איך פתרו את בעיית הדיור בניו יורק והאם זה יגיע אלינו? ומתי מחירי הדירות יחזרו לעלות?

בעיית הדיור היא לא בעיה מקומית. היא בעיה גלובלית. אנחנו נוטים לחשוב שהמחירים אצלנו הכי גבוהים, שמה שקורה אצלנו הוא הכי מטורף, שבעולם הגדול טוב יותר. לא בטוח, ובטח שלא בכל מקום. ישראל נמצאת בבעיית דיור קשה, אבל הבעיה היותר גדולה היא חוסר התפקוד של הממשלה בעניין. הבעיות האלו קיימות גם בניו יורק וגם בלונדון, רק ששם פותרים בהדרגה את המשבר. אחד הפתרונות בעולם שהתחילו ליישם אותו גם בארץ, אבל לא בקצב גבוה הוא דיור להשכרה ארוכת טווח. 

    דירה להשכיר - סביון

הפתרון הזה הוא מוכח ועובד בעולם. במנהטן היקרה, בניו יורק הקפיטליסטית ובכלל בערים מרכזיות בעולם, לאנשים אין כסף לקנות דירה ואלמלא דיור להשכרה, לא היה להם מקום לגור. אם שם, במעוז הקפיטליזם, עובדים בשיטה הזו, אז זה גם יכול להיות בתל אביב ומקומות נוספים בארץ.

הפתרון הזה כבר קיים אצלנו, אבל עדיין בהיקפים נמוכים. זה יהיה הרבה יותר גדול בעתיד, הבעיה היא בשנה וחצי האחרונות התחום הזה שהיה אמור באמת להיות אחד מהפתרונות המשמעותיים, נקלע למצוקה - חוסר כדאיות כלכלית, על רקע העלייה הדרמטית בריבית. אז יש עצירה מסוימת, אם כי כשמסתכלים רחוק, מבינים שזה אחד מהפתרונות היעילים ביותר.

לא חייבים לקנות דירה - אפשר לשכור לטווח ארוך הפתרון של דיור להשכרה ארוכת טווח מספק לשוכרים ביטחון. אי אפשר להעלות את שכר הדירה איך וכמה שרוצים, אי אפשר לזרוק את הדיירים מהדירה. מובטח שקט מהבחינה הזו וזה הדבר הכי חשוב. חוץ מזה, שכר דהירה מפוקח והוא בדיסקאונט-הנחה על מחיר השוק. זה תלוי במיקום, בפרויקט, אבל מדובר על סדר גודל של 20% ויותר. בתמורה, המדינה נותנת מתנה לקבלנים - מכרזים במחירים נמוכים והטבות מסים.

נשמע טוב לכל הצדדים, אבל זה עובד לאט מדי וכאמור יש עצירה בשנתיים האחרונות ועדיין - חברת דירה להשכיר שהיא הזרוע הארוכה של המדינה עובדת על עשרות פרויקטים מול יזמים וקבלנים - הנה רשימת הפרויקטים באכלוס ובהקמה.

והנה ההבטחות של דירה להשכיר:
   
  חברת דירה להשכיר - 10 הדיברות

הפתרון הזה הוא מהפופולאריים בעולם. אין סיבה שהוא לא יהיה מוצלח גם אצלנו. במקביל חייבם לעבוד על צד ההיצע - לשחרר אדמות לבנייה. הביקושים עכשיו ירדו, אבל הם יחזרו. זה "ביקוש כבוש"  שמתישהו יהיה חייב לחזור לשוק. אם הביקוש הזה לדירה לא ייתקל בהיצע, המחירים יעלו. המדינה מפקירה את שוק הדירות, לא מעודדת בנייה, לא משחררת קרקעות, והקבלנים נהנים. הם פשוט החליטו לעצור ולצמצם את הבנייה (ורואים את זה בהתחלות הבנייה), כך שעוד שנה-שנה וחצי אנחנו נראה מלאי דירות נמוך (היצע נמוך). זה עלול להוביל לעליות מחירים.

אז למה לא עושים כלום? כי לא רואים את הבעיה בנתונים העכשוויים. הנתונים שיפרסמו באוצר בשבוע הקרוב ימשיכו להצביע על ירידה בהיקף העסקאות ולצד מלאי דירות גמורות שעולה, הציבור עלול לחשוב שהמצב טוב - מלאי גדול מחכה להם בהמשך. אלא שהמלאי הזה הוא תולדה של התחלות בנייה מלפני שנתיים פלוס. הוא לא מבטא את כל התמונה, במיוחד לא את התחלות הבנייה שירדו בצורה דרמטית, הוא גם לא מבטא את קצב הבנייה שירד. אומרים לנו הקבלנים בשטח - "אין לנו לאן לרוץ, יש הוצאות גדולות, אין קונים, אנחנו מעדיפים לבצע בקצב נמוך יותר כדי לדחות את ההוצאות עד כמה שניתן". אז לא להתרגש מהנתונים על עליית מלאי הדירות, זה עומד לרדת ובגדול בהמשך. 

מה צפוי לקרות בשוק הדירות עוד שנה?

כך או אחרת, יושבים אנשים וחושבים מה לעשות - לשכור, לקנות, לחכות, ולמרות שלאף אחד אין תשובה, לכל אחד יש הערכה. כל עוד היא הערכה מושכלת שווה להתייחס אליה, אז הנה ההערכה המושכלת (אני מקווה) שלי. נכון לעכשיו ולחודשים הבאים עם החזרי משכנתא גבוהים באלפי שקלים (בממוצע 1,500 שקל) לעומת לפני שנה וחצי וצורך בהון עצמי כפול מאשר לפני שנה וחצי (מעל 1.6 מיליון שקל), אנשים לא יכולים לקחת משכנתא ולקנות דירה. 

הקושי הכלכלי האמיתי הזה, לצד קושי פסיכולוגי - אחרי הכל, אנשים משעבדים את החיים שלהם לדירה, מוביל לירידה בביקושים לדירות ובהתאמה לירידת מחירים. מחירי הדירות כבר ירדו 6%-7% ויש מקומות שאפילו ביותר.  

הירידה הזו בהיבט תלת שנתי הביאה את עליות המחירים לכ-20%, כלומר מעל 6% בשנה בממוצע. בשנים 2020-2021 המחירים עלו קרוב ל-30% ועם הירידה מתחילת השנה מדובר על כ-20%, וככה בעצם מקבלים עלייה שהיא כבר לא מטורפת כפי שהיה בשנה שעברה. הירידה השנה בעצם "מנרמלת" את העליות של השנתיים הקודמות. צריך לזכור, אגב, שמחירי הדירות עולים בממוצע שנתי  של 4%-5% על פני חישוב של 30 שנה. 

יש עוד מקום וצורך אמיתי לירידה במחירים. השאלה הגדולה מתי מגיעים לרצפה, האם זה בעוד 3%, או בעוד 5%? וגם - מתי זה יקרה?

מה יקבע את הכיוון של מחירי הדירות?

במקביל להשתלטות על האינפלציה, בנק ישראל יוריד את הריבית. זה לא יקרה השנה, זה כנראה גם לא יהיה ברבעון הראשון של 2024. זה יכול להשתנות על פי האירועים השוטפים במשק, אבל בהינתן התחזיות הנוכחיות של הכלכלנים, הרי שבנק ישראל יוריד את הריבית אחרי הפד' האמריקאי באזור אמצע השנה כשבסוף השנה הבאה נהיה כבר עם 1% פחות מהריבית הנוכחית.  יש כאלו שסבורים שאפילו משמעותית יותר מ-1%. 

המהלך הזה של הורדת הריבית אומנם צפוי, אבל ככל שמתקרבים למקום של שיא הריבית (ועד אז ייתכן שתהיה עליית ריבית נוספת), הביטחון במגמה של הפחתה עתידית, מתחזק. מתישהו בעוד מספר חודשים יתחילו לדבר יותר על הורדת ריבית מאשר על עליית ריבית וזה יחלחל לשוק הנדל"ן.

אנשים יעריכו שהחזרי המשכנתאות ירדו שההון העצמי הנדרש לרכישת דירה יירד, וזה יחזיר אותם לשוק כרוכשים פוטנציאלים. במקביל משקיעים יעשו חישוב פשוט ויראו שבהינתן שהריבית תרד, גם התשואה הסולידית בשווקים, לרבות בפיקדונות תרד, וזה יהפוך את השקעה בדירה לאטרקטיבית יותר -  המשקיעים עשויים לחזור לשוק. 

המסקנה המתבקשת שהאינפלציה והריבית יקבעו את המגמות בשוק הנדל"ן והנקודה שבה יעריכו שמתקרבים להפחת ריבית, ובטח השלב של ההפחתה בפועל, יהיו קריטיות לשוק הנדל"ן למגורים. זה עשוי להיות השלב שבו העליות במחירי הדירות יחזרו. אלא אם המדינה תצנן ביקושים, גם דרך בנייה רחבה של דיור להשכרה ותעלה את ההיצע דרך תוכנית ממשלתית.