגור בהרחבות שכמעט כל משפחה מבצעת בבתים הפרטיים הגדולים שקיימים ברוב המגזר הערבי בצפון הארץ או בבניה בלתי חוקית בשטחים הפתוחים בנגב. הפתרונות האלו במגזר, מקטינים את הביקוש הכולל לדיור בישראל בכ-13.5%. זה המון. עדיין, גופי ההערכה מתעלמים מכל זה, כאילו זה לא קיים, ומכניסים את צעירי המגזר הערבי לאומדנים של צד הביקוש לדיור בישראל. ברור שזה משמש היטב את האינטרסים של הקבלנים וחברות הנדל"ן שזועקות על מחסור עתידי בדירות למגורים.

בטור הקודם שלי, טענתי שהאומדנים של צד ההיצע בישראל מתעלמים מכ-120 אלף יחידות דיור מפוצלות שיש בישראל וכ-13 אלף דירות מפוצלות הנוספות כל שנה. בכך מקטינים את צד ההיצע האמיתי שקיים בשוק, בתחום הדיור. מסתבר שאף גוף ישראלי רשמי לא ניסה באמת לבדוק את התחום הזה, כדי לקבל תמונה יותר מדויקת. למעשה, טענתי, שכאשר מוסיפים גם את הפרמטר הזה למשוואת צד ההיצע בתחום הדיור, הוא מגדיל את ההיצע כל שנה בשיעור של עוד כ-18%, שזה המון. אז מדוע יש להתפלא שהאומדנים מתעלמים גם מפתרונות הדיור שמייצר לעצמו המגזר הערבי והשפעתם על הגדלת צד ההיצע מחד או לחילופין צמצום דרמטי של צד הביקוש?

 

ד"ר אדם רויטר הוא יו"ר חיסונים פיננסים, יו"ר הדג'וויז, מחבר משותף של הספר "ישראל סיפור הצלחה"