הקבלנים נותנים 'פטור ממדד' לרוכשי דירות אבל אין מתנות חינם: "אם מישהו רוצה פטור - מחיר הדירה יהיה גבוה יותר"
"אנחנו לא עוצרים השקעות. יש מחסור במגורים, ההתפרצות תגיע והמחירים יעלו" כך צופה ראובן קידר, סמנכ"ל קרסו נדל"ן, בראיון. על שוק המשרדים: "אין עזיבה גדולות, כי אין לנו הייטק", על שוק הדיור: "מזהים התאוששות באוגוסט" וכמובן, ההתחדשות העירונית: "אין לנו השקעות בקרקע ואנחנו פחות ממונפים, זה חשוב מאוד לאור העלאת הריבית"
קרסו עוסקת בעיקר בהתחדשות עירונית ומשרדים, אבל לאחרונה היא נכנסת גם ללוגיסטיקה. "את ההווה כולנו מכירים וחווים, אבל יש דברים שאנחנו לא יודעים - מתי התקופה הזאת תסיים", אומר סמנכ"ל הכספים שלה ראובן קידר בראיון לביזפורטל אחרי הדוחות לרבעון השני של השנה. "יש הטוענים שיהיה קצת רע ואז טוב, אבל אתה מכיר את תחום הנדל"ן, אבל יש מחסור במגורים והביקוש גבוה מההיצע. כשזה יתפרץ - זה יבוא בגדול. ואז גם המחירים יעלו, הביקושים יעלו. זה יגיע. מצד שני, אנחנו פועלים באותה דרך, לא עוצרים השקעות בפרוייקטים, שרובן בהתחדשות עירונית ודורשות השקעה בזמן ובכסף".
מה קורה בשוק המשרדים? שם המצב קצת יותר קשה.
"נכון להיום, מבחינת דמי שכירות ושיעורי התפוסה, המגמה נמשכת כי אין עזיבות גדולות או שטחים ריקים, אבל זה תלוי גם בהקשרים פוליטיים, כל הנושא של הרפורמה המשפטית ישפיע. מאוד חשוב איך זה ייגמר".
- כל הכותרות
איך זה קשור אליכם? כמה חברות הייטק משכירות אצלכם?
"לשמחתנו, כמעט ולא. מתחם ריב"ל (תכנית מגדלים שתחליף משרדים - 410 דירות, מסחר ומלונות ב-3 מגדלים עד 48 קומות, בפינת רחוב יד חרוצים 15) יעבור מתיחת פנים. כמעט רבע מהנדל"ן המניב שלנו הוא למעשה ביזמות - הקטע של שכר דירה שוטף פחות מעניין כי בעוד שנתיים יהיה בריב"ל משהו אחר. יש לנו גם את בית פריזמה בפתח תקוה. אין הרבה שוכרים מההייטק, אז אין לנו בעיה עם התפוסות. הבעיה תתחיל להיות כאשר תפוסות יירדו בהריסה של המתחם, כי שני המתחמים שהזכרתי מיועדים ליזמות ומכניסים כיום שכר דירה. לעומת זאת, יש לנו 80 אלף מטר ועוד 40 אלף מטר בתב"ע מאושרת עבור 6 בנינים בפתח תקוה, ממש ליד איצטדיון הכדורגל בפתח תקוה, ליד כביש 5 ובסמוך לכיכר העיפרון. יש לנו שותפים במה שעתיד להיות פארק הייטק, התחלנו בבניית מרתפים ב-3 בניינים, 30 אלף מטר בסך הכל. והגענו לשלב 0. בניין אחד שהוא עלה מעל פני הקרקע".
רוב הפרוייקטים שלכם זה קומבינציה והתחדשות עירונית. אתם צופים הכנסות גבוהות.
"היתרון שלנו הוא שהתחלנו את הפרוייקטים האלה לפני הרבה מאוד שנים, עם מבט לעתיד. רובם פרוייקטים שלא התחילו לפני שנה או שנתיים. פרוייקט פינוי בינוי לוקח לפחות 6-7 שנים עד שמתחילים ועוד 4 עד שנבנה, כלומר יותר מ-10 שנים. את רובם התחלנו לפני 6-9 שנים, אנחנו מקווים שרובם יבשילו בשנה -שנתיים הקרובות".
בניגוד לחברות אחרות, המינוף שלכם לא גבוה. אתם לא חשופים לשינויים בריבית כמו אחרות.
"כי אין לנו השקעות בקרקע, זה חשוב מאוד לאור העלאת הריבית. בהתחדשות עירונית יש השקעות גדולות, אבל יחסית לקניית קרקע אלה מספרים נמוכים. אנחנו מצמצמים את הסיכון לריבית. הפרוייקטים האלה, כל אחד בשלב שלו, התחילו לפני הרבה מאוד שנים. יש לנו תמ"א 2 (הריסה ובניה לבניין בודד שנבנה לפני 1980, א"י) שזה תהליך יותר קצר. ורוב הפרוייקטים באזורי ביקוש, באזור ת"א גבעתיים. גוש דן".
מכרתם 85 דירות בחצי שנה. פעם היו מוכרים בניין בחודש.
"אני יכול לומר לך שעמדנו ב-70% מהיעדים שלנו. נכון, זה מאוד תלוי בפרוייקטים, במיקום, כי היו מקומות פחות טובים ולא קנו, והיו כאלה יותר טובים שאנשים חטפו. מה שכן, עמדנו בצורה סבירה ביחס לתכנית העבודה. עד סוף יוני הייתה עצירה, זה נכון, אבל דווקא באוגוסט אנחנו מרגישים התעוררות".
מה קרה?
"היום דיירים רוצים הרבה 80/20 (שלם 20% בחתימה, 80% בסוף, א"י), כי המשכנתא באה בסוף. הם מעריכים שבעוד שנה הריבית תרד וזה משמעותי. פעם, כשהריבית הייתה נמוכה היה אינטרס לכולם לשלם, אבל היום זה הפוך. רוצים לדחות. אם מישהו חותם היום, הוא ייקח משכנתא בעוד שנה וחצי עד שנתיים בממוצע מהיום. זה הרבה זמן. עד אז, הריבית תתקרר".
ומה עם המדד? אתם פוטרים מלא-מלא? כלומר, 40% מהמכירה?
"אנחנו נותנים פטור ממדד אבל הוא בהתאם ללוח סילוקין של הדייר. אם מישהו רוצה פטור ממדד, המחיר של הדירה יהיה גבוה יותר לעומת מי שמשלם את המדד. אנחנו עושים היוון. מי שקונה ללא פטור ממדד ישלם 100, מי שרוצה פטור ישלם 102-103".
החברה מכרה ברבעון 38 יח"ד בתמורה כספית של כ-124 מיליון שקל - 3.26 מיליון שקל לדירה - איך אתה מסביר את זה?
"לפעמים צריך מזל וגם יכולות. בסוף יוני מכרנו כמות לא מעטה של דירות לתושבי חוץ שקנו אצלנו. זה הקפיץ את הכמות. אבל לא בכל יום באים מחו"ל, אולי מחר יבואו ממדינות אחרות, אבל היה כאן גם מזל וגם יכולת. אל תשכח שהמחירים בלי מע"מ, ואת ההפרש אני יכול להסביר בכך שחלק מהדירות היו בירושלים, ולא בגוש דן. שם המחיר היה נמוך יותר".
אתם נכנסים למתחמים לוגיסטיים, שם תוכל להשיג 6% תשואה. כמה זה מה"פורטפוליו" שלך?
"אנחנו מתחילים בקטן. חברנו לחברה שמומחית בתחום הזה ויודעת לארגן את זה תכנונית נכון. התשואה היא קצת יותר גבוהה ממה שאתה אומר. יש לזה ביקוש גדול, משכירים ביחידות קטנות, 200-300 מטר, זיהינו שיש ביקושים לעסקים בינוניים. הפרוייקט הוא לא גדול, לא עם השקעה גדולה".
אתם חוזים הכנסות של 19.1 מיליארד שקל, הרווח הגולמי 2.6 מיליארד. מה כולל החיזוי הזה?
"את מחירי היום. לא חישבנו עליות מחירים קדימה. הכל נעשה במחירים הנכונים להיום, מהוון לתקופת הזמן".
אבל יש גם אינפלציה.
"נכון, יש מה להוסיף ומה לקזז. תמ"א 2 יותר רווחי. מצד שני, אנחנו מסתכלים על ה-IRR (שיעור תשואה פנימי, א"י) שלא פחות חשוב מהרווח. בתמ"א הוא עולה על 30%, בפינוי בינוי מעל 20%".
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
18.בול -- שייייט. בפ"ת צניחה מטורםת במחירי יד 2בני סגל 28/08/2023 14:17הגב לתגובה זו2 0כנל גם בדירות קבלנים . כנראה מי שכותב אולי אולי מסתובב בשטח אבל לא סוגר באמת באמת עיסקאות ולא באמת יודעסגור
-
17.הבחור רציני וצודק. כמו יוקר המחיה שעולה כך הדירות תעלנה (ל"ת)קרסו 28/08/2023 12:01הגב לתגובה זו0 2סגור
-
16.שקרנים... מתחילים לתת גם וגםרפי 28/08/2023 10:15הגב לתגובה זו2 0אנשים מפחדים לקחת משכנתא.מחירים עדיין גבוהים מאדדדד.נותנים פטור ממדד וגם הנחות ו/או הטבות נוספותסגור
-
15.ראיתי מה קרה לכול מיני משפחות שקנו דירות על הנייר מתוךתכלס 28/08/2023 08:41הגב לתגובה זו3 0רצון לחסוך/להרוויח כמה מאות אלפי ש"ח, והפסידו את התחתונים ואת הבריאות. אני אישית לא קונה שום דירה על הנייר, בטח לא תמא 38/1, רק דירה חדישה מוכנה ועם טאבו! אז אני יודע שהיא שלי!סגור
-
14.הבחור סטנדאפיסטאנונימי 28/08/2023 08:18הגב לתגובה זו6 0אתה יכול לעבוד על חלק מהאנשים חלק מהזמן, אבל אתה לא יכול לעבוד על כולם כול הזמןסגור
- טען עוד
-
13.אוטוטו המושחתים בכנסתאא 28/08/2023 00:20הגב לתגובה זו1 0יורידו את מס הרכישה ואספני הדירות יצילו את הקבלנים מקריסה. ככה זה כשהציבור אדיש למצבו ולא יוצא להפגין על מה שבאמת חשוב.סגור
-
12.אנשים שחושבים שהריבית עוד שנה שנתיים תהיה נמוכה יותרחיים בסרט 27/08/2023 20:35הגב לתגובה זו6 0טיפשיםסגור
-
תוך 8 חודשים יורדת לגזור ולשמור. בינתייםטיפש 28/08/2023 08:39הגב לתגובה זו0 3כבר מ-2008 אתה מעלה גירה אותן שטויות לעוסות על מחירים בירידה, בצניחה , בהתרסקות, מה לא ובינתיים הם לא רק הכפילו את עצמם אלא גם השלישו ויותר, ואתה תמשיך אותן השטויות כשהמחיר יהיה פי 4, 5....סגור
-
11.פאוול הרס לך את התוכניות .. (ל"ת)קוקו לא מאילת 27/08/2023 18:52הגב לתגובה זו4 0סגור
-
10.סבלנות עוד רבעון שניים תבוא שוביוני 27/08/2023 17:58הגב לתגובה זו4 1ונראה מה תגיד… הסופה מתקרבת ואתה חייב להגיד לבעלים שהכל דבש .. יכולים לחרטט עד מחר המשרדי מכירות ריקים כבר כמה חודשים טובים.. 15 אחוז אתה מקבל הנחה בקלות .. עוד רבעון וגם תתנו ב 30 אחוזסגור
-
9.הקבלנים כבר סחטו ועשקו את עם ישראל עד העצם.הם גורמים לאסון במדינה.משרד האוצר והממשלה חייבים להביא קבלנים מחו"ל שיבנו בשיטות חדשות הרבה ומהר יותר. (ל"ת)לעשות מרד על הקבלנים בישראל 27/08/2023 17:14הגב לתגובה זו4 1סגור
-
8.הקבלנים הם גיס חמישי בישראל וגורמים למחירי הדירות ההזויים בעולם.גי לעושק עם ישראל שהגיע לקצה היכולת.רק הורדה משמעותית במחירים תביא למכירות. (ל"ת)עושק הקבלנים בישראל 27/08/2023 17:08הגב לתגובה זו4 1סגור
-
7.עוד אינטרסנט. מחירי הדיור מתרסקים וחברות פושטות רגלאורן 27/08/2023 16:43הגב לתגובה זו27 0כמה כתבות מגמתיות אתם נותנים לבעלי האינטרסים הכי מובהקים. השוק מת, חברות הנדלן יושבות על מלאי דירות, אג״ח של חברות כמו שיכון ובינוי נסחר ב 8-9% והמחירים בנפילה חופשיתסגור
-
6.פוזיציה נטוZubik 27/08/2023 16:32הגב לתגובה זו28 0אני אתרגם: "אנחנו בלחץ כי אף אחד לא קונה דירות- לכן נעשה הנחות ענק כדי שייקנו ,לפניי שיקרוס שוק הנדל"ן ונפסיד הכל"סגור
-
5.העלו את המחירים בשנת 2022 ב - 20-40% ועכשיו ...חחחחחחחחחח 27/08/2023 15:58הגב לתגובה זו21 0נותנים הנחה של 1-2% חחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחסגור
-
אכן חזירות לשמה (ל"ת)גיל 27/08/2023 18:44הגב לתגובה זו2 0סגור
-
4.המשפחה עשתה את הכסף במשך דורותסוחר זקן 27/08/2023 15:43הגב לתגובה זו14 0המשפחה עשתה את הכסף במשך דורות אתם תגרמו לפשיטת רגל כך זה עובד דור שקיבל ירושה מפסיד את הכול להדפיס ולתלות הקיר הראשי בבית ובמשרדסגור
-
3.חחחחחחחחחחחחחח 27/08/2023 15:41הגב לתגובה זו18 0תגובתי הראשונה היא חחחחחחחחחחחחח ואם להיות מעט רציני, אני חושב שבקרוב יהיו הרבה "פטורים" ב-ח-י-נ-םסגור
-
2.סיפורים סיפוריםלא קראתי את הכתבה זה אותם פימפומים שחוזרים על עצמם 27/08/2023 15:11הגב לתגובה זו16 0לא קראתי את הכתבה זה אותם פימפומים שחוזרים על עצמם מפי אינטרסנטים !!!! המצב הוא פשוט המחירים עלו בשנתיים בין 30/50 אחוז בדוק , על מה ומה זה רק חזירות לשמה !!! אנשים לא יכולים להיחנק ל-30 שנה במחירי המשכנתאות !!! מה יעלו ואיפה יעלו פשוט כל הקבלנים איבדו את הראש והשפיות .סגור
-
1.די חמודים:) תפסיקו לחרטטקבלו את הדין!!! 27/08/2023 15:04הגב לתגובה זו24 1מי שלא יוריד מחיר וגם יעיף הצמדה למדד וגם יתן הרבה הרבה מתנות לקונים, אבל הרבה ורציניות- לא יהיו לו קונים! גם מי שיעשה את כל זה לא בטוח שיהיו לו קונים... עוצמת נתוני הכלכלה כבר דורסת אתכם כמו מכבש ואם תמשיכו לנסות לשקר ולדחות את הקץ, תעלמו מהשוק. הבנתם? עכשו אפשר להתקדם, או אפשר לפשוט רגל ולקרוס, אבל לאיים בשקרים לא יעזור לכם. אנשים לא מטומטמים כמו שאתם מדמיינים ואנחנו מזמן לא ב2021.סגור
-
אכן כן - בדיוק קלעת בול בתגובתךאסף רונן 27/08/2023 16:20הגב לתגובה זו14 1כיצד הקבלנים יזמים ירכשו רכבים מעל מיליון ש"ח? כיצד יבנו טירות להם ולבנהים? כיצד יממו טיסות תדירות לחו"ל? על גבינו כמובן, המתראיין הזה בכתבה חצוף ומסתמן חושש לכיסו - הנחות???? מה פתאום..... כיצד יממשו את חזירותם לעיל?סגור
-
הצחקתחחחחחחח 28/08/2023 08:36הגב לתגובה זו0 1כמה אני אוהב להגיב לעצמי ולא חשוב אילו שטויות אני רושם....סגור
העמוד